推高房租才能盈利？自如、蛋壳们“带血”的商业逻辑

杨春霞 高方方

站在风口浪尖的長租公寓，似乎委屈地背了一个锅，而从资本逐利的天然驱动性来看，长租公寓们被指推高房租并不冤枉。

半个月前，我爱我家原副总裁胡景晖掀起了中介行业的一股热潮，直斥自如、蛋壳公寓等以高出市场20%～40%的价格抢房源，是房租上涨的推手。

此事一出，胡景晖次日高调离职，而北京住建委也约谈了自如、蛋壳等主要的住房租赁企业，要求不得以高于市场水平哄抬租金抢占房源，各租赁企业负责人也表示自家公寓不存在故意哄抬租金的行为，承诺不涨资金。

就该事件，有多位业内人士表示，房租上涨是受调控、高房价、季节性多个因素共同导致的结果，但从资本逐利的天然性来看，长租公寓或多或少在其中助推了一把。对此，《投资者报》记者向自如、蛋壳、相寓等多家公寓品牌发去采访函，截至发稿，仅蛋壳公寓给予相关回应。

房租普遍上涨

引发这一轮关于长租公寓话题背后的事实是，北上广深等一线城市平均租金7月份同比增长超20%。

据一位北京的自如客向《投资者报》记者反映，其租住的房间前后一年时间就上涨1100元，涨幅高达37.93%。

据该租客透露，其于2017年9月末在北京中关村区域租的自如，户型为两室一厅，其只租了其中一间，因该房源为转租方，当时价格仅要2900元。今年7月份自如管家开始催续租，直接给了一个续租价格4000元。“其实，一开始是要涨到4500元，然后管家说申请了一下说给降低500元，最后降到了4000元，”该租客对记者表示。

针对续租房租涨幅，自如管家向该租客给出的解释是“自如，作为长租领导品牌，有着严格系统的收出房价格控制体系，不存在一线员工随意修改和哄抬价格的可能。”而针对这一价格控制体系，自如相关负责人称公司计价模型，根据市场价格计算精准的收出房价格。

事实上，上述租客并不是个例。据该租客介绍，住在他隔壁的室友，之前的租金是3900元，续租时也被要求涨到5500元，后因“续租不得上涨高于5%”的规定，自如降低到4000元。

这只是当前租赁市场的一个缩影。数据显示，7月份北上广深四个一线城市以及成都、天津、杭州、南京、青岛、厦门、重庆共计11个城市的房租价格同比平均涨幅高达22.12%。

其中，北京以20.3%的增幅位居第六，排名前5个城市的同比增幅分别为成都32.4%、广州30.7%、深圳30.5%、重庆25.1%、天津23.09%。

针对房租大幅上涨，各地区政府高度关注，北京、南京、天津等率先发表声明严查租赁企业哄抬租房价格，垄断租赁房源等行为，并约谈租赁企业。

对于此现象，有专家称，可以设置类似房地产调控“限价”的房租指导价，动态调整涨幅上限。中国房地产经济同业联盟主席胡景晖则在8月26日某论坛上表示，房租涨幅必须要低于公司单位的工资涨幅。

此外，胡景晖还表示，要想真正的解决房屋租赁问题，必须让“国家队”尽快入场。“中介市场上份额最大的前三或者前五的房产中介，必须由国资控股。”胡景晖说道。

自如们的商业逻辑

针对房租上涨现象，胡景晖认为，长租公寓应该承担三分之一的责任。“所谓长租公寓在资本的挟持下，高价收房，超出市场平均合理租金20%到40%收房，这是事实。”胡景晖在论坛上表示。

当然，他也指出，房租的上涨存在很多方面的因素，包括CPI、货币因素、季节性因素的推动。另一方面从需求的角度来看，一线城市在人口机构上叫做腾笼换鸟，需求结构的变化也推高了房价。

诺亚财富地产研究负责人黄琳珊也表示，长租公寓是推高房租的原因之一，但不是唯一的原因，受调控、高房价影响，租房需求增多，也是推手之一。

“自如、蛋壳等长租公寓品牌以高出市场20%～40%的价格收房，这个现象确实存在。每一家收房条件都不相同，为了竞争，彼此抬价，很常见。”黄琳珊进一步向记者表示。

易居智库中心严跃进则表示，现在说的长租公寓涨价，有一点是明确的，即此类房屋的装修成本比较高，很多都是装修了以后再进行租赁，所以租金会提高。正如严跃进所说，类似自如、蛋壳等长租公寓均属于分散式公寓，通过从个人业主收房再进行改造，存在着拿房成本、装修成本、人工成本和融资成本等。

以自如为例，2018年1月16日，自如完成40亿A轮融资，估值在300亿元左右，若以竞争对手我爱我家截至8月30日36.82倍的市盈率为参照，自如每年得盈利8.15亿元。

而据公开报道，自如目前房源规模约70万间，8.15亿元分摊到70万间房源上，也就意味着1间房每年要盈利1164.3元。据记者了解，自如每间房仅装修成本就达到3万～5万元，还有拿房成本、人工成本、融资成本等，要如何在覆盖成本的情况下实现1164.3元的盈利？

尽管矢口否认推高房租，但自如等长租公寓的定价水平高于市场租金平均水平却是事实。以上海租房为例，记者比较了房东通过中介租赁的挂牌价格与自如定价的差异。一套位于锦南浦三小区的62平方米的2室1厅1卫户型，自如定价5290元/月，另收取8%的服务费也就是5713.2元。

而58同城上显示，锦南浦三小区该户型参考价格范围在4750元～5450元/月。此外，记者了解到，同小区、同面积、同户型的租赁房源，有一套挂牌租金是4100元/月，另一套为4900元。

此外，位于临沂七村小区的一室户，记者在自如APP上看到共有三套房源，定价分别为4030元/月，4390元/月，4490元/月，面积分别为36平方米、38平方米、38平方米。

而在中介平台上挂牌该小区的一室户房源，租金价格普遍在3470元～3930元/月，面积与自如房源相差不大。

多位受访的租客对记者表示，目前的高房租已经很难独自负担，偶尔也需要家人的支持。