小区停车位的归属和使用法律问题研究

王若赢

摘要：小区停车位无法适应车辆数目增长的问题日益突出，由此产生的法律纠纷持续不断。小区停车位的所有权和使用权是纠纷的本质问题。纵使《物权法》第74条中已间接规定相关物权归属，《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》亦有所补充，但仍然具有较大的模糊性，亟需完善并明确所有权的判定标准。结合法律界定不同性质的小区停车位，就小区停车位的法律纠纷归类解读，并结合中国现状提出合理改进建议。

关键词：小区停车位;物权归属;物权法

中图分类号：D9文献标识码：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.02.071

0引言

隨着私家车的不断普及，小区停车位往往无法适应车辆数目日益增长的问题并由此产生法律纠纷，而核心问题便是小区停车位的归属和使用问题。小区停车位归属权和使用权的不确定性不仅阻碍房地产市场的健康发展，而且也给社会经济生活和公共管理带来问题。极端情形下甚至引发开发商、物业公司和业主间的群体性纠纷事件，对社会稳定造成严重威胁，也使得停车位纠纷正变得越来越多样化，从最初的开发商因利益追求而侵犯业主权利拓展至开发商权益受损、业主之间的使用权纠纷等多重问题。然而，规范小区停车位纠纷的法律法规仍存在漏洞，不能有效解决社会纠纷，现行法律对于现实状况的滞后与脱轨亟待立法修正。本文结合物权法及其相关司法解释和法规规章，聚焦并详述小区停车位民事纠纷的关键因素，总结其基本特征，最终提出解决建议，以求对从法律上解决此类纠纷有所裨益。

1小区停车位的法律界定

近年来，小区停车位纷争不断，各方当事人往往对“何为小区停车”和“小区停车位是否包含车库”等类似问题率先争辩。小区停车位的法律界定至关重要，它甚至会影响法院的最终判决。停车位是指居住区的地面或地下停车的场所，也是为业主服务的居住区的重要设施。根据相关的司法实践，居住区停车位的广义解读可分为三类：规划停车位、占用居住区公共道路的停车位和车库。规划停车位是开发商在住宅区规划的停车区域，包括地面停车位和地下停车位。在建造商品房小区的过程中，开发商预先完成设计和建筑规划，留出空间建造地下或者地面停车位。一般而言，在商品房建造的新近阶段，开发商兴建规划停车位已经成为必然现象，新建的小区亦绝大多数具备规划停车位。占用小区公共道路的停车位是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位。在开发商建造住宅小区的早期阶段，因业主车辆数目较少，一般不会兴建专门的停车位，而是小区业主自行寻找车位停放车辆，小区内道路的两侧和休闲场地便成为首选停车位。另外，随着小区车辆的增多，原规划停车位不足，则经过相互商议，可以将小区的共有道路或者其他场所修改为停车位。车库是停车位附随于区分所有建筑物的专有部分甚至是所有权涉及部分的形式，需进行物权登记，并附着所有权凭证。车库具有空间结构的封闭性和使用的独立性，便于登记明确归属与使用权，小区车库也可以列入其中。

2小区停车位归属的法律争议

2.1开发商和小区业主停车位归属之争

小区停车位的归属之争是目前中国各大城市普遍存在的社会问题，尤其以开发商和小区业主的争议为重。其实，中国现行的法律法规对小区停车位的归属有一定的规定。例如根据物权法第74条第2款，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。由其规定，小区停车位的所有权属于开发商所有。然而，物权法的规定并没有终止纷争，相反在实践中业主和开发商经常就归属产生法律纠纷。其中地面停车位和的归属备受争议。地面规划停车位，学者们因其是否具有独立性而产生争论，有学者认为其不具有传统的封闭性特点而不具有独立性，但根据实际，该种车位因能够有较为明确的区别划分而被普遍认定为有独立性并一般情况下由开发商所有。法院亦多次在司法实践认同物权法的规定，判定地面规划停车位属于开发商而不是业主所有。此外，小区建筑区划内的业主共有土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，根据物权法第74条第2款和最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条的规定，设立在业主共有土地之上的地面车位应属全体业主共有。然而，业主往往不能认同物权法得规定，认为开发商具备停车位得所有权是侵害业主权利的行为，并认为开发商将住宅小区的房屋售出并办理转移登记之后，建筑物区分所有权人即共同拥有了该小区的全部土地使用权，也一并拥有地面车位的所有权，不能登记成为特定业主所有权的客体，其产权理应归全体业主所共有，不能由开发商以约定方式确定所有权。业主的此种观点并不是少数意见，而是多数业主均予以支持，亦是小区停车位纠纷的主要源头，现在有愈演愈烈之势。

