房地产开发企业营改增变化论述

费静怡

摘要：房地产开发企业在国民经济中扮演重要的作用，“营改增”全面实施以后，对房地产企业带来了严峻的挑战。鉴于此，本文在明晰营改增对企业经营及税收变化的影响后，来分析企业面临的问题，并针对于此提出相应的解决对策，旨在提升房地产开发企业税后筹划的水准。

关键词：房地产开发企业;营改增;税收筹划

随着我国经济建设的稳步发展，城镇化建设得到稳步推行，为房地产开发企业的发展提供了良好的氛围，得到了社会的广泛认同及重视。然而，由于管理机制的缺失、市场体系不健全、税收压力大等多重原因，使得房地产开发企业的发展带来重重阻力。为此，笔者以“营改增”为背景，以税收为切入点，对房地产开发企业管理中的纳税现状展开分析，提出改善当前现状的针对性建议。

一、税收筹划的内涵及原则

（1）内涵

税收筹划是根据政府对于税收政策的宏观调控，纳税人在法律许可的范畴内，利用纳税前提对经营业务进行优化配置，从而制定出合理的优化方案，从而减轻税收负担，进而实现“节税”的合法行为。目前，税收筹划在国内没有得到广泛运用，但是随着领域内学者的深入研究，在未来5-10年内，将成为国内的“朝阳产业”。

（2）原则

对于纳税房地产企业而言，若想得到优化的税收筹划方案须严格遵循相关原则，具体表现在：

1.超前性原则

基于税收筹划的内涵可知，税收筹划是在获取法律认可的框架内得以展开，主要在纳税前的关键时期进行调整，并且大多数的调整都延续自身的运行机制，因此在制定方案过程中表现出一定的超前性，从而更好实现税收筹划的目的。

2.合法性原则

税收筹划与偷税、漏税及抗税的关键区别在于它是否为法律许可范围内的一种“节税”行为。

3.时效性原则

任何一种优化的税收方案都是基于一定时期进行制定。这种作用在经济全球化的今天日益凸显。由于企业经营的内外部环境不断交替变换，各个国家的税收法律政策不断调整，因此应以与时俱进的思想制定符合当前的税收筹划方案。

4.目的性原则

税收筹划是为提供纳税人在当今的税收体制下提供盈利活动的一种方针对策，最终通过企业“节税”获取最大的经济利益。

5.全局性原则

企业在生产经营过程中，面临着各种类型、各种明目的税收体制。而税收筹划是企业为“节税”而采用的一种调整策略，在某种视角上说，它是以实现企业利润最大化为目的而进行的调整，然而由于各种税收明目之间的耦合程度较高，因此税收筹划是基于全局视角而展开的一项活动，在制定时应综合考虑。

二、“营改增”对房地产开发企业的影响分析

（1）企业经营成本結构视角

“营改增”后，对房地产开发企业经营成本的增加主要体现在两个方面。一方面是“营改增”使企业的整体税收增加，基于税负转嫁的基本原理，房地产开发企业的建设成本也会得到一定程度的递增;另一方面是“营改增”直接将影响企业发票的获取，在一定程度上增加房地产所衍生的税负，显著提升房地产企业的经营开发成本。

（2）征管机制及税收变化

自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增试点房地产开发企业营业税纳税人，纳入试点范围，税种由营业税改为增值税。营改增之前，房地产开发企业涉及到的税种主要有营业税、土地增值税、契税、土地使用税、房产税、企业所得税、印花税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等。营改增后，缴纳营业税改为缴纳增值税，税率由原来的营业税5%改为增值税10%，单从税率方面看，税率有较大提高，但是由于增值税是价外税，而且存在抵扣事宜，所以从业务全面性来看，最终会降低整体税负。但是，如果房地产开发企业无法取得足够的增值税专用发票的话，则可能会导致企业整体的税负增加。因此，能否取得增值税专用发票将是企业税负增减的重要因素。这需要企业及时掌握纳税人的相关信息，才可以尽力规避纳税人衍生的风险。

