简议不动产登记档案的管理模式及其作用

李莉

摘 要：不动产登记是财产权利的证明，并且不动产登记档案在国土资源保护、地籍调查、住房保障、法院诉讼、国家税收、户籍管理、个人信用管理等方面均发挥着重要作用，为交易安全，维护不动产市场健康有序发展及领导决策提供了有力支持，基于此，本文概述了不动产登记档案，阐述了不动产登记档案管理的主要特征，对不动产登记档案的管理模式及其作用进行了论述分析，旨在加强不动产登记档案管理。

关键词：不动产登记档案；管理；模式；作用

一、不动产登记档案的概述

不动产登记档案是指不动产登记部门对于不动产物的产权进行调整、变更以及登记和专业等行为，其前提是拥有不动产物使用权或者是所有权发生了变化，这种登记行为是一种真实记录，以便更好的管理不动产。在不动产登记行为中，会产生众多的资料，比如登记档案，登记簿等，这些都隶属于不动产登记档案信息资源。

二、不动产登记档案管理的主要特征

不动产登记档案管理的特征主要表现为：（1）独特性特征。不动产登记档案管理同传统的图书档案、史料文献管理不同，具有很强的专业性特征，是其他相关工作所不能取代的。在不动产登记档案管理的资料中，其包含的载体有契约文件、权证说明、图纸表册等，这些资料最客观全面真实地对不动产信息进行了记载，这些资料具有自身的专业性、唯一性和真实性，和其他管理工作是有本质区别的，必须进行专门的管理。（2）实时性特征。随着我国经济的不断发展和市场化的深化推进，我国的不动产交易市场日趋成熟，也相对火热起来，尤其是在房产交易这一块，相关的市场活动十分热烈。而面对不断增多的市场活动，不动产的权属所有也处在一个不断变化的过程当中，这也使相关的不动产登记管理工作处于一个实时变化状态。以二手房交易市场为例，每一次的房屋交易都会产生相应的所有权变更，而每次变更都需要不动产登记档案做好清晰明确的记录，确保档案资料的真实准确，这也为法律意义上的权益变更提供了一种契约保证。（3）复杂性特征。不动产登记档案管理内容种类众多，且数量很大。其内容主要包括土地、房屋、农场林场、矿产资源、河流等，并且每一类不动产内容都牵涉到规模庞大的群体，如果对其中的任何一项开展调查，都会形成数量纷繁复杂的数据资料。以房屋登记为例，需要对城市的常住人口和已售房屋包括相关的土地信息进行调查处理，其中的任何一个环节，都会出现相关的档案资料，说明不动产登记档案管理具有复杂性特征。

三、不动产登记档案管理的主要模式及其作用

1、不动产登记档案管理模式。主要有：一是虚拟管理模式，二是物理管理模式，其中物理管理模式按集中程度划分，又可以分为高度集中管理模式和相对集中管理模式两种。具体表现为：（1）虚拟管理模式分析。在我国的不动产登记档案信息管理中，采用虚拟管理模式需要建立专门的信息平台基础，并且要能够在此平台上对不动产进行审批、交易。然后依照我国在2015年出台的《不动产登记暂行条例》，对不动产登记档案信息资源进行管理，并借助信息化平台实现这些信息资源的共建共享，以此来消除各管理层级间存在的信息孤岛问题。并且，采用虚拟管理模式还需要对不动产登记档案信息资源建立专门的查询系统，通过设置访问权限的形式，来增强不动产交易的安全性，以便保护好拥有不动产所有权人的合法权益。由于我国地大物博，在对不动产登记档案信息资源进行虚拟管理时，也需要在其管理基础平台上设立相应的行政区划，以此登记收集不同地区、不同类别的不动产登记档案信息。并且要在此基础上建立综合性的档案数据中心和查询系统，在保障个体权益隐私的同时保证所有信息数据的完整性和准确性。（2）物理管理模式分析。物理管理模式主要是指对不动产实体的管理，比如纸质资料，权籍图册等，从我国的不动产登记档案信息管理现状来看，各地区的管理水平发展规模都不尽相同。为了增强管理的有效性，需要立足地方实情，具体情况具体对待，在统一领导的基础上对各地区的不动产登记档案信息资源进行分级管理，以增强档案信息管理的专业性。在管理过程中，不动产登记档案信息资源的物理管理模式通常分为高度集中和相对集中两种方式。其中，高度集中方式就是建设统一的不动产登记档案库，对各地区各种类的不动产信息资源进行集中统一管理。这种管理方式能够有效维护档案信息的完整性和安全性，但是其在实践过程中会受到资金和人员的影响。相对集中管理模式主要是指对不同种类的不动产登记档案信息资源进行集中管理，也就是对房屋建筑、土地以及林地等不动产资源进行分别管理。在采用相对管理模式时，可以充分利用现代化技术，比如二维码和互联网，将不同种类的不动产登记档案信息资源关联起来，将房屋建筑、林木与土地海域等不动产种类联系在一起，以便更好的进行综合管理。

2、不动产登记档案管理的主要作用。具体表现为：（1）不动产登记档案管理是保证物权所有者合法权益的法律凭证。随着我国社会经济的发展，市场交易内容和形式也日趋多样化，物权的所有权变更更呈现流动性加强的趋势，而其交易过程又充满了风险和不可预判的特点，需要一个可信度比较高的机制予以保障，不动产登记档案应运而生，为人民群众和国家的财产安全保驾护航。通过对不动产的登记管理，使不动产的物权公开和透明，能够为相关的交易活动提供依据和监督。并且国家在法律上对不动产登记档案公示后的约束力也给予了保证，这给一些经济纠纷案件提供了相关的法律依据，也保证了物权所有者的合法权益。（2）不动产登记档案管理一定程度上体现了城市发展变迁。城市发展的印记一定程度上能在不动产登记檔案中得到体现，土地的使用属性变化、建筑的所有权更迭等等，都是在社会的发展进步当中对不动产文化属性的一种体现。不动产登记档案既具有法律意义上的经济属性，也具有社会意义上的文化属性，在特定时期对当时的经济动态、社会发展变化都能在一定程度上进行体现。不动产登记档案是我国经济发展在进入到经济结构调整、发展方式变化、社会情况复杂多变下的一个产物，对社会经济发展具有重要意义。（3）不动产登记档案管理具有稳定市场的作用。不动产登记的程序和管理权是有国家单位进行负责办理的，主要是对不动产的详细信息进行登记管理，在时间效果上，具有相对的稳定性。而在市场经济的条件下，各种经济活动和交易行为使不动产物权不断发生所有权变更，而通过国家机构对这种实际交易安全采取强制约束，可以很好地稳定市场，避免市场风险恶化。不动产和不动产登记档案对不动产物权所有权的归属问题已经进行了法律上的界定，可以从根本上解决相关纠纷，避免交易行为的欺诈性和操作风险。

结束语

综上所述，不动产的所属权只有在经过依法登记的情况下，不动产物权的建立、变更、转让和注销才能产生法律效力。而加强不动产登记档案管理不仅能够在不动产管理上节省时间，提高工作效率，而且还能优化资源管理，减少不必要的资源浪费，因此对不动产登记档案管理进行分析具有重要意义。

参考文献：

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[4]姜祥尧.新形势下不动产登记档案管理的思考[J].商情，2018