2.2小区业主间的停车位归属之争

诚如物权法74条第2款规定，业主可经由附赠、租赁和购买获取小区停车位的所有权或使用权。业主对其小区停车位享有处置权，当转让小区停车位，有权自由与本小区内业主交易，首先满足小区内部需求，不得私自转让于外部人员，损害小区内业主利益。然而，在司法实践中，在停车位特别紧张的情形下，有小区业主出于经济利益的考量，将其所有或承租的停车位转让或者转租给出价更高的其他小区人员，损害本小区全部业主的权益而引发纠纷。另外，在出卖房屋后，原业主不得继续保留该小区停车位的使用权，应将使用权一同转让。实践中亦有小区业主卖房后主张在原小区可继续享有停车位的案例，诉至法院后遭到否认。若小区停车位属于建筑区划内规划用于停放车辆的车位还是占用业主共有场地的车位无法认定，则需要相关权利主张人员举证，否则承担举证不能之责任。业主购买对方业主不具有所有权，仅拥有其使有权的违法出售车位，并无相应正规手续的交易，应承担相应损失。而现如今新出现的有关机械车位的争端也有存在，由于小区内停车位的不足，业主自发统一购买立体机械停车位，对于此类停车位的归属在业主之间也有存在部分纠纷，缺乏法律的界定，也并没有制度的保障，在动产与不动产的判定中也仍存在较多争论，业主在购买此类车位后普遍存在登记困难，权属不明等困扰。

3小区停车位具体使用的法律争议分析

3.1开发商侵犯业主的小区停车位使用权

根据物权法74条第1款的规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位应当首先满足业主的需要。然而，若干开发商因利益可图，在本小区业主暂无消费能力的情况下，擅自租售给非本小区人员。亦存在开发商出售或出租高价甚至天价停车位的行为，很多车位价格已超住房价格，小区停车位被哄抬价格，开发商获得高额利润。尚存在开发商只售不租、停车位与商品房捆绑销售、要求强制性一次付清、应附赠车位而毁约等行为。开发商认为，车位非为真正售卖，是转让固定使用权行为，使用权类似于房屋有效期的产权，但是根本而言，小区的停车位并不能在真正意义上与房屋一致，无法办理车位产权证、使用权证等合法证明。同样，开发商亦可使用以租代售的形式谋取无售卖权利停车位的利益，从形式上来看签订的合同为租赁合同，但实质上是售卖行为，开发商试图用合法的租赁合同谋取非法利益。青海三和房地产开发有限责任公司非法占用小区内绿化区域、拆除车库，并将地下车库以只售不租方式获利，法院维护业主应有利益，要求开发商不得以只售不租为由拒绝业主租用停车位的要求。

3.2业主侵占开发商小区停车位

若小区业主缺乏法律意识，则可能否认开发商权利，拒绝缴纳停车费用强制停放车辆、在路口处停车、占用小区全体业主公用区域草坪停放车辆、占用应急车道消防通道。浙江亿城置业有限公司在小区地下车位出售小区车位并安设地锁引发与业主的争端，该小区业主否认开发商的权利，部分业主不愿租赁地下车位，造成路面车辆乱停，间接引发安全问题。法院根据《物权法》，参照《城市地下空间开发利用管理规定》，地下工程本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让或租赁，保护开发商的权利。

