国外经验对北京市住房租赁管理的启示

孙兆朋

摘要：分析国外成熟住房租赁市场的现状及发展过程中实行的政策、法规，并结合北京市住房租赁市场的特点及目前存在的主要问题，为北京市住房租赁市场的优化改进提供政策建议。住房租赁市场包括保障性质的公租房市场和市场性质的私人住房租赁市场，合理统筹两者关系，满足不同层次租房者的居住需求。

关键词：住房租赁;法律法规;税收优惠;租赁机构;租金

一、国外住房租赁市场的发展经验

1、法律体系完善。成熟住房租赁市场往往具备完善的法律法规，欧美等国将居住稳定性作为住房租赁管理政策制定的出发点，通过法律法规将各类租房补贴、税收优惠、房租标准等以法律条文的形式明确下来，规范住房租赁市场各方的权益和义务。如德国的《民法典》对出租人终止合同的权利予以写明，新的《住房租赁法》则着重保护了承租人的利益。

2、私房为主，公房为辅。观察国外发达国家住房租赁市场中公私房的比例，我们发现大多数国家的住房租赁市场以私有住房租赁为主，公有住房租赁为辅。各国住房租赁市场中由政府提供的公有租赁住房比率一般不超过20%，德国住房租赁市场中私有租赁住房占据90%以上;日本在2011-2013年之间，由政府提供的公共租赁住房仅占整个住房租赁市场增量的7.8%。

3、机构占比高、专业性强。国外私有住房租赁市场中，住房机构持有很大一部分市场房源，其专业性强、集中度高，具有很强的市场话语权。德国住房机构持有的租赁住房约占34%，租赁企业以优质的服务和可靠的住房质量为整个住房市场提供标准。国外的养老和保险等机构会持有并运营部分租赁住房，荷兰37%的私有租赁住房由这些机构持有，建立在可靠地投资回报基础上，机构会以更高的积极性参与其中。

4、税收补贴和金融支持。政府为了鼓励更多投资者进入到住房租赁市场，实行多种多样的税收减免和金融优惠政策。这些政策主要有租金抵税、加快房屋折旧、抵扣按揭利息等。如法国房东住房租金年收入小于15000欧元时，租金的30%可作为免税额;德国采用平均折旧法，对于新房按每年折旧2%计算，对于老旧住房则按每年折旧2.5%计算;英国推出“买了出租”的按揭贷款模式，鼓励民众买房出租。

5、控制价格波动，合理租金回报率。各国政府在住房租赁市场发展的早期多有租金管制，多数租金管制政策的出台是为了降低租金波动、维护社会稳定，主要措施包括制定租金标准、限制租金上涨幅度、监测市场租金变化等。租金管制政策不是一成不变的，往往从严格到宽松，从整体到局部再到取消。例如德国制定指导租金作为参考标准，一年内涨租频率也作了规定，且总体涨幅不能超过一定比例。各国政府还积极稳定住房租赁市场的投资回报率，以此来吸引更多资金进入住房租赁市场。德国住房租赁市场的投资回报率长期稳定在4%—5%之间，相比其他投资更具吸引力;美国纽约、洛杉矶和旧金山的租金回报率依次为4.69%、4.73%和5.69%，合理租金回报率是民众投资的重要选择。

一、北京市租赁住房市场现状分析

1、住房租赁行业法规少、执行力度低。北京市近些年出台的相关法律、法规内容相对宽泛，缺乏具体的实施规范。其中《租赁房屋治安管理规定》、《北京市房屋租赁管理若干规定》等法律文件内容规定相对落后，不能有效解决目前市场上主要矛盾。相关政府部门对政策的落实相对缺失，以登记制度为例，虽然各区设立了很多登记点，但摆设胜于实用。2017年11月上线的住房租赁监管平台由于租赁纳税等原因，多数房东和租客选择不登记或假登记，使得该制度落实效果较差。另一方面，政府对中介和租赁机构规范力度小，租赁机构把控市场价格引起市场动荡，政府处理此类问题也以约谈为主。

