房产税改革对我国房价的影响研究

摘要：2018年政府工作报告指出，要健全地方税体系，稳妥推进房地产税立法。房地产税问题是目前社会非常关注的问题，它涉及每个人的切身利益。本文剖析出房产税存在课税范围小、免税范围大，纳税主体的确定不合理，税率制定不科学等弊端，通过对试点城市上海和重庆为例的数据分析，可以看出房产税改革对于地方财税收入贡献力度不大，房产税改革针对的房产有限，房产税改革对房价影响不大。本文认为完善房产税调控房价的实现路径包括税收制度要素的改革和相关配套设施的完善。

关键词：房产税；改革；房价

一、我国房产税发展现状及弊端

（一）房产税的职能定位及征收现状

1.房产税的职能定位

房产税作为在国际上广泛征收的税种，职能定位是大同小异。房产税的功能一共分为三点。（1）增加政府财政收入，尤其是地方政府的财政收入。（2）调节经济运行，抑制房价的上涨。（3）调节居民收入，缩小贫富差距。取得财政收入是房产税最基本也是最原始的功能，但其最直接的作用还是调节收入分配。

2.房产税征收现状

虽然房产税在地方税中属于一个较小的税种，但是却与房屋有着直接的关系。目前，一二线城市的租金占比大致在40%-72%之间，一线城市北上广深主要租金占比率都在55%以上。但是房产税在各个地市之间的比重不大，由此说明，在征收房产税的过程中从租计征没有落实到位，存在避税，这使得政府征税难度加大，造成税款的流失。

（二）现行房产税弊端

我国现行的房产税税制，沿用了1994年税制改革时的大体框架。虽然这几年对于房产税进行了改革，但还是无法与当前经济发展相适应。从五个方面可以说明：

1.课税范围小、免税范围大

课税范围小主要体现在：仅涉及城市县城，建制镇和工矿区。房产税的课税范围小和免税范围大。随着经济的发展，某些事业单位具有公益和盈利的特质，房子用途和其他方面的改变，就有可能出现将不需要缴税的房屋出租获利，导致地方税收的流失。

2.纳税主体的确定不合理

当前房产税的纳税人为房产权所有人，但金融工具的出现使得房屋产权的拥有出现了多元化的模式。这会出现两种情况：房屋所有权共有和房屋所有权互有，这使得产权所有人的产权划分不清，加重了房产税款征收的难度。

3.税率制定不科学，缺乏弹性

（1）税率单一。没有考虑到各个区域经济发展的差异性，而且不同基础上征收的房产税会对各个地方财政收入影响不同，导致房产税的征收不能增加本地的财政收入。（2）没有将普通住房和高档住房及高档娱乐场所等房屋区别开来，税率制定的灵活性不强。（3）从租计征的租金，其12%的税率是从价计征税率的10倍，对于租房者来说是不公平的。

二、房产税改革对房价的数据分析

（一）试点城市数据分析

2011年1月28日，房产税开始在上海、重庆试点。上海针对增量，并给予户籍居民家庭一定免征额；重庆偏重高档住房，涉及存量与增量。从效果来看，上海和重庆的试点存在一些制度缺陷。一方面，房产税的征收特点应是宽税基、低稅率。但从两地的试点情况看，税基偏窄问题较为明显。窄税基应当对应高税率，但两地的实际税率明显偏低。另一方面，计税依据也与国际惯例不符。

对于试点城市来说，房产税改革的意义并不仅仅是要从调节房价、增加财政收入、等方面去看，此次改革最大的成效在于“制度破冰”。虽然上海、重庆两地的房价有很大的差距，但是房产税在地方财政收入的占比在不断增加。

结合重庆2010房产税未改革之前的数据来看：房产税对于地方财政税收的贡献具有显著提升。但是在改革前后，房产税在地税的占比还是在2%-3%之间浮动。直到2015-2016这两年有明显波动。所以笔者认为：

1.房产税改革对于地方财税收入贡献力度不大

重庆房产税改革之后的征税的金额都在3亿以上。据国家统计局数据显示，2011年重庆市对房产税的税款征收为1亿元，在地方财政收入的比重只有0.03%。在《2014年上海预算草案报告》的数据显示，2014年上海市征收房产税金额为27.6亿元，占土地出让收入的1.7%。从试点城市的税收金额和占比来说，房产税的改革对于地方财政收入没有大的影响，对于地方财政的贡献力度不大。

2.房产税改革针对的房产有限

从改革范围来看，由于房产税试点没有牵涉到存量住房，在上海房产税试点中还含有六条税收减免政策，这使房产税改革试点没有对原有的住房市场产生巨大冲击力。在重庆的试点改革中，只对于一些豪宅与别墅的房屋面积以及价格进行了十分细致的制定。

3.房产税改革对房价影响不大

根据中国指数研究院发布的报告显示，上海、重庆在试点房产税的前3个月，两市住宅成交量分别下降46%和26%，比同类城市降幅高10-20个百分点，但成交均价并未出现明显下跌；第二年，两地成交量均呈现较大幅度的增长。数据显示，此后3年多，房产税对房价的影响几乎可以忽略不计。

三、完善房产税调控房价的实现路径

通过对各国利用房产税调控房价的税制的比较，可以看到世界各国房产税的改革的一些趋同性。由于我国的住房产权结构与住房制度演变导致了我国不能实行一步到位的房产税改革，对房价完美调控，所以循序渐进，先易后难，先增量房后存量房，先城镇后农村逐步扩大房产税的征收范围，改革房产税的税基不失为一个很好的方向。

（一）税收制度要素的改革

1.税率灵活，税负公平

税率水平的确定应该采用比较灵活的方式。在国外既有中央统一征税的方式，也有地方政府根据实际情况来确定具体税率的方式。按照我国目前的发展形势，各个地区经济发展差异较大，因此，应该放权给地方政府。对于经济发展良好的地区，适当的提高税率，相反，对于经济处于劣势的地区，放宽税率的要求。同时，要根据不同用途的房产进行不同税率的征收。

2.扩大征税范围

我国目前房产税的课税范围窄、免税范围宽，征收范围基本在流转环节。基于这个现状，将征税范围逐步从增量房向存量房过度，既有利于税收的公平性，在税制设计上也符合国际趋势。具体体现为：1.将城镇地区的别墅等高价值的住房列入征税范围。2.将居住面积过大的住房纳入征收范围。3.将农村纳入征税范围。扩大征收范围将非经营性住房纳入征收范围是具有创新意识的。其重要意义并不在于为地方财政增加多少收入，而是在于引导居民合理消费房产。

（二）相关配套设施的完善

1.加快立法脚步

2011年在上海重庆实行的房产税试点工作是我国财税体制改革的一次重要的尝试。但“被授权机关应当严格按照授权目的和范围行使该项权力。被授权机关不得将该项权利转授给其他机关”。上海重庆两地的试点工作在法律方面没有有效的法律依据，因此这种区域性以及临时性的政策很难向全国推广。这也就是自2011年房产税试点之后，7年间再无其他试点城市的另一个原因。

2.加强征收管理

房产登记是房产税征收的必要条件。确立全国房屋登记信息系统不仅有利于不动产交易的管理，提高政府部门工作效率，也能为房产税的征收提供必要的技术支撑。目前中国的不动产登记制度存在着信息分散等各種问题。要想提高征税的质量与效率，就必须全面掌握个人或者企业的住房登记信息。

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作者简介：

周圆（1991.9- ），女，汉族，湖北武汉人，武汉大学政治与公共管理学院MPA研究生，研究方向：公共政策。