油田社区物业管理存在的问题与对策探讨

王丽茹

摘 要 随着我国改革的不断深入，油田的物业管理也存在不少问题和挑战，制约着物业管理的发展。要想使物业管理适应市场发展需求，创新管理思路、调整物业管理的方法，全面提高物业管理服务质量是十分必要的。据此，本文将结合油田物业管理的现状及存在问题对胜利油田物业管理的相关问题进行探讨。

关键词 油田社区 物业管理 存在问题 对策

1 油田社区物业管理中存在的问题

近年来，胜利油田在油田社区物业管理方面做了大量的工作和积极的探索，油田社区管理取得了很大的成绩。管理的专业化和市场化程度得到了提高、油田组织结构和产业结构得到了调整、油田职工的居住环境和生活水平得到了改善。但同时，有天在物业管理中仍然存在着许多的问题和不足。

1.1管理体制和经营机制不太健全

由于多数油田物业管理是从企业的后勤服务系统转变而来的，长期处于附属地位，使得油田物业管理处于被动的从属地位，没有建立形成科学、完整、系统的管理体制和机制，物业管理业务缺乏长远系统的规划和发展目标，造成油田物业服务系统管理混乱、发展滞后，始终跟不上油田生产主营业务发展的步伐。 同时“大而全、小而全”的体制使得各单位既搞生产，又搞物业服务，主辅业不分，产业集中度低，管理链条长，生产效率低，影响并制约着油田企业的持续发展。

1.2 物业设备设施老化、基础设施不完善

石油企业社区多建在远离城市的郊区，没有城市依托，生活区往往自成体系，企业不得不建设自我封闭、包罗万象的社会服务系统。但社区的建成时间长，受当时条件的限制，基础设施、配套设施不完善，不具备基本的物业管理条件。

许多水电暖等系统运行时间过长，设备腐蚀、老化严重，虽然每年进行大量的维修保养工作，但跑、冒、滴、漏现象比较严重，故障越来越多，维修量越来越大，直接影响公司的服务工作质量；而且供电、供暖配套设施中存在的设计不合理、系统不完善等问题，给后期物业管理过程和系统维护工作造成很大的困难，也会影响物业管理服务的质量；系统还存在运行不经济、不科学的问题，能耗较大，增加了降低成本的难度。

1.3 物业管理队伍结构不合理

由于物业管理公司作为生活后勤服务单位，多年来承担着油田富余员工的安置任务，造成女员工多，男员工少、低学历人员多，高学历人员少、简单操作人员多，技术开发人员少的局面，特别是缺乏懂技术、会管理的复合型人才和水、电、暖、冷、消防系统等维修、维护方面的专业人员。

1.4 管理成本高、效率低、亏损大

长期以来，计划经济体制下形成的油田职工住房、生活服务等基本上是由企业负担，职工很少交钱或不交钱。同时，油田各基地大部分单位水、电、气的收费仍然实行内部补贴价格，物业、采暖的费用基本上都由单位负担，油田的物业管理总体还是福利性的，油田职工的物业管理商品观念、缴费意识滞后，节约意识不强，加之物业管理人员多，成本高、投人不足、费用缺口大以及资金运作渠道不畅等原因，造成物业管理粗放、能源资源浪费大、物业运行成本高，既不利于物业管理市场化发展的要求，也不利于节约机制的建立。

2 油田社区物业管理几点对策探讨

2.1构建新型物业管理管理体制

要根据当前油田的实际情况，將油田物业与油田企业的生产业务全面分离，形成独立的物业管理业务板块，按照物业管理“企业化运作、专业化管理”的要求，健全油田物业管理集团公司；优化资源配置，分区域整合重组原分散管理的油田物业服务业务，按照适宜的物业服务管理规模，分区域组建物业服务管理单位，实现区域化管理；建立分开运行的物业管理财务管理体系及考核机制，实行物业管理分开运行、分开核算、分开考核，科学、规范管理。

2.2完善设施建设，提供优质服务

随着油田居民生活水平的不断提高，对服务的要求与期待值也逐渐增加，物业管理的内容和服务质量也将随之发生变革。当前要在完善社区基础设施建设和改造的基础上，加人大量的人性化和服务性的内容，把对物业的管理、人性化的服务沟通、社区综合服务有机结合，增加服务的内涵，扩大服务的外延，真正把物业企业从管理转化为服务，突出地体现物业服务的本质。油田物业企业除了向业主提供必须的服务如公共房屋设备的维护维修，区域的清洁卫生、绿化、安全保卫之外，还在社区服务上进行了有益的探索，使小区业主感到生活工作方便、舒适，无后顾之优。

2.3培养物业人才，为物业行业的长远发展提供必要的人力资源

多种渠道、多种形式培养人才，为物业管理持续发展提供个人才资源。发达、完善的物业管理，取决于训练有素的物业管理专门人才，他们不仅要有良好的思想素质，而且要掌握现代管理科学技术，并善于运用于实践。一方面，加强思想建设，提高物业管理人员的政治素质；另一方面，加强作风建设，树立雷厉风行的工作作风，建立一支能吃苦耐劳、善于打硬仗的职工队伍；还有，加强培训，提高物业管理人员的专业技术素质。

2.4走法制化发展之路，完善物业行业法律法规

市场经济是以立法委保障的经济体制， 而且物业管理涉及的，既涉及物业管理企业与政府、物业管理行政主管部门、上级管理部门的关系，又涉及物业管理企业与供水、供电、供暖、煤气、物价、工商、税务、市政、环卫、绿化、邮政、电信、交通、公安、管委会、派出所、居委会等关系。这些关系如果没有法律、法规进行规范和调整，难以保证物业管理健康、快速发展。因此，有关部门应加快物业管理的立法，加速建立物业管理法规体系，使我国物业管理尽快走上有法可依的轨道，真正做到依法管理，依法服务。

3 结束语

物业管理在世界各国都是一个独立的行业，在我国又是发展很快的行业。伴随着物业管理的迅速发展，也出现了很多函待解决的问题，如何找出问题的实质根源，寻求解决方法，是引导物业管理走向社会化、市场化、专业化的关键。随着中央及地方物业管理的发展，实践中会产生新的问题，物业管理理论研究会逐步深人，物业管理也会逐步步入法制化的轨道。