基于财务视角下W公司集团的轻资产转型分析

(华侨大学 福建 泉州 362000)

一、引言

房地产行业一度是我国国民经济的支柱行业，但是随着经济的不断发展，房地产行业发生了巨大的变化，渐渐的由卖方市场向买方市场过渡，房地产行业的营业利润率不断下降，以往的暴利时代一去不复返，由此进入了房地产行业的白银时期。

为什么会出现这样的变化呢？主要是由于以往的重资产模式建设周期长，资金周转慢，集投融资、销售于一体，无疑会形成资金的沉淀，其次我国的房地产行业融资方式比较单一，主要依靠银行贷款和自有资金，近些年来由于银行贷款政策的趋紧，融资压力大。再次，房地产行业的发展与国家政策息息相关，像新国十条，新国八条，限购限贷政策的不断出台，使得房地产行业的前景愈加艰难。最后，再加上这些年来房地公司数量的不断增加，同行竞争压力大，产品同质化严重。诸如此类的问题不断出现，很多企业开始寻求新的发展模式，轻资产运营模式无疑成了众多企业的第一选择。本文将引入W公司公司的案例进行具体分析。

二、W公司集团基本背景

W公司企业股份有限公司成立于1984年，1988年以公开竞标的方式获得威登别墅地块，同年又与深圳市宝安县新安镇合作，投资第一个土地发展项目，正式进入房地产市场，1991年在深交所挂牌上市，在W公司发展的早期，走的是多元化路线，业务范围涵盖工业、对外贸易、文化转播、房地产等，1993年，决定放弃综合发展道路，专注于房地产行业。

W公司自1991年深交所上市以来，发展速度可谓是一个奇迹，从总资产规模上来说，2003年突破100亿，2007年，突破1000亿，2017年，突破10000亿，从1991年的5.24亿元，上升到2018年的15285.79亿,27年里增长了2917.14倍。经过三十余年的发展，已成为国内领先的城乡建设与生活服务商，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2016年公司首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位，2017年、2018、2019年接连上榜，分别位列榜单第307位、第332位、第254位。

三、财务指标分析

(一)偿债能力

企业的偿债能力分为两部分计算，分别是短期偿债能力和长期偿债能力。本文选用的短期偿债能力指标是流动比率和速动比率；长期偿债能力是利息保障倍数和净负债率。

图1 短期偿债能力

资料来源：W公司年报

首先看短期偿债能力指标，从上图可以看出，企业的流动比率处于下降趋势，而速动比率则处于上升趋势。主要是W公司开始进行轻资产转型后，利用互联网等新兴渠道积极销售房产，导致存货减少，同时销售的过程中又产生了大量的预收款，流动负债增加。不仅如此，实施轻资产运营后，W公司对现金流的观念进一步加强，加快了资金的回流，资金使用效率高，速动资产则是剔除了存货、预付账款等因素的影响，正是因为如此，两者才会出现截然不同的变化，所以速动比率更能反映W公司的短期偿债能力。

接下来分析W公司的长期偿债能力，利息保障倍数反映的是企业的付息能力，只要利息保障倍数足够大，企业就有充足的能力支付利息，从下表中可以看出W公司的利息保障倍数一直在提高，达到了2012年的1倍，说明W公司偿还利息的缓冲效果好。

表1 长期偿债能力

资料来源：W公司年报

一般计算长期偿债能力选用的指标是资产负债率，由于房地产企业的特殊性，该指标不是那么准确，具体来说就是房地产企业有大量的预收账款计入负债，但是预收款项是没有利息的，无需偿还，最终会转为收入，所以净负债率更能反映企业的偿债能力。从上表中可以看出W公司的净负债率处于较低水准，主要是因为W公司采用“小股操盘”的模式，合作开发项目比较多，依靠合作方的土地资金投入，现金流稳定，较低的净负债率也有效地避免了债务风险。但也应该注意到，W公司的净负债率波动较大，可能的一个原因是实施轻资产运营后企业的偿债能力提高，但由于企业销售净利率下降所导致。

(二)盈利能力

本文对盈利能力分析选取的指标是营业利润率和净资产收益率。

首先看W公司的营业利润率，从下图可以看出，W公司的营业利润率整体呈上升趋势，在现阶段，由于土地成本上升，政策上的不断打压再加上行业竞争日益激烈，W公司的营业利润率还能有所提高已经实属不易。但是在转型的前几年里，W公司的营业利润率是不断下降的，主要是因为转型轻资产后，W公司大力加强对品牌竞争力的培养，建立自媒体等方式宣传其品牌，其次运用互联网积极探索新的销售途径，所以W公司的管理费用、销售费用不断提高，进而影响其营业利润率，随着转型的不断深入，W公司已经构建了一套完整的管理体系，其品牌价值近几年来一直处于行业领先的位置，营业利润率在2017年开始稳步增长，其转型效果也慢慢开始呈现出来。

