论如何加强物业公司消防设施设备的管理工作

赵臻

【摘 要】因火灾往往是由人员的疏漏导致，并且具有极其严重的危害性，因此，防火更重于救火。我国的消防工作基本方针为“预防为主，防消结合”，物业公司是保障物业财产及住户安全的主要单位，在日常工作需要加强对消防设施设备的管理工作。

【关键词】物业公司；消防设施；管理

目前我国大多数物业企业并没有加强对消防安全管理工作的重视程度，在工作职能方面有所欠缺，相关工作人员缺少足够的消防安全意识，疏于对消防安全工作进行管理，因此，在物业管理中存在许多消防安全隐患。物业的消防安全管理工作直接影响到业主的生命财产安全，也影响到物业的利益，因此，物业公司应该严格按照消防安全管理措施，加强对物业消防安全工作的管理，有效减少并消除消防安全隐患，提升消防管理服务水平，增强消防安全意识，从而创良好、安全的生活环境。

一、物业公司消防管理工作存在的问题

（一）物业公司缺少完善的消防基础设施

当前，我国物业公司在规划建设中，缺乏对消防安全设施的整体规划。部分房产开发商在建设时，为提高自身的经济利益，在消防设备及设施建设方面投入较少，使得物业在后期管理中存在消防安全隐患，特别是一些早期建成的物业，缺乏完善的消防基础设施，例如没有设立专门的消防通道，或者消防通道不畅通，消防器材配套不齐全，缺乏消防水源储备等。另外，在物业公司进行消防设施的建设过程中，还存在暖气、燃气管道、电视电话线的架空高度不足、固定不牢或者深埋不够等违反消防安全的行为，还缺少必要的消防安全通道标志及标识，未留出消防通道，甚至人为在出入口添加水泥墩、栏杆等障碍物，一旦发生火灾，会延误救援时间，从而造成严重后果。

（二）物业公司缺少消防设施维保资质

我国《消防法》规定，物业服务企业对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务。但由于维保检测单位的工作流于形式，只有具备消防设施维保资质的消防技术服务机构才能对消防设施进行专项维保，并出具检测报告，而大多数物业服务企业很难获得这样的资质，导致维保监管难以支撑，使得消防设施的管理运行与专项维保的脱节，物业消防设施难以得到系统、有效的维护。另外，物业服务企业没有专项消防设施的维保费用，只能从公共设施设备维修费中支出，使得专项维保单位缺少充足的资金保障，只能对故障进行应急维修，缺少对消防设施的系统维护，从而导致消防设备使用状态不稳定，缩短使用寿命。

（三）物业管理人员消防安全管理水平较低

我国物业管理起步较晚，物业管理机构仍在逐步完善的过程中，这就导致多数物业消防管理人员未经过专业的消防安全培训，并且素质水平相对较低，在消防器材使用以及组织人员疏散方面的能力较差，甚至有些物业管理人员连最基本的灭火器都不会使用，一旦出现火灾，会影响救灾的进度，威胁到业主的生命安全，还会导致物业公司产生巨大的经济损失。另外，物业公司对于消防安全管理的责任未落实到位，在管理时更注重绿化、保洁、防盗等管理，未真正意识到消防安全管理的重要性，也没有制定有效的消防安全应急预案。

（四）缺乏消防设施设备管理监督机制

物业公司在消防设施设备的管理资金方面存在较大的缺陷，主要体现为：第一，开发建设单位应当在住宅区验收时按照住宅建筑总投资1.5%的比例，一次性向管委会缴交住宅区的公用设备专用基金不能按质按量到位。在具体操作时，往往开发建设单位以物业管理用房抵资缴纳，或者通过其他方法欠交，少交。

第二，对物业的公共设施设备的专项维修基金的管理缺乏透明度。没有相关的听证会制度保证和没有制定具体的、严格的资金使用标准。这种情况可以使基金被各种名目透支或私自挪用。如果这个问题得不到很好的解决，苦干年后，消防设施设备更新、改造，这笔经费该由谁出。

第三，消防设施设备的更新、改造资金没有列入专项基金给予保障，现在的物业资金管理规定，只对电梯的维修、更换资金列为专门的收费。而消防设施设备中的消防自动控制系统，由于更新速度快，使用年限短，维修费用大等特点，更需设立专门的维修基金。而这一项至今尚未有具体规定。

二、加强物业公司消防设备设施管理的措施

（一）完善消防设施设备安全管理制度

物业公司必须制定严格的消防设施设备安全管理制度，并确保有效执行，进一步加深工作人员对消防安全管理的认识，切实保障业主的人身财产安全。完善的消防安全管理制度是预防火灾的基础，物业公司应将消防安全检查作为重点工作，其内容包括安全通道检查、消防控制室检查、防火门检查、消防栓检查、自动报警及灭火系统检查、灭火器压力检查、应急照明及疏散标志检查、公共电气线路检查等；制定明确的检查程序及巡查路线，并对检查结果进行认真记录，及时发现问题并进行整改；消防监控中心需要24小时均有人员值班，并保持通讯畅通，以便第一时间对火警做出反应；保证灭火器数量配备足够，常用消防设施及设备均处于明显可见的位置，保证安全通道畅通，有效落实火灾预防工作。

（二）做好消防应急预案

为避免在出现突发火灾事件时，物业人员不能及时采取行动，延误救灾时机，物业公司除了加强日常巡查工作，增加消防演习工作以外，还需要根据《中华人民共和国消防法》及《机关、团体、企业、事业单位消防安全管理规定》的要求，并结合物业公司的实际情况，制定科学、完善的消防应急预案，使值班人员能在火灾发生的第一时间做出正确反应，有效降低火灾造成的财产损失和人员伤亡；各种消防器材如消防头盔、消防手套、消防服、照明灯、消防安全带、消防斧、安全绳等，必须配备齐全并统一放置，由专人专责负责，以便工作人员第一时间拿取，禁止无关人员使用消防设备或进出消防通道，避免影响救灾工作。

（三）加强对物业值班人员的消防安全培训

绝大部分火灾都是因为人员消防意識淡薄及疏忽导致，因此，加强对消防设备设施的管理，还需加强物业值班人员的消防安全意识，使值班人员树立高度的责任心，重视消防安全管理工作。

除了提高消防安全意识外，物业值班人员还需要掌握消防应急处理能力。首先，值班人员要懂得判断火灾的类型，一般物业火灾属于电器和固体可燃物火灾，根据火灾的类型，采取相应的应急灭火措施，才能有效控制火势，扼制火灾的蔓延，将损失降至最低；其次，必须熟练掌握消防器材，如灭火器、消防水枪等设备的使用，以便及时扑救火灾。另外，在发生火灾时，除了有毒气体窒息、火势烧伤以外，对火灾的恐慌也是造成人员伤亡的重要因素，因此，值班人员必须具备过硬的心理素质，秉持救人第一的原则，及时消除受灾人员的慌乱心理，并对现场进行紧急疏散，避免出现跳楼、踩踏事件。

在平时的消防管理工作中，物业公司还应定期举行消防预警演习，提升值班人员的消防应急能力，成立义务消防队，并按照指挥、通信、警戒、疏散、扑救、救援等明确分工，做好消防应急工作，确保道路通畅，避免事态扩大，并积极配合消防部门实施灭火扑救工作。

三、结束语

在物业管理中，消防安全管理占有重要的地位。因此，物业公司需要在日常工作中坚持“预防为主，防消结合”的原则，确保消防设施设备配备齐全并正常运作，提升相关管理人员的消防安全意识以及消防应急处理能力，对发现的问题和故障进行及时处理，保证业主的生活安全。

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