我国以房养老模式困境分析及对策研究

2018-08-22 07:50耿云天
中国集体经济 2018年25期
关键词:对策建议发展现状

耿云天

摘要:“以房养老”又被称为“倒按揭”,是于20世纪90年代从国外引进的新概念,在美国发展得较为完善。普通养老保险仅仅保障了老年人基本生活水平,而该模式使老年人过上高品质的生活成为可能。目前我国已在北京、南京、上海等城市尝试推行该模式,但都遇到了一些困难。为此,我们应尝试剖析其深层次原因,依据我国现实情况为“以房养老”的实施提出切实可行的建议。

关键词:发展现状;原因分析;对策建议

一、引言

近年来,我国的医疗水平、人民的生活质量随着经济的飞速发展得到了普遍提高,人均寿命不断增长。1999年我国正式步入老龄化社会,其中60周岁以上人口占到总人口10%以上。2010年第六次人口普查结果显示,我国超过60周岁的人口1.85亿,已经占到总人口的13%,且老龄化速度仍呈加快趋势。

因此,借鉴“以房养老”模式并在我国尝试开展是非常有必要的。首先,作为一种新型养老模式,能分担国家开展养老工作的压力。其次,使家庭资产效用得到最大化利用,全面保障老年人的生活质量。再者,老年人经济独立减轻了儿女的压力,增进了亲人之间的感情。

本文将以我国社会状况为基础,结合数据及各国经验综合分析,研究我国推行“以房养老”过程中存在的风险及障碍,深入分析其原因,在此基础上提出解决对策,为我国今后顺利开展此模式提供切合实际的对策。

二、以房养老模式发展现状

(一)“以房养老”模式的概念

简单地说,“房屋养老计划”是依据老人拥有的房产,利用个体生命周期与房产寿命周期所存在的差异,在老人剩余的生命周期内,建立长期、持续、稳定的现金流入,提高其生活质量,同时实现房产居住功能和养老功能的结合。

在“房屋养老计划”开展的过程中,老人将房产抵押给金融机构或养老机构,然后派专业人士进行房产价值评估,按双方商议的结果,该机构定期给老人养老金,但老人仍持有房屋产权,直至老人去世,房产归该机构。

(二)我国 “以房养老”发展现状及主要模式

2014年7月1日至2016年6月30日,北京、上海、广州、武汉作为试点城市,开展了“房屋养老计划”,丰富了我国社会养老保障体系。然而情况并不乐观,两年内推出该业务的公司只有幸福人寿保险,且四个城市的参与者总共仅有60户,可见各方对于此政策的积极性都不高,如今“以房养老”模式的开展在我国难以推行。

1. 北京模式——“养老房屋银行”。该模式的运作方式是老人年满60周岁后,可以派中大恒基代替其将房屋出租,同时保留产权。获得的租金用来抵扣养老院的费用,享受养老服务,剩下的资金还可由老人自由支配。但是该模式运行的主体是商业公司,其对利益的追求可能导致老年人权益得不到保证。

2. 南京模式——“养老院养老”。该模式实施方法是老人将其房屋抵押给养老院,然后终身免费入住,养老院在老人过世后,拥有房屋的全部产权。但是参与该模式的老人并不能获得自由支配的资金,无法随心所欲地参与更多元化的活动。不仅如此,采取该模式的老人必须满足两个条件,即年满60岁并在本市拥有60平方米以上产权。过于狭窄的范围限定使得能够适用于此政策的人数很少,成为该模式失败的根本。

3. 上海模式——“以房自助养老”。该模式操作方案为65岁以上的老人,把房产卖给公积金管理中心,一次性领取房款。然后公积金管理中心将房屋返租给老人,老人在租期内将租金交付。这种“售后返租”模式中,老年人可以拿到房屋价格和租金价格之间的差额,但是之后房屋升值而产生的利润将无法获得。因此,该种模式也很难推行成功。

