2007年签的合同现在出现纠纷！适2004还是2012版的《屋面工程技术规范》

鲁巧稚

事实回放

A公司与B餐馆于2007年签订《房屋租赁合同》，约定A公司将其所属的临街房屋出租给B餐馆，使用期限为10年。 2017年，A公司将B餐馆告上法庭，称B餐馆自2012年起开始拖欠租金，且多次催缴无效，因此请求法院判令解除房屋租赁合同，并要求B餐馆腾退房屋、支付拖欠租金。对此，B餐馆称未向A公司支付租金是因为A公司在院内对其他房屋進行加固改造时对其租赁房屋造成了破坏，导致二层房屋漏水至第一层，整个餐馆装修、设备受损严重，无法营业。

司法鉴定

案件审理过程中，经B餐馆申请，法院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对涉案房屋漏水的原因，及其与A公司对周边房屋进行加固施工是否存在因果关系进行鉴定。

鉴定中心根据法院的委托事项对涉案房屋进行了勘验，房屋地上两层，错层结构。第一层屋面为彩钢屋面，彩钢屋面板存在较严重的变形、塌陷、翘起现象。第二层屋面的防水层为单层复合胎沥青卷材，厚度为2.92mm，卷材防水层上发现有被脚手架支架破坏痕迹，局部存在缺损、开裂现象。

根据现场勘验情况，不能确认第一层顶板漏水与A公司加固周边房屋是否存在因果关系。彩钢屋面板存在较严重的变形、塌陷、翘起问题，破坏了金属屋面应有的防水、挡水功能；同时，彩钢屋面与高低跨墙结合部位既未安装泛水板，也未做其他密封、防水处理，使雨、雪水从结合缝处渗漏至室内。因此，断定造成第一层漏水的主要原因为彩钢屋面板存在较严重的变形、塌陷、翘起及屋面泛水部位未作防水密封处理等缺陷。

现场通过对一层、二层就餐区渗漏部位对应的二层屋面勘验发现，卷材防水层局部存在被直径为50mm的脚手架管挤压的痕迹，有些部位卷材防水层被戳穿，经现场确认，上述损伤是A公司对周边房屋加固施工时搭设脚手架所造成的，因此一层、二层就餐区的漏水与A公司加同房屋存在一定的因果关系。

同时，勘验中发现该屋面防水工程存在以下的问题：

1）卷材防水层构造不符合国标GB 50345-2004《屋面工程技术规范》的相关规定。第二层屋面使用的防水卷材为沥青复合胎柔性卷材，GB 50345-2004《屋面工程技术规范》强制条文3.0.1条、5.3.2条规定，沥青复合胎柔性卷材系限制使用材料，在屋面四个防水等级中不得用于防水等级为I级和Ⅱ级的屋面；用于防水等级为Ⅲ级屋面时，防水层厚度应为三毡四油，用于防水等级为Ⅳ级的屋面时，防水层厚度应为二毡三油。而现场勘验的沥青复合胎柔性卷材为单层、厚度为2.92mm，无论该屋面是何防水等级，其防水层构造均不符合GB 50345-2004《屋面工程技术规范》的相关规定。

2）屋面卷材防水层老化，局部防水卷材存在缺损、开裂现象，现场测量卷材最大裂缝宽度为5mm。

3）屋面局部卷材防水层未铺贴至檐口，收头也未固定、密封，不符合GB 50345-2004《屋面工程技术规范》第5.5.4条的相关规定，防水层细部构造存在空鼓、密封不严等缺陷。

综上所述，B餐馆一层、二层餐饮区的漏水与A公司加固周边房屋存在一定的因果关系oB餐馆一层、二层漏水的主要原因：①屋面卷材防水层构造不符合GB 50345-2004《屋面工程技术规范》的相关规定；②屋面卷材防水层局部破损、开裂、老化；③防水层细部构造存在缺陷；④A公司加固房屋搭设脚手架对屋面卷材防水造成局部破坏。

法院判决

对于双方争议的漏水原因，法院根据鉴定结果认为，一层操作间的损失，因其漏水原因在于B餐馆自建的彩钢房屋面板存在问题，并不能确认与A公司的加固施工存在因果关系，故对于该部分损失，A公司不应承担赔偿责任。B餐馆一、二层餐饮区的漏水现象与A公司加固施工存在因果关系，A公司应承担相应赔偿责任。

最终，结合双方在法庭提交的其他相关证据，法院做出如下判决：

1）确认A公司与B餐馆签订的《房屋租赁合同》无效。B餐馆于判决生效后十日内将其承租的房屋全部腾空后交还A公司。

2）B餐馆于判决生效后十日内向A公司支付自2012年起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费。

3）A公司于判决生效后十日内赔偿B餐馆装修损失及物品损失80万元。

4）A公司于判决生效后十日内赔偿B餐馆在A公司施工停业期间的经营损失100万元。

说明：因屋面防水是在2007年签订租赁合同后施工的，现行的GB 50345-2012《屋面工程技术规范》还未实施，所以鉴定期间是用防水施工期间内的有效标准即GB 50345-2004《屋面工程技术规范》去评判的。