我国养老地产盈利模式研究

蔡 磊

（南京高科置业有限公司，江苏 南京 210000）

随着我国人口老龄化的加速，养老地产行业未来将迎来广阔的发展前景。近年来，众多公司，尤其是地产类公司纷纷涉足养老地产行业，据不完全统计，截至目前，有近至少35家上市房地产公司、80余家非上市房地产公司不同程度涉足了养老地产行业。养老地产已成为众多地产企业内部转型探索的主要方向之一。本文着力于我国养老地产的现状及盈利模式进行分析。

一、养老地产的定义及从事该行业所需具备的能力

养老地产，指地产商通过全面整合医疗医护、对口资金、设计开发等产业相关资源，以多形式的适老住宅及配套设施为载体，通过提供以医疗服务、护理服务为核心的一体化养老服务，不断满足客户个性化、多样化的养老服务需求，并最终通过长期精细管理运营以实现盈利的特殊地产业态。

养老地产的本质在于整合资源，特别是整合养老服务相关的资源，养老服务是养老地产的核心竞争力。养老地产开发中，地产商需具备整合以下几方面资源的能力：一是整合医疗护理服务资源的能力。拥有针对老年群体的医疗、护理资源是打造高品质、可持续养老地产项目的重要前提，与此同时，具有养老、康复相关科室特长的大型医院和大型连锁品牌养老机构将是养老地产地产商竞相竞争的稀缺性资源。二是整合资金资源的能力。养老地产项目盈利周期较长，与住宅地产高周转、高杠杆的开发模式存在显著区别，因此，整合大额低成本资金的能力，是降低养老地产项目资金成本、提高盈利能力的重要保障。三是整合设计开发资源的能力。养老地产项目在保障老年人基本生活的照料和护理的基础上，更需要满足其追求高品质生活和生命质量的需求，故养老地产的设计开发较传统住宅项目更为复杂，因此，整合符合老年人特点的设计开发资源的能力也显得尤为总要。

二、我国养老地产的几种典型盈利模式

我国养老地产的主要盈利模式，可根据项目是否含住宅分为两类：新建综合住宅小区等一般采用“销售+出租”模式，销售住宅回收现金，自持的养老设施出租；若项目为持续照顾型退休社区等不含住宅的项目，一般为“出租”或“会员费+出租”模式。“出租”模式客群广泛，但现金回收缓慢。“会员费+出租”模式则正相反，客群仅限高端，但现金回收迅速。除上述模式外，保险公司还可采用“保费”模式，至于行业发展初期的“销售”模式，现已基本停止采用。

各盈利模式详见下表：

表2 我国养老地产主要盈利模式

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三、我国养老地产项目的盈利现状及原因分析

我国养老地产项目目前处于普遍亏损状态。从养老机构的自身盈利状况看，受人工成本及其他成本较高影响，我国仅有9%的养老机构盈利，且盈利的养老机构中有78%利润率低于5%，养老业务自身难以支撑养老地产项目盈利；从养老项目的总体来看，以养老地产的先驱企业万科为例，其进入养老领域6年建设了101个养老项目，仅有2个未计入折旧的项目现金流为正。若计入折旧，绝大部分养老地产项目，均需至少10年才有可能盈利。

养老地产盈利困难的直接原因是：在收入端，我国老龄人口大部分处于未富先老状态，加之老人的财富传承等传统观念限制，老人养老支出能力、支出意愿均有限；在成本端，土地成本方面，受限于以招拍挂为主的土地供应方式，成本较高。资金成本方面，国家鼓励的政策性贷款、专项债券、保险资金及现有金融工具均不能成为主流的资金供应渠道。建设成本方面，因养老设施具备一定的技术含量及特殊考量，成本比一般住宅高2,000-3,000元/平方米。其他成本方面，养老行业为人力密集型行业，行业人才稀缺且流动性大，人力成本呈不断上升趋势。上述原因中，土地成本、资金成本较高是主要原因。

养老地产盈利困难的深层次原因是：一是养老产业政策支持不到位，个税递延型商业养老保险政策仍处试点阶段、企业办养老土地政策未放开、养老产业设备设施标准与服务标准未出台等等，总体政策环境不利于行业快速发展。二是我国金融市场不发达，对比美国发达的金融市场，ReitS、ABS等是其重要的融资手段，尤其是ReitS聚集了大量的低成本资金，相比而言我国企业则难以获得大额、低廉的养老资金支持。三是我国养老产业自身发展不成熟，目前我国养老产业仍基本局限于满足老人基本的居住、护理等需求，养老产业与医疗产业等的结合还处在初级阶段，不能很好满足老人不断增长的医疗医护需求。