浅析新形势下商业地产开发企业财务风险控制

苏曼沙

摘 要：房地产行业是国民经济的重要支柱，但近几年全国各省陆续颁布与实施“住宅限购限售限贷”等宏观调控政策，房地产市场明显降温，商业地产行业也步入了积极调整期。因商业地产开发企业是资金密集型企业，商业地产项目财务风险严重影响企业的生存和经营，尤其在新形势下商业地产开发企业更加需要重视财务风险控制。本文主要从商业地产开发企业的财务风险特点，以及财务风险控制的必要性进行分析，简述现阶段商业地产开发企业财务风险的成因，并提出整改措施，以便应对财务风险，提高财务管理水平，促进商业地产开发企业的发展。

关键词：商业地产;开发企业;财务风险

商业地产开发企业兴起的时间晚，从最初的竞争压力小，延伸到价格战，一直延续到今日的质量站，品牌效应，所以在有竞争的同时，企业的发展财务风险也就自然产生。因为财务管理关系到企业未来的发展规划和现阶段地产开发的质量，同时财务风险的不确定性给商业地产开发企业的发展带来威胁，稍有不慎，企业的损失不仅是资金和财务方面，严重情况下会使商业地产开发企业走向破产的境地。基于此，本文简述商业地产企业财务风险成因，并提出相应对策，为企业降低财务风险提供参考。

一、商业地产开发企业财务风险的特点

商业地产行业存在着较长的投资周期与收益期，同时受政治、经济、文化、消费特征等多重影响，使得商业地产的财务风险具有以下特点：（1）客观性。它是由商业地产的经营活动产生的，不能以主观意志去要求它变化。商业地产的经营主要是随着地产企业经营环境的变化，相应的企业经营战略产生变化，导致了财务风险的产生。同时国家的政策导向以及经济发展和市场的环境对于商业地产企业来说都是客观存在的，不以企业的发展意识为转移。（2）损益性。商业地产企业以经济利益最大化为目的，企业较高的投资通常会带来较高的投资回报率，但由于通货膨胀及不确定性因素的存在，使得高回酬往往伴随着高风险。所以说商业地产的投资存在损益性。（3）不确定性。受客观环境的变化以及影响因素的不确定性的影响，财务风险可能发生在任一阶段、任一情境，企业需提高风险识别能力，注意防范和降低财务风险，也可以采取制定财务风险预警机制的措施来降低财务风险。

二、商业地产开发企业财务风险控制的必要性

首先，商业地产开发企业财务风险控制能够提高企业的资金利用率，减少企业的负债。商业地产开发企业属于资金密集型的企业，它具有收益高，风险大的特点，因此良好的财务管理制度对于企业的发展来说很重要。财务风险控制是财务管理的首要工作，因为一旦出现财务风险，所有的财务工作都将变为无用之功。为了提高企业的资金利用率，减少企业负债的风险，企业需要重视财务风险控制，保证资金的使用安全，保证应收账款的管理，减少企业的负债。

其次，财务风险控制工作能够促进商业地产开发企业健康发展。财务风险的控制和防范工作应该作为商业地产开发企业的日常工作，企业管理者带头重视财务风险控制工作，并且采取措施鼓励各部门了解财务风险控制的相关知识，同时企业建立好风险防控机制，细化财务管理，重视监督部门的执行力度，发挥监督部门的作用，才能减少企业的财务损失，消除不利因素，从而为商业地产开发企业创造良好的财务环境和为企业发展打下坚实的基础。

三、商业地产开发企业财务风险的成因

1.成本管控意识淡薄

商业地产开发企业成本管理贯穿于整个企业的经营过程中，成本管理的时间跨度较长，成本管理工作中因为存在很多不可确定的因素，导致成本控制发生风险的几率增加。成本控制是财务管理的重要内容，商业地产由于财务成本管理的内容种类多，成本控制的难度增加，所以一提起成本控制工作，财务人员不愿意细化分类处理，长期发展下去导致成本控制的风险扩大，也会导致企业财务风险。企业日常的财务工作中，成本管理环节薄弱，成本意识淡薄，成本管理的风险主要有招标成本风险，工程材料成本风险，人工成本风险等，任何一个环节都会由于企业的成本意识淡薄，企业管理者的不重视，导致商业地产开发企业出现牵一发而动全身的现象，小的环节会影响大的项目进程。成本意识淡薄成本环节漏洞百出，企业的资金浪费严重，同时还会有拖延工期，销售缓慢，销售风险等一系列的财务风险都会引发。

2.资金周转风险高

商业地产开发企业投资大，占用的资金多，同时项目的建设周期长，资金回流慢，企业要想开发一个项目需要自行垫付资金，所以房地产企业的财务风险控制的关键是资金的风险。现阶段房地产企业的资金风险主要体现在筹资风险和利息风险上。筹资风险主要是企业开发项目的时候需要先自筹支付土地款项，然后拿到建设资质以后才能建设项目，建设以后才能准备开始销售，资金的回流慢，这对商业地产开发企业的资金实力和融资能力有很高的要求。但是一些开发企业为了更快地籌集到资金，没有对相关的人员以及企业的信用进行调查，常常出现资金链断裂的问题，影响企业项目开发。而现阶段地产开发企业的经营普遍存在较高的利息支出。前期的资金投入到资金来源贷款或者融资的较多，资金回款时间之后，导致企业背负的利息高。项目建成以后由于验收时间拖延，剩余款项支付的时间也会被拖后，所以企业的很多资金不能灵活使用，导致企业还需要继续承担利息，房地产开发企业的资金风险随时存在于企业的经营中。