然后，继续解读W公司的净资产收益率(本文引用的是加权平均净资产收益率)，从下图可以看出，ROE整体也是呈上升趋势，在2014年-2016年有所下降主要是自轻资产转型以来费用的提高所致，首先轻资产企业十分注重研发费用的投入，针对市场的变化，积极探索新户型，90后，00后逐渐成为新的购房群体，客户需求多元化、多样性的特点越来越明显，其次品牌建设周期较长，对W公司的短期盈利能力造成了影响，再次，销售方面，W公司强调销售的专业化，虽然专业化销售有利于提高销售额，加快销售速度，但是也增加了销售费用，最后，转型后的W公司更加注重后期的物业管理。2017年后，W公司的净资产收益率开始上升，企业的多元化战略开始起效，一方面W公司实施的“小股操盘”模式在减少自身投入的情况下杠杠利用他人资源扩大了市场份额，另一方面，W公司也在不断培育新的利润增长点，如教育、养老地产，物流服务等。

图2 盈利能力

数据来源：W公司年报

(三)营运能力

营运能力分析是对盈利能力和偿债能力的进一步补充，也是衡量企业运营效率的重要指标，对于正在转型的W公司来说该指标具有重意义，本文选用的指标是应收账款周转率和存货周转率。

W公司的“小股操盘”使得企业的自有资金投入少，在项目开发合作中主要是利用合作方的资金，不仅如此，W公司利用互联网等新兴手段积极兜售库存房产，提高销售回款率，显然这些措施会导致W公司应收账款的变化。从下表可以看出，自2012年的60.63增长到2018年的197.04，增长倍数高达224.99%，说明W公司的应收账款效率极大的提高，回款速度更快，资金使用效率高，高效的运转效率一定程度上保障了现金流的稳定，对于转型中的企业来说，稳才是首要目标，不仅如此，W公司利用回款资金继续投入到新的项目中去，也有利于W公司继续扩大市场份额。

从下表可以看出，企业的存货周转率也一直在上升，存货变现能力明显提高。主要有以下几个原因，首先是W公司的事业合伙人制度带来的影响，事业合伙人制度要求管理团队进行项目跟投，将员工的利益直接与项目挂钩，激发了员工积极性的同时提高了项目的建设进度，其次，W公司利用自身的互联网大数据平台，精准定位客户需求，推出相应房型，加快销售步伐，再次，W公司自转型以来更加注重品牌建设，W公司就是一块活招牌，数据显示，W公司的开发的物业在同等地段具有更高价值，良好的口碑赢得了消费者的信赖，最后，W公司借助REITS推动自身物业资产的资产证券化模式。

存货周转效率对房地产企业的重要性不言而喻，为了进一步说明，可以借助存货在流动资产和总资产中的占例情况。如下表所示，存货占流动资产、总资产的比例不断下降，说明W公司不再像以前一样大量囤积存货，库存压力得到了缓解，使得存货结构日益合理，运营效率不断提高。

表2

资料来源：W公司年报

综上所述，W公司实施轻资产运营以来，无论是应收账款周转率还是存货周转率都在不断提高。应收账款周转率的提高意味着资金使用效率的提升，保障了W公司有能力继续扩张，存货周转率的提高意味着库存压力的下降，两者共同佐证了W公司的运营效率越来越好。

(四)成长能力

本文对成长能力的分析主要从两个维度出发，分别是经营业绩指标、资产规模。

经营业绩指标选取的是主营业务收入增长率和净利润收益率。从下表可以看出，房地产行业下行趋势越来越明显，尤其是在2014年W公司的主营业务收入增长率和净利润增长率低至8.1%和5.41%，主要是因为W公司在2013年宣布转型，转型前期力度还不强，在探索中前行，再加上房地产行业整体不景气，但是在2014年以后W公司开始加快轻资产转型的步伐，坚持以住宅业务为基础，积极研发新产品，利用互联网技术加快销售速度，利用外来资金积极扩大市场，完善物业服务，打造了良好的口碑，其品牌影响越来越大，从图中可以看出，W公司的主营业务收入、净利润增长率开始呈现上升趋势，但是波动也比较大，受外界环境影响明显，今后W公司应该继续落实轻资产转型之路，以减少外部因素的影响。