（3）开发经营模式

首先，“营改增”后，房地产开发企业从传统单一发展模式向多元地产发展方向进行衍变，在进行房地产企业开发的同时，也会衍生新的业务增长点，主要体现在土地开发、房屋精装、物业管理及商业地产等诸多视角，在一定程度上降低房地产开发企业的市场风险;其次，“营改增”后，若不同供应商原材料价格相差区间不大，则会使得企业更加倾向于能够提供正规发票、手续齐全的纳税人等进行材料购买;最后，“营改增”后，为了最大程度保证相关数据的精确性，在进行预算编制及利润预算时应基于不含税的成本及收入来进行展开，对价格体系产生一定的影响。

三、“营改增”后对房地产开发企业面临的问题

“营改增”给房地产开发企业带来了诸多问题，主要体现在两个层面：

（1）企业经营层面

一方面，在发票管理上，房地产开发企业项目遍及全国，材料管理部门也众多，因此对于每一项采购业务均需要获得相应的增值税发票，且进项税额的规定时间为360天，难度较大;另一方面，在企业财务核算层面，“营改增”打破现有的核算模式，衍生了报税系统、税款缴纳、抵扣认证等诸多新业问题，工作人员在处理中稍有不慎，就会衍生财务核算不合规定、申报纳税不精确等风险，因此对人员的能力要求显著提升;

（2）税收负担层面

房地产企业在经营方式上，原有营业税与成本费用之间的关联度不大，因此房地产开发企业诸多业务没有索要发票的意识，然而营改增后，如果合作项目在租赁、采购、分包等众多层面无法取的足额的增值税发票，则抵扣相应的税款就会降低，会增加企业的税务，税负很可能超过10%，这在一定程度上超过了承包商的管理运维费用，甚至整个项目的经营利润，给企业带来严重的税负挑战。

四、房地产开发企业应对“营改增”的对策

结合“营改增”对房地产开发企业所带来的问题为出发点，笔者结合自身工作经验，从多重视角展开对策制定。

（1）关注政策变化

实践证明，房地产企业依靠自身来减轻税收负担存在一定的困难。而目前国家在政策上给予了优惠，房地产企业应积极通过申请地方财政、过渡性税收政策等来对财政进行支持，企业税务人员应积极了解本区域相关的优惠机制，及时了解国家对房地产开发企业在税收层面的设置条件及优惠额度，从而给房地产开发企业一个过渡及缓冲，来减轻企业在经营过程中产生的压力。此外，针对老项目，财政部给予了过渡政策的相应规定，房地产开发企业人员应积极关注，做好老项目的标准认证。

（2）合理运用税收筹划

科学运用税收筹划，是“营改增”体系下房地产开发按企业的持续经营方案。

首先，在供应方的选取上，应体现出科学性。不仅需要考虑供应商的能力、企业规模、报价及质量，同时还需要将能否开具增值税发票纳入基本考核选项。对于产生的零星用工现状，开发企业可以采用工程外包的方式，来防止小额无法获得增值税发票的尴尬局面;

其次，在销售价格的确认上，房地产开发企业应重视扣除项目与增值税额之间的紧密关联，在其中发现临界的税率点，从而科学合理的降低价格，提升利润率。

最后，“营改增”为房地产企业拓展了业务范畴，因此企业应打破传统销售住宅的单一发展格局，朝向多元化、散点化的方向发展，充分利用增值税可以在一定程度上抵扣税额的特征，来拓展商业地产、物业管理、园区规划等多重业务，增强自身的风险抵抗能力。

（3）完善财务管理机制

“营改增”后，房地产企业涉及的财务核算更加负责，需要对财务核算系统来进行重新梳理。

一方面，要改变自身工作模式，适应税务申报的程序变化。对于房地产开发企业而言，增值税及营业税在时间上产生一定的延迟，企业应充分利用合法模式，来适当延迟企业纳税人的相应时间，从而有效降低税收负担;

另一方面，房地产开发企业应重视税收管理的工作，引人精细化管理模式，科学组建税收部门，根据财务状况来实现科学合理的税收筹划，增强税收管理人员的整体业务素养，从而真正实现税收的“精打细算”。

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