3.盲目选择投资项目

由于商业地产开发企业的竞争环境很复杂，企业为了更快地占有市场份额，企业只有不断地进行投资才能在占有市场的同时获得更多的经济利益，所以这种没有可靠数据调查情况下的投资一般都会带来很大的风险，这种风险最主要的就是财务风险因为任何一项商业投资都属于大项目，涉及的资金数额较大，一旦出现投资失败，对于商业地产开发企业来说都是致命的打击。很多投资者对项目没有进行敏感度的分析，对当时的国家政策分析不到位，只是一味地盯着利润，加上项目定位预期的现金流和利润也没有进行预算，很容易在项目进程中产生财务风险，资金链供应不上。利润与风险成正比，高利润预示着将带来高风险，一味追求高额利润，盲目跟风投资，决策缺少了可靠的数据支持，增加企业未来的财务风险。

4.缺少完善的财务风险预警机制

商业地产开发企业的财务风险种类多，涉及到企业项目建设的方方面面，任何一个环节都会给财务工作带来风险，从预算编制，预算控制到财务记录，账目管理，核算，以及原始数据，应收账款，财务报表，资金使用，资产管理等等都与财务风险产生关系，虽然商业地产开发企业也重视此财务风险工作，但是也只是形式化的查询账本，或者核对财务数据的真实性，这对于新形势下的财务风险管理工作来说存在很大的弊端，会遗漏很多的问题，不利于房地产开发企业对于财务数据的使用，加上企业内部对财务风险预警机制建设的重视度不够，也不利于制定完善的财务风险预警机制，给企业带来严重的经营后患。

四、商业地产开发企业财务风险的控制措施

1.强化成本风险控制意识

商业地产开发企业的经济市场环境变化很快，但是商业地产的各项财务工作时间都长，原因是企业的项目周期长，长时间的财务管理无形中会增加财务风险的几率。作为商业地产开发企业的管理者要想保证财务管理工作完整，必须要重视财务风险管理，对风险进行控制，尤其是成本管理意识，成本控制是财务管理的基础工作，做好成本控制有助于财务工作的后续开展，尤其是核算管理，其他的财务工作等。财务风险意识是企业管理者有意识地进行债务的管理，规范应收账款，规范财务收支记录，规范资金的审批程序等，这些都符合企业的经营范围，同时在国家法律法规的范围内进行，强化的思想意识有助于企业提升财务风险的管控能力。

2.重视对资金风险的防范

房地产开发企业针对资金风险需要改善筹资风险和利息风险。针对筹资风险的防范措施，企业需要合理的规划资金成本使用，然后依据需要资金的环节制定措施，以便缓解资金的压力，延缓大额资金投入。在项目开发环节，扩宽融资渠道和规范资金使用范围，对贷款审批要进行管理，积极与其他金融公司合作，采取多元化资金渠道。商业地产开发企业要加强资金预算管理，减少高利息風险的防范。增强预算管理能力，按需进行提款，规划贷款归还，防止资金链断裂，减少商业地产开发企业项目资金的结余风险。同时要进行合理的资金回款规划，按照建设的时间和规模相结合，这也是减少项目利息的方法。房地产企业在保证项目建设工程和质量的前提下，发挥各个环节的协作，才能减少资金风险。

3.提高财务决策水平

商业地产开发企业不能为了占有市场而进行盲目的投资，企业每次开展一个项目或者进行投资都要对是否可行做深入的调查和分析，最终拿出可行性的报告才可以实施。企业在分析数据的前提下要重点了解未来政府的政策，利润空间，对市场的风险进行预测和评估，企业才可以结合自身的实际情况进行管理，企业管理者依靠财务数据进行决策，把风险较高的项目剔除。商业地产开发企业还要依据风险预防体系进行预警，加强对财务风险专业知识的积累，借鉴优秀的方法使用在企业中，最终为商业地产开发企业建成符合自己发展特点的财务风险体系，选择恰当的项目开展投资。

4.建立健全财务风险预警机制

商业地产开发企业的财务风险种类多，所以商业地产开发企业需要针对不同的类型进行规划，制定完善的财务风险预警机制，对财务风险发生的种类，财务工作程序等进行细致的分析。以便企业管理者度财务风险的出现能够及时地发现，并且做出相对应的解决措施，减少企业损失的同时还能够帮助企业认清当前企业经营所处的环境。同时针对新形势下商业地产开发企业的数量越来越多，所以企业的竞争压力也越来越大，为了更好地促进房地产开发企业的发展，企业的财务管理风险预警机制需要重视对企业内外环境的分析，以便企业能够及时地了解企业的经营情况，认真做好风险的预防工作，防患于未然。

五、结束语

商业地产开发企业在新形势的影响处于高竞争化的经营状态，企业要想在新形势下谋求发展之路，必然要转变思维，从重视经济利润转变为重视财务风险工作，不但要提高财务风险意识，而且要做好市场分析，制定完善的财务风险预警机制，谨慎选择投资项目，准确识别财务风险，将企业的风险成本降至最低，从而促进商业地产开发企业的可持续健康发展。

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