3.3业主间相互侵犯小区停车位使用权

部分小区未完成小区区域内空间的规划统一，业主停车较为随意，且管理方面没有先进的科技手段，当私家车数量增长后，业主自发成立停车管理组织，往往通过安装地锁、障碍物占位等手段，占据、抢夺少有的车位，严重激化使用权纠纷。有小区不禁止外部车辆停车，停车位并无明确的使用权登记，小区内外人员均可随意停放车辆，此类情况极易引发业主间具体使用当中的争议。此外，拥有小区停车位的业主通常会张贴“门前禁止停车”的字样或在门前设置障碍物阻拦，常常与其他门前停车的业主产生纠纷，停车的业主表示该位置属于小区公用位置的停车范围，自己有权利停放车辆，从而产生法律纠纷。丁进与上海市闵行区春申万科城业主委员会因老业主永久性使用小区内停车位而新业主无车位可用的状况进行争论，后法院提出小区内的固定车位及临时车位均属全体业主共有，全体业主应该享有平等的使用权，维护了原告丁进等新业主的权利。按照物权法第84条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

4解决小区停车位归属和使用法律纠纷的建议

小区停车位的归属和使用的法律纠纷与现行法律的缺失和既有法律的执行不良有重大关系。完善相关法律和提升执行力度是目前的急迫所在。融合借鉴各地的司法实践，在适应我国停车位现状的基础上，国家应对现有《物权法》的规定进行完善和解释，以求良好解决小区停车位的严重问题。

4.1完善小区停车位的物权归属及使用细则

法律应明确各类小区停车位的归属，对于未明确的小区业主自愿开设的停车位的归属与使用判定、较为特殊的机械车位与楼顶停车位的归属与使用判定进行完善。由此，业主也能通过法律判定所有权及使用权，降低由于不懂法而引发权益受损或侵犯他人权利的不付停车费、不缴纳物业管理费等行为。对于目前出现的小区停车位所有权不动产登记困难的情况进行改善，明确登记条件，要求登记才能获得合法性权利，有效保障各方应有权益。

4.2限制开发商处置小区停车位的权限

对于新型小区来讲，应根据小区面积、预计人口数量，形成一定比例的公式计算，从而设置为该小区的最低小区停车位数量标准，开发商规划停车位必须满足预计车辆数目，并留出周转用途的车位，是开发商的法定义务，改善停车位规划滞后，停车配建标准低的状况。应严格限制开发商所定车位价格，杜绝天价车位，打击炒车位行为。对于小区业主共有土地改造停车位的成本和收益问题也应当进行明确衡量。针对老旧小区的停车位矛盾尤为突出的问题，对于改造行为应给予政策支持，积极引导逐步对老旧小区停车位进行改造和管理，并充分发挥业主委员会的重要作用，自发管理停车秩序，禁止阻塞消防通道、单向通车道的违规停车行为。

4.3惩治侵害小区停车位权利的行为

政府应严格监督法律执行的程度，对于以合法形式掩盖非法行为的侵犯小区停车位的所有权和使用权的行为进行严重处罚。其中，据物权法第74条第1款的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位应当首先满足业主的需要，虽明确规定使用的限制，但在实际应用中出现了较大的漏洞，是否满足了本小区业主的需要就是争论的主问题，应立法明確规定超出使用能力的剩余车位达到一定的百分比才能够出售出租给外来人员，此类问题监管难度大，不能够完全掌握违法租售于非本小区人员的行为，也要求开发商有一定的自觉性和业主有维权意识自主检举。一旦发现开发商天价出售或者强迫交易停车位等违法行为，政府执法部门应当予以罚款等行政处罚措施，情节严重的可以吊销开发商的营业执照，保证小区停车位的使用合理有序。

5结语

小区停车位归属和使用的法律纠纷阻碍房地产业的发展，给经济社会发展带来挑战，对于开发商和业主合法应享有的权益造成损害。应汲取多方意见，结合实践经验，具体实施于立法和司法上，尽快完善针对小区停车位的所有权和使用权的法律条文，并加强落实力度，缓解开发商与业主以及业主之间有关停车位的矛盾纠纷，促进小区以及社会的和谐健康发展，促进中国社会的法治进步。

参考文献

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