图3 经营业绩指标

资料来源：W公司年报

此处需要特别说明的是，2017年的主营业务收入增长率只有1.01%，创近几年新低，其中占比最大的房地产收入下降了0.48个百分点，营业收入的增加主要是由于物业服务和其他业务收入的增加带来的，在房地产行业整体低迷的环境下，W公司的物业和其他业务收入或将成为其新的增长点，这也是W公司2017年报表的一个亮点。其次W公司的营业成本整体下降5.69%，主要是因为房地产营业成本的下降，虽然主营业务收入基本上没有增加，但是由于营业成本的下降，营业利润率提高了5.71个百分点，对于W公司这样的公司而言，那就是百亿级别的利润，所以尽管W公司的主营业务收入增长率只有1.01%(近7年新低)，但是净利润的增长率高达30%(近7年新高)。

图4

图片来源：W公司年报

资产规模角度选取的指标是净资产增长率和总资产增长率。从下图可以看出，房地产行业进入白银时期以来，W公司的净资产、总资产增长率呈下降趋势，尤其是2014年，分别为9.92%、6.09%，创近7年的新低，但是随着W公司轻资产转型的进度越来越深，W公司的资产规模开始上升，近4年来，净资产增长率维持在20%左右，总资产增长率维持30%左右，主要是因为是在转型的过程中，W公司在巩固住宅业务的同时积极扩展新的业务板块，如养老地产、教育地产，休闲旅游地产、商业地产等等，还借助REITS进一步加快资本的运转速度。

图5 资产规模

资料来源：W公司年报

四、房地产行业转型轻资产模式的建议

(一)加强自身实力，提高核心竞争力

轻资产模式在融资、收益上都具有种种优点，为什么房企不都转型呢？其实不然，轻资产运营模式的实施有其固有的条件。表面上来看，轻资产运营企业通过与合作方合作，减轻融资压力，开辟融资新渠道，以较少的投入获得高收益，细究之下可以发现，轻资产企业一般具有一项或多项核心能力，或者是品牌或者是管理能力亦或是智力资源等等。

轻资产运营的一个重要理论支撑就是分工理论，随着分工的不断细化，对企业的专业化能力提出了挑战，轻资产运营企业不是大包大揽型，而是专注于供应链上的某个环节，以提高附加值，因此企业必须要加强核心能力建设，自身实力跟的上才能在激烈的竞争中脱颖而出。

(二)跨组织管理能力

轻资产运营模式下的企业角色发生了很大的变化，不再负责供应链上的所有环节，而是将其细分交给专门的合作方，诸多企业合成了一个利益共同体，各方利益者在价值链中可以形成互补，一定程度上可以避免过度竞争，但是这些企业无论是在组织架构还是在企业文化上都存在着差异，唯一将其联系在一起的就是利益，如果其中一方的利益得不到满足的话，就很有可能离开企业，因为轻资产企业都是独立的经济组织，有着自己的理性判断，参与到供应链上来的目的就是寻求利益，如何协调各方参与者的利益均衡就成了一个复杂的问题，因此对组织者的管理能力提出了挑战，光明乳业的失败就是一个很好的例子，对这样一个庞大的价值链进行合理协调安排对企业来说是一个巨大的考验。

(三)创新思维——利用互联网+

现阶段，互联网已经覆盖了生活的方方面面，对行业来说既是机遇也是挑战，对房地产行业来说也不例外。有些企业也已经意识到这个问题，开始通过线上宣传线下销售的模式去库存化。以W公司来说，2014年，W公司与百度合作，将大数据技术应用到房地产项目中来，了解消费者的偏好；2015年，W公司联手阿里，在淘宝“双11”活动中将数百套房挂在网上竞拍；2016年，W公司又与互联网另一大巨头腾讯合作，入驻其理财通，帮助客户理财。随着消费群体的变化，90后，00后逐渐成为购房的主力军，互联网+的应用更为重要。

(四)全面评估，理性转型

企业应该综合评估自身实力，衡量是否具备转型能力，转型不可避免的会存在一定风险，而且轻资产运营模式和以往的重资产模式是完全相反的两种经营理念，轻资产模式不仅对内部资源整合能力提出挑战，而且要求企业具备跨资源整合能力，协调价值链上的各主体，在轻资产模式下，虽然企业可以利用价值链上各方资源，以较小的投入获得高收益，但是同时也增加了经营风险，所以说相对于重资产模式，轻资产模式对企业的管理能力、抗风险能力、资源整合能力等都提出了更好的挑战，对于尚未进行轻资产转型的企业来说，应当全面评估自身实力判断是否适合引入轻资产模式。