住宅租金收益率仍将下滑

2020-08-09 08:41甄爱军
理财周刊 2020年8期
关键词:租金涨幅房价

甄爱军

在今年一季度,住宅租金收益率整体微幅下滑。受疫情影响,住宅租金水平可能会微幅下滑,在房价基本保持稳定的前提下,租金收益率也有可能会随之小幅回落。

一季度总体平稳

2020年一季度,根据城市房产网的数据,50个典型城市租金收益率为 2.4%,环比下降0.02%,同比下降0.08%。

何谓房屋租金收益率?这是一种关于房屋的年租金收入与房屋价值的比值,一直是衡量房产投资收益的重要指标之一。通常情况下,租金反映房屋的使用价值,是市场的真实需求,因此也可以通过租金收益率来反映房租与房价的偏离度。

由于房价涨幅高于租金涨幅,所以导致租金收益率持续下滑。数据显示,2020 年一季度,50 城租金由跌转涨,环比上涨1.2%;房价同样由跌转涨,环比上涨 1.6%,房价涨幅仍略高于租金涨幅。

回顾历史,2017 年三季度至今,租金收益率持续震荡下降,但下降幅度相比 2016年二季度至2017 年三季度已经大幅减缓。这主要是因为 2017 年三季度前房价过快上涨,从而导致租金收益率快速降低。而随着2016年下半年开始的楼市调控, 2017 年三季度后房价涨幅出现震荡收窄的情况。2018 年经济增速下滑,实体经济低迷导致租房需求减小,而同时楼市持续繁荣,部分城市租赁住房供应量较大,但收入没有增加,导致供大于求,租金下跌。

图 近年来50 城租金收益率走势图

当然,租金收益率下滑,还受到另外一个重要因素的影响,即住宅租赁市场供应增大,导致租金上涨速度受到抑制。从供给上看,本轮房地产大牛市消化了大量住房库存,其中有相当一部分是投资持有并可以成为租房供给来源。此外,近3年来,政府支持租赁市场的发展,有相当数量的租赁住房供给进入市场,同样增加了供给。

各城市表现各异

相比较而言,各个城市的表现不太一样。

分不同等级城市来看,一线城市出现下降。数据显示,2020 年一季度,4 个一线城市的平均租金收益率为 1.6%,环比下降 2%,同比下降7%;31 个二线城市平均租金收益率为 2.4%,环比增长 1%,同比下降 1%,同比降幅明显收窄;15 个三线城市租金收益率为 2.6%,环比下降 1%,同比增长 3%,环比由增转降,同比由降转增。

导致租金收益率波动的原因各不相同。一线城市租金收益率下降的主要原因是房价出现上涨,而同时租金并无变化。二线城市租金收益率增长是由于租金有所回升,而房价保持稳定。三线城市租金收益率下降是由于房租的涨幅小于房价涨幅。

整体来看,西部省会城市以及三四线城市租金收益率偏高,而一线城市及近年来房价上涨速度过快城市租金收益率则偏低。数据显示,排名前五的城市分别为牡丹江(3.8%)、锦州(3.8%)、乌鲁木齐(3.6%)、宜昌(3.4%)和桂林(3.3%),主要是弱二线城市和三线城市,近几年房价整体涨幅不大,租金稳步上涨,租金上涨幅度与房价上涨幅度相近,因此租金收益率较高。

租金收益率最低的 5 个城市分别为厦门(1.2%)、深圳(1.3%)、三亚(1.3%)、青岛(1.6%)和天津(1.6%)。这些城市有一个共同点,就是近几年房价涨幅远高于租金涨幅。以厦门为例,2015年以来房价涨幅巨大,积累了一定的泡沫,虽然近2年房价有所调整,但租金并未明显上涨,相较房价涨幅可忽略不计,因此租金收益率从 2016 年二季度来一直维持在 50城中最低水平。

租金收益率可能进一步降低

受疫情影响,未来租金收益率可能会进一步下降。

長期以来,我国部分城市租金收益率较低,这主要是由于过去5年来房价涨幅过大,而租金上涨速度小于房价上涨速度所致。由于租金反映的是房屋的使用价值,是市场的真实需求体现,因此房价与租金背离,也在一定程度上说明房价确实存在泡沫。

国家调控楼市的决心未变,市场预期的改变有望导致租金收益率回升。2019 年 7 月 30 日中共中央政治局会议首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,并在当年12月12日中央经济工作会议继续强调“房住不炒”;12 月 23 日全国住房和城乡建设会议再提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。因此按照市场短周期规律,预计未来半年到一年内房地产市场仍将维持降温态势,而租金水平则不受调控影响而相对稳定,在这种情况下,租金收益率有望缓慢抬升。

但新冠疫情的全球暴发,则可能会改变租金收益率的趋势。疫情导致全球经济活动接近停滞,全球经济衰退在所难免,中国经济也难以独善其身,在外需疲软的背景下,居民收入下降或将导致租金消费和房价都有所下跌,其中房租属于消费活动,受到的影响或更大,因此有可能导致租金收益率不仅难以上行,还可能会继续下滑。

当然,也不用担心房价上涨而造成租金收益率下行的情形出现。在今年年初,新冠肺炎疫情的暴发对房地产市场造成了较大影响,部分城市出台了延缓缴纳土地出让金、延缓开工等支持政策。3 月,调控政策仍然以稳为主,多地优化人才落户、人才购房等政策,而广州、济南、海宁、宝鸡等涉及放松调控的政策均被撤回,表明“房住不炒”的定位没有改变。在调控力度偏紧的大背景下,房价并不具备快速反弹的可能。因此在房价保持稳定的前提下,租金水平会微幅下滑,租金收益率则随之小幅回落。

猜你喜欢
租金涨幅房价
租金320元!70斤iPhone官方自助维修包,里面有什么?
新政府会计制度下保障性住房租金会计核算案例
大树爷爷收租金
两大手段!深圳土地“扩权”定了,房价还会再涨?
防范未然 “稳房价”更要“稳房租”
●对租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间如何缴纳房产税?
去库存的根本途径还在于降房价
2016房价“涨”声响起
深市十大涨幅 等
沪市上半年涨幅前50名