房地产项目工程成本管控策略探讨

胡 燕

在竞争激烈的市场上，为了保持企业的长期生存能力和持续的盈利能力，实现企业的利润最大化目标，需要重视企业的项目成本，降低成本，扩大盈利面，才能够达到增加利润的最终目标。本文对项目的成本控制进行研究和探讨，为房地产企业降低经营成本提供参考建议。

房地产企业的主要收益来源是工程项目收益，而对于房地产企业的项目成本构成来说，占比较大的主要是土地成本和工程成本。其中土地成本属于固定的成本，其可控因素较小，难以进一步压缩成本进而达到提升利润的目的；但是项目工程成本与其不同，可以通过成本预算制定，动态成本管理，和相关项目开发各流程的成本管理等三个阶段进行项目成本管控。以下笔者分别就这三个成本管控方面进行分析，提出针对性策略，为房地产企业达到控制工程项目成本，扩大利润空间提出建议。

一、成本预算制定

(一)什么是房地产企业的成本预算管理

项目的成本预算管理是指房地产企业在进行一种项目开发前，根据开发项目目的出发，首先制定出此次项目开发整个流程的目标成本，具备整体的目标成本后，在固定框架下开展项目，可以减少不必要的成本支出，避免浪费等资金损失。关于企业的成本预算管理工作，是一项复杂且难度系数较高的工作，因此需要专业的财务管理人才和经验丰富的财务管理者去制定和管理成本预算管理条例，按照适宜本企业的实际情况去开展工作，达到控制项目成本，降低不必要成本支出及浪费，最终实现扩大企业利润的目的。

(二)房地产企业进行成本预算管理的必要性

房地产企业在开展项目前进行的成本预算管理工作是该项目整体资金花费统筹的最高限度，也给了该项目的资金花费一个依据标准，有了项目成本预算，在开展项目之前以及开展项目过程中，在资金的成本消耗量上就具有了参考标准和限制条件，不盲目地进行项目开发，杜绝成本浪费，让整个项目实施过程的成本支出有据可依，有限制条件，达到成本控制的目标。

(三)房地产企业进行成本预算管理的要点

首先房地产企业开展成本预算管理工作不是一个单独部门的工作和职责，而是根据企业具体情况，多部门协作的工作内容。成本预算工作的开展需要由专业的财务管理部门下属的成本管理部门作为牵头部门，联系与整个项目实施流程相关的所有部门共同制定出科学合理的成本预算管理方案，单独的一个成本管理部门难以结合项目实施的具体情况，从实际出发，落实到项目实际实施的每一个进程中去。因此，借助其他相关部门，比如项目规划设计部门，工程预决算部门，工程实施部门，项目营销部门，会计部门等等，可以大大增加成本预算方案的可实施性和科学有效性，达到实现最终目的的效果。此外，当项目的成本预算管理方案设计出来后，需要由专业的企业相关管理人员，进行层层审核和评议，才能最终确定可投入使用的项目成本预算管理方案。其次，在编制项目成本预算管理方案的过程中，需要严格遵循预算管理方案的完整性，科学性以及准确性。详细来讲，完整性意味着企业制定出的预算管理方案必须纵观整个项目实施过程，详细落实到每个项目实施环节，考虑到每个环节的成本支出明细，不要出现遗漏和疏忽，按照标准的方案设计原则进行设计，做到不重不漏，杜绝片面和细节缺失，严格保证预算管理方案的完整性。科学性意味着，成本预算管理方案的设计不要墨守成规，按照陈旧的设计方式去套用与时俱进的工程项目，要科学考察项目，按照科学的分析办法，针对性地制定出该项目的成本预算管理方案。最后准确性意味着，成本预算管理方案的制定人员，要按照每个项目的特点，做出充分的分析，制定出对于项目最准确的成本预算方案，专业化的设计使得每个方案对于项目本身来说都是最合适最准确，这样才能达到预算准确，成本控制精确的目的。