三、原因探析

(一)文化因素

我国古代实行传统的小农经济模式,因此在人们心中血缘观念、家庭观念尤为重要,在民间流传着“但留方寸地,留予子孙耕”的俗语,形成了把房屋留给后代的习惯。在这样的文化背景下,家庭养老成为我国基本养老模式,至今社会上的主流观念仍是将房产留给子女,而不会抵押给银行。这种模式带给老人的主要是精神上的安慰,经济因素只占据次要地位。

七年前国资委作过一项调查,发现虽然拥有产权的老人超过总数的72%, 但是老人必须和子女共同决定房产处置权。另一项调查显示,84%的老年人不能接受以房养老,而其中约半数是因为担心子女不同意,老人不希望“以房养老”间接割断亲情的纽带。

(二)制度法规障碍

1. 产权制约问题。目前我国房产的使用期限为70 年,到期后,必须由房产所有者申请续期,并重新上缴土地出让金。如果老年人的房产马上到期,却想申请“以房养老”,一方面可能导致老人拿到的养老金过少,不足以满足生活需要;另一方面会加大金融机构的风险,使相关机构参与积极性不高。

2. 诚信系统不够完善。“以房养老”涉及到大额资金流转,而我国没有完善的监督体制作保证,这不仅使老人对金融机构缺乏信任,而且为犯罪分子提供了可乘之机,导致发生了多起以低价骗取老年人房产的悲剧。

3. 没有系统专业的房产价值评估标准。影响房产价值评估的因素有很多,如金融市场尚未发展完善,大量缺乏精算人才,各机构之间恶性竞争。因此我国急需一套合理的标准来约束评估机构的成立,同时需要相应的法律制度规范其评估方法。

(三)养老机构不完善

老年人参加“以房養老”的目的是可以凭借所得房款,享受到更高水平的养老服务。但是目前我国养老机构数量少,床位难以满足需要;同时大部分养老院由于资金短缺,不仅基础设施差,而且缺乏护理人员,很少有日常娱乐,成为推行以房养老的最大障碍。

国家统计局2017年发布了最新数据,我国60岁以上人口23086万人,占总人口的16.7%;其中15003万人在65周岁以上,占总人口的10.8%。

而在2017年民政部公布的数据中,截至年底,全国共有14万个养老服务机构,养老床位730万张(每千名老年人拥有养老床位31.6张,比2016年增长4.3%),虽然相比2015年总数大幅提升,但可明显看出仍然远远不够。其中少量公办养老院有国家补贴、条件好、价格合适但 “一床难求”,另一些质量还算不错的私立养老院价格极高,大部分老年人负担不起。

(四)房地产因素

1. 近些年我国城镇的房价大幅增长,造成买房难的困境。以北京為例,2006 年至2016 年房地产价格每平米增长近三万元,且一直处在正增长的态势,其他城镇情况也大致相同。这直接导致大部分的居民无法支付高额的房价,因此老人更不愿将房子抵押出去。

2. 我国尚未开发农村地区的房地产市场,且依据法律规定,农民的房产不能作为资本运作,因此“以房养老”模式很难在农村实施。然而农村老年人口占全国近70%,是养老的主要对象,却不得不被排除在了“以房养老”的门外。

四、对策建议

(一)明确政府定位,提供健康环境

1. “以房养老”在实施过程中有很多不确定因素,如房产价格、预期寿命等,如果房产增值,老人会吃亏,房价下跌则给金融机构带来压力。因此,政府可以采取以下几种方法降低风险,增加机构和老年人的参与积极性。