2、出租人权益保护力度大，承租人维权困难。目前国内住房租赁市场依旧属于卖方市场，行业政策法规对出租人的利益保护力度较大，对处于弱势方的承租人的保护不够。统计近两年北京市的租房情况，集中在押金、房租、合同和房屋维修等方面的维权案件频繁发生，面对权益受到侵害时，72%的租客会因为程序复杂、收效不佳等原因不了了之。租客与中介、房东的矛盾重重，严重影响了北京市住房租赁市场的健康发展。

3、公租房数量少，私有住房供给不足。北京市租房需求旺盛，加之常住人口持续增长，房源供给明显不足。2016年北京常住人口约2173万人，租赁人口占比约为34%，租赁房屋存在约1/3供给缺口。政府加紧建设公有租赁住房，但更需发挥私有住房市场的作用，管理制度不完善造成大量住房闲置，极大的影响了房源供给。以北京市回龙观经济适用房住宅区为例，大批有房产人员取得购房资格，造成小区内住宅闲置率高企;很多行政单位的房改房由于产权、管理等问题存在被动闲置;还有大量出于投资考虑的购买的私有住房无人居住。闲置的存量房不仅造成了住房资源的极大浪费，也因减少住房的有效供给而推高了房价和租金。

4、租金增长速度快，波动幅度大。北京市租赁住房的租金统计及发布制度尚未建立，租房价格信息不够透明，承租人对租金的合理性缺乏参照标准。同时由于缺乏限制租金涨幅及频率的法律法规，租赁市场的供给方对租金的话语权大，价格波动性较大。供需之间的不平衡让房东和租赁机构持房看价，造成租金不断上涨，根据诸葛找房网近两年的北京市租房市场报告显示，北京市住房租赁市场的租金增长率均在11%以上，高出合理的涨幅水平。

三、北京市住房租赁市场优化方案

伴随住房市场居住屬性回归，住房租赁市场必然要承接更多的居住需求，构建完善的北京市住房租赁市场十分必要。借鉴国外成熟住房租赁市场的经验，并结合目前北京市租赁市场存在的主要矛盾，提出如下优化建议。

1、健全租赁市场法规、维护承租人利益。健全住房租赁市场的法规是住房租赁市场健康发展的前提，新出台政策要明确租赁双方的权利和义务，尽可能保护处于弱势方的承租人。加强法律文件的可执行性，对维权程序要做出规定，明确的管理机构和责任主体，落实服务评价制度。

2、培育多元化供给主体、增加市场有效供给。北京市住房租赁市场供需矛盾突出，增加有效供给是解决该矛盾的最好方法。增加供给要提高市场增量培育更多市场供应主体，如增加新建住房用于出租的比率，改造工厂、农房用于出租;同时要增加存量房的出租比率，包括出台空置税和租房抵税政策等，促使更多空置房流入住房租赁市场。另外，提高租房的投资回报率能够吸引更多的资金进入市场，增加市场活力。

3、刺激租赁企业发展、提高市场专业性。北京市住房租赁市场中私人房东或二房东相对较多，专业从事租房领域的机构近些年有所发展但其专业性和服务品质尚需加强。从各国经验来看，住房租赁业务公司化，不仅能够增加租赁市场的有效供给，而且能够提升市场的整体服务水平和效率。因此，要鼓励更多管理经验丰富、专业性强的企业进入住房租赁市场，对拥有大量资金的保险公司、社保基金等金融机构也要鼓励。

4、推动住房租赁市场的金融配套设施建设。与发达国家市场相比，我国住房租赁企业融资模式单一，缺乏必要的风险控制和分担机制。结合北京市特点，建议允许符合条件的住房租赁企业发行债券，逐步开展住宅类REITs试点工作。同时加强金融系统对住房租赁市场的支持力度，开展多种形式金融服务举措。政府建设租赁住房征信系统，开展信用租房，与保险机构合作降低违约风险。

5、控制租金波动、稳定租金价格。发挥市场的作用，让市场调整价格。同时政府要做好监督职责，防止垄断和价格控制。对于租金标准可效仿德国建立租金评估机制，让租金涨幅范围可控，保障整个住房租赁市场的稳定。

参考文献：

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