二、动态成本管理

(一)什么是项目的动态成本管理

制定出科学并且行之有效的项目成本预算管理方案后，并不意味着能够百分之百确保项目的成本支出完全按照预算方案的规定实现，项目实施前期完成完备的预算管理方案后，还需要制定出项目开始实施后的动态成本管理办法，以备项目实施过程中发生的各种不确定情况的出现，进而更完备的保障对项目成本支出的管控，避免项目实际实施后的成本支出与项目实施前的成本预算管理方案出现偏差而导致的成本支出超标情况。因此，针对工程项目的实施过程中可能出现的各种不确定性情况制定的动态成本管理方案可以有效地处理好这一系列情况，实现对工程项目成本支出的有效控制。

(二)动态成本管理的重点内容

制定动态成本管理方案具有它本身的侧重点，动态成本主要包括项目的已发生成本和未发生成本两部分，其中已发生成本在项目实施过程中再发生变动的情况发生的可能性较小，因此不是制定动态成本管理方案的侧重点， 我们将这一工作的侧重点放在项目的未发生成本上，这是因为项目的未发生成本，包括许多可变动事项，存在着很大的不确定性，是工程实施过程中最容易产生变动的一项因素。因此加强对项目的未发生成本进行管理和控制可以有效地防止工程实施过程中的可变因素发生。

(三)动态成本管理的主要方法

针对动态成本管理方案的特征和处理对象，可以分析出动态成本管理工作的主要方法是针对工程控制对象设置出最低控制线与最高控制线这样一种动态范围。这种方法适应了工程实施过程中可能发生变动的实际情况，允许成本支出有一定的动态活动范围，根据项目本身的特征和预算管理分析出科学合理的最低控制线和最高控制线的设定值。并且做出相应的反应对策，比如成本一旦支出低于最低控制线，或者高于最高控制线，应当出现相应的警报方式，并采取相适应的应对措施。进而对出现状况后的工程成本支出做出相应处理，及时控制成本，使之回归到正常活动范围值。

三、工程项目开发流程成本管控

(一)工程项目的开发设计阶段

在房地产企业对工程项目做出投资规划后，一个项目的实施与否取决于项目本身的开发设计，一项好的开发设计方案能够给该项目和企业带来很大的经济收益。因此对项目进行完备和科学的开发和设计是实施项目之前的重要工作。这一工作需要专业的技术人才，结合专业知识和项目本身特点才能够对该工程项目做出量身定做的开发设计方案。这就需要房地产企业重视人才的引入，来进行工程项目的高质量开发和设计并且需要企业相关管理者具有发展的眼光来挑选适合本企业本项目的建筑设计单位，并聘请专家为项目的开发设计方案进行评估和筛选。这一准备工作对于企业项目的发展好坏而言至关重要，不可忽视。

(二)工程项目的公开招标阶段

企业的工程项目进入公开招标阶段后，仍然是需要严格把控成本的一个阶段，在招标过程中，要采取严格的审核标准，既要选择出优秀的施工单位，又要筛选出合理的价格，这决定了企业工程项目的成本支出。首先在招标的预审阶段，就要做好充足的准备，必须制定出严格的达标标准，确保招标企业的质量，确保招标企业良性竞争，确保招标企业的运作情况，把控好入围企业的合格性，设定出最合理的中标原则，以保证以合理价格中标，避免因为招标企业的问题导致的成本超支情况。

(三)工程项目的实际施工阶段

工程的施工阶段是也是不可忽视的环节，因为施工阶段涉及工程质量问题，工期问题，以及工程未发生成本问题，任何环节出现问题都可能导致工程项目的成本支出超出预算，因此，在施工过程中，必须严格按照企业制定的施工细则实施，严格把控质量问题，加强对施工过程中的监督力度，不可放松任一环节，尤其是对工程未发生成本的把控要严格，防止成本超支问题的发生。并制定出施工过程中的成本超支预案，成本一旦出现超支，要快速采取相应的预案措施进行处理，在保证施工成本不超出预算的前提下，确保工程按期完成。

四、结语

在竞争越来越激烈的房地产行业市场上，房地产项目工程成本管控，显得愈发重要，已经成为了房地产企业所面对的重要问题之一，因此如何制定出科合理，行之有效的对应策略是房地产企业要解决的一大难题。达到控制工程项目成本支出的目的，也意味着达到了给企业创造更大的收益，扩大利润空间，提高市场竞争力的目的，最终还能够实现互利共赢的目标。