(1)推出以房养老保险,将风险分散给几个不同的保险公司。

(2)实行税收优惠政策。比如允许企业用某一年的亏损抵消另一年的盈余,减少盈利年的应纳税额,或者五年内减免企业所得税。

(3)一旦金融机构大幅亏损甚至破产,及时出手援助,防止老年人房产、钱财两空的悲剧发生,扶持企业继续发展。

2. 大力完善我国信用体系,揭示社会主体信用优劣,鼓励高信誉机构推出此类业务,严格打击借机骗房的可耻行为,减少欺诈行为的发生,使其能明白放心的参与到该模式中来。

(二)制定法律法规,支持“以房养老”

1. 开征遗产税

遗产税是指对死者留下的遗产征税,其目的是缩小贫富差距。从美国成功推行以房养老政策的经验来看,遗产税的征取起到了关键的作用。老人去世后,子女必须将遗产的60%到80%作为遗产税上缴,因此双方都倾向于将房产抵押。因此我国也可借鉴其经验,先于大城市试点征收遗产税,如果征收得当,不仅可以调节社会财富的分配,增加政府财力和社会福利资源,还能转变人们的传统观念,从侧面推动“以房养老”模式的开展。

2. 适当延长土地使用年限

目前,中国的房屋产权期限是70年,期满后,如果使用权性质不是居住又申请续期,就需补交土地出让金。对于参加以房养老的老人来说,房屋产权的剩余年限影响了其将拿到的金额,因此有必要立法明确产权到期后的处置方法。如果该到期房产参与“以房养老”,可以派专业人士综合房产所处地段、新旧程度等进行评估,适当延长土地使用年限,保障老人利益的同时确保相关机构能够盈利。

(三)稳定房价走势,完善房地产市场

1. 适当宏观调控,稳定房价,逐步完善房地产供给结构。

2. 征收购房累进税率,规定超过两套的房产所缴纳房产税,随购房数量的增加而增加。

3. 统一管理我国的房产评估系统,制定一套合理的评估方法。

(四)加强宣传引导,健全养老机构

政府应明确,经过几千年形成的传统思想观念,决不是一朝一夕所能改变的,因此要给老年人足够的时间。同时,政府应加大力度宣传“以房养老”政策,可以通过讲座、广告等方式进行宣传、正确引导广大群众,为大家讲解“以房养老”产品的本质、操作方法和意义,帮助老年人尽快转变想法,使老人们从心底认可该模式,并想加入其中。

五、结语

在我国人口老龄化严重、居民住房条件得到提高的背景下,“以房养老”显然已成为最适合我国的补充养老形式,不但可以减轻养老压力,还可以提高老年人生活水平,拓宽金融机构的业务形式。然而法律制度不健全、养老机构不完善、传统观念难以转变等问题已成为最大的绊脚石,使得“以房养老”模式的发展迟迟难以推进,难以被广大老年人接受。对于这种现状,我国应加快制度建设,综合房地产、金融、保险等行业共同发展,建设多元化的养老保障体系,同时也需耐心等待,不可急功近利。

参考文献:

[1]汪莉莉.人口老龄化背景下我国城市以房养老的困境与对策研究[D].安徽大学,2015.

[2]李茜.以房养老的法律问题研究[D].内蒙古大学,2014.

[3]刘杰锋,朱沙,曾胜.以房养老:理念、模式和经验[J/OL].西部论坛,2014(03).

[4]王新.走出“以房养老”困局之对策[J].现代经济探讨,2014(02).

[5]陈静.家庭财富转移动机对以房养老选择的影响研究[D].上海工程技术大学,2014.

[6]陈鹏军.我国“以房养老”发展瓶颈及其模式选择[J].经济纵横,2013(10).

[7]易礼.以房养老模式研究[D].山西财经大学,2013.

(作者单位:中国人民大学附属中学)

猜你喜欢
对策建议发展现状
职校学生手机使用状况调查报告
天然气储运技术经济分析
巨灾债券在风险管理中的应用
我国融资租赁业发展现状存在的问题及对策分析
浅析家庭农场发展现状及面临困境—以丽江市为例
关于惠城区发展农业的调研报告
地方广电媒体融合发展中的困境和出路