杭州鼎家残酷雪崩 “长租”金融警钟敲响

向劲静

“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。” 原我爱我家副总裁胡景晖话音刚落没几天，长租公寓运营商杭州鼎家网络科技有限公司（以下简称“鼎家”）8月20日宣布因资金链断裂破产。

鼎家的破产，将“长租公寓+金融”的模式推向风口浪尖，“租房贷”这一金融产品随之浮出水面。

“租房贷”这一金融产品的市场规模有多大？整个产品的链条是如何形成的？存在着哪些风险？从已出现爆仓的案例来看，具体是哪些风险导致爆仓？又该如何防范风险？

就以上问题，《投资者报》记者采访到沣信资本产品研发部副总裁陈岱，得到了详细的解答。

杭州鼎家破产波及租客

鼎家是杭州地区一家中型房地产中介机构，2017年上半年开始拓展长租公寓业务，并于2017年10月份宣布全面进入长租公寓，并推出鼎寓品牌。

同时，鼎家也开始为公寓业务租客提供租房分期的服务，先后与四家消费信贷机构合作。2018年2月，鼎家还获得来自浙江筑家投资管理公司的Pre-A轮投资。

鼎家的“租房分期”模式，主要是鼎家从房东处租来托管房屋再向外承租，一般以季度或半年向房东支付收房费用。为了缓解租客“押一付三”的压力，鼎家许诺租户用“押一付一”方式缴纳房租。

然而事实上，鼎家是让租客在不知情的情况下使用了网络贷款。大部分租戶在通过银行卡绑定一个名为“51返呗”（后更名为“爱上街”）的APP后，该平台（爱上街）一次性将租金支付给鼎家，而租户每月须按时向爱上街还款。

据了解，鼎家破产约有4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家，其中爱上街是租客绑定最多的。而此次事件涉及到通过爱上街平台分期的租客共计243名，爱上街与租客同为受害者，目前正在积极协同租客与鼎家协商确定是否可以实现续租。

谈及鼎家破产的核心问题时，陈岱对记者表示，鼎家的模式本身没有错，但鼎家有两个问题值得关注。一是鼎家没有明确告诉租客在享受“押一付一”模式的同时，还签署了贷款合同，这其中存在欺诈；二是鼎家无论是通过P2P平台还是其他平台所获得的钱，如果直接交给初始房东，那将不会有什么问题。但关键就在于通过其他渠道所获得的资金没有得到有效监管，所以会出现“挪用资金”的风险。

“长租公寓+消费”为何火爆

在鼎家破产引发大量租客和房东维权的同时，租房贷的运作模式被指为“空手套白狼”。那么，租房贷何以如此火爆？长租公寓爆仓和租房贷之间有着怎样的关系？

据非官方统计，中国处于就业年纪的成年人有两亿没有银行账户，有四亿没有信用账户；国内有 2000 多万小微企业法人以及 6000 多万的个体工商户，他们的借贷需求还没有被完全满足；从资金端的角度来看，经历了长期的经济发展，居民积累的财富，要实现保值和增值的诉求也需要进一步释放。

“在对内去杠杆的大环境下，对外又有中美贸易战的不确定因素，我们认为发展消费经济和消费金融是有必要的。”陈岱对记者说。

另外，自2015年开始，国家密集出台了多项政策鼓励租赁市场的发展。在市场和政策支撑下，房屋租赁市场规模巨大，有机构预测，未来 REITs （房地产信托基金）的市值规模将突破万亿。

正是在这样的背景下，资本大举进入房屋租赁市场。2018年1月，自如宣布完成40亿元人民币的A轮融资；今年6月，在获得1亿美元B轮融资不到三个月的时间之后，蛋壳再次完成7000万美元B+轮融资。

与租赁市场蓬勃发展相对应的，“租房贷”也开始火爆起来，但在监管不完善的情况下，其风险也日益凸现。陈岱认为，租房贷存在三方面的风险，即：信用风险、流动性风险和政策风险。信用风险涉及两个层面，一个是租客的还款意愿和能力；另外一个是中介方（平台、服务商）的设立初衷和风控管理能力，自融和资金违规挪用是禁区。

流动性风险方面，中介向原始房东支付房租频率为季度，租客贷款获得的资金给到中介却是一次性缴付一年，再加上租客申请的贷款期限有可能是一年以上，实际上就造成了资金期限错配，为流动性风险的爆发留下了很大隐患。另外，房屋中介通过上述方式获取的“沉淀资金”，严格意义上是一种负债。如果不考虑自身能力盲目扩大规模或是滥用这部分资金，都会造成风险敞口进一步扩大。资金流供给一旦短缺，整个链条上的各个环节将无一幸免。

政策性风险方面，监管的推进与深入是否会引发行业恐慌，造成投资人挤兑或是借款人大规模违约也是应该引起重视的，P2P 爆雷就是很好的例子。

“租房贷”风险该如何应对

如今已出现长租公寓爆仓事件，那么又该如何防范租房贷的风险？

“房屋租赁企业在目前的发展过程中，确实存在一定的监管缺失，这也是行业迅速发展导致的。并不是金融创新导致了风险，而是信息不透明为滥用资金提供了保护伞，杭州鼎家就是这种情况。”陈岱说道。

陈岱认为，倘若未来监管要介入，可以从三方面进行：一是需要加强信息的透明度，向租客充分披露租金贷的期限、利率等信息，让其依自身情况选择是否需采用租房贷，同时尽量做到期限匹配，并指定资金用途；二是加强趸缴租金的用途监管，以防部分机构将资金挪作它用，最后导致租客和业主备受损失的情况；三是从企业的角度，应基于其自身资金需求及业务发展扩张规划来控制沉淀资金的规模，有效管理自身资产端和负债端流动性、收益、风险等维度的匹配。