轨道交通沿线的土地利用优化策略研究

龚蓉

轨道交通建设和土地利用存在着相互关系，随着轨道交通建设的不断增加，使得二者的关系更加突出。为保证轨道交通建设的合理性，减少资源浪费，提高土地资源利用率，深度分析此课题，提出有效的利用方法，有着重要的意义。现针对轨道交通沿线的土地利用优化相关内容，做简单的论述，提出了土地利用策略，共享给相关人员参考。

现阶段，经济增长速度加快，人口不断增加，城市用地紧张。而城市轨道交通作为基础设施，是城市建设的主要内容，由于轨道交通系统的建造成本很高，加之具有技术难度大和不易改造等特点，所以在进行规划时，必须要结合城市长远规划以及土地利用现状，合理规划轨道交通，保证建设的质量，进而避免浪费土地资源，充分利用土地资源。因此，提出如何优化土地利用课题。

一、轨道交通建设和土地利用的关系

建设轨道交通设施，对城市空间结构，有着很大的影响。其和土地利用之间的关系，具体体现在以下方面：1.改变了土地利用性质。基于交通经济规律，改变了沿线土地利用类型。建设轨道交通，除了能够强化城市中心功能，比如金融功能外，还能够转变土地利用类型，使得各类土地沿着轨道线路呈带状分布。轨道交通设施的建设，实现居住用地和商业用地等的分离，比如疏散了居住用地。2.增强了土地开发。轨道交通的建设，使得沿线的土地性质发生了改变，同时带动着沿线土地的高强度开发。轨道交通的建设，孕育了新的经济增长点，吸引了商业建筑、居住人员以及就业人员。3.影响地价与房地产增值。开展轨道交通建设，会带动沿线地块价格以及房子价格的增长。除了上述影响外，轨道交通建设是否合理，直接影响着土地资源利用率。若规划不合理，则会造成资源浪费。现结合具体实践，分析轨道交通沿线的土地利用优化。

二、轨道交通沿线的土地利用优化实例分析

1.案例概述

以某城市轨道交通1号线建设为例，该城市被定位为中原经济区重要的能源以及重工业基地，为中心城市。这意味着国内产业仍会继续向中部地区转移，推动着该城市的发展。从此城市实际来说，拥有丰富的资源，比如水资源等，而且产业基础坚实，聚集了大型骨干企业以及科技创新平台，有助于推动产生升级改造，培育新兴产业。为抓住发展机遇，积极构建立体枢纽，带动临空经济和临铁经济等的发展。在城市轨道交通建设方面，开展了轨道交通1号线的建设。现结合建设实践，进行土地利用分析。

2.轨道交通建设的必要性

从建设的必要性角度来说，有着以下意义：（1）串联城市空间。随着城市规模的扩大，带动着交通需求的增加，需要借助高效的交通方式，才能够实现对客流的高效转移以及疏导，因此建设轨道交通，优化城市空间结构，有着重要的意义。（2）缓解交通压力。城市拥堵问题，已经成为顽疾，影响着城市的发展以及人民生活水平的提升。而建设轨道交通，能够有效缓解交通压力。（3）带动城市发展。建设轨道交通，能够产生新的经济增长点。同时串联城市各区，带动着区域经济的发展。

3.土地利用分析

从此城市轨道交通建设实际来说，改变了土地利用格局，在轨道交通的引导下，朝向高效集约方向转变。具体体现在以下方面：（1）1号线全长为28.6km，总面积约为36.2km2，规划设计20个轨道交通站点。（2）调整用地规划。轨道交通是用地规划调整的有力手段，从建设地区土地利用情况来说，土地利用率低下、土地类型混杂、缺乏商业服务设施用地等。不过土地具有开发潜力，旧村用地和工业用地以及未利用土地，具有改造开发潜力的共计1138hm2。开展轨道交通建设，能够带动沿线土地开发利用。在空间以及类型方面，轨道交通的建设，发挥着重塑土地利用的作用。除此之外，能够优化用地布局，增加土地开发强度，提升地下空间资源的利用率，高效集约沿线土地。

4.土地利用优化策略

（1）城市结构的优化

从空间结构角度来说，轨道交通的建设，引导城市主要发展轴。在具体规划时，对于老城区，基于轨道交通建设时机，分化老城区职能，向新城区进行分散和疏解。与此同时，新增加能够促进经济社会发展的现代服务职能。对于新城区，对轨道交通1号线沿线地区，采取TOD模式开发，形成以轨道交通为走廊的土地开发轴，积极引导城市轴向发展。除了具有引导城市轴发展的作用外，轨道交通还发挥着串联城市各功能组团的作用。在进行规划时，围绕站点，采取高密度混合开发的方式，建设新区商业中心以及居住中心，加强土地开发利用。同时在轨道交通站点周围，合理布局住宅以及就业岗位，通过设置换乘站的方式，扩大站点的影响范围，提高土地资源利用率。在进行规划时，做好站点和各级城市中心耦合关系的把控，能够为合理控制以及引导站点周围的城市空间结构、空间环境建设、土地开发利用，提供有力的依据，促使轨道交通以及城市发展二者合力场效应最大化。基于1号线这一发展轴，规划两主三次五片区新空间结构，推动城市空间朝向多中心轴向式扩展。

（2）土地利用优化

用地布局：1号线总计设置4个中心型站点；设计15个一般型站点；1个特殊型站点。以金融广场站为例进行分析，其为中心型站点，0～200m土地利用中，居住用地占比为6.7%；商业服务业设施用地占比45.2%；道路和交通设施用地占比为33.5%；绿色与广场用地占比为14.6%。200～500m土地利用中，上述类型的土地利用占比分别为30.0%、32.1%、2.9%、19.5%、15.5%。虽然用地布局符合中心型站点建设的要求，不过存在着公共服务能力不足、临近站点绿化用地不足等问题。对于上述问题，采取了以下优化策略：①考虑到近邻站点存在着绿化用地不足的问题，不利于人流集散，影响着交通换乘的功能。因此提升绿化用地的比例，解决上述问题。②对200～500m内的部分居住用地，通过置换的方式，转变为公共服务设施用地，确保商业服务设施用地以及公共服务设施用地总量的合理性，增强站点的综合服务能力，充分发挥城市公共节点属性。③采取混合开发的方式，使得站点核心影响区域内用地功能完善。比如，布置商业文化混合用地，增加经济效益。

5.轨道交通沿线的土地利用建议

在进行轨道交通建设时，对于沿线的土地，在利用时，为避免轨道交通空间被不合理侵占，实现土地资源集约利用，要制定合理的规划。为提高土地资源利用率，要积极鼓励利用综合开发和利用地上空间和地下空间。除此之外，为推动轨道交通站场周围土地的综合开发，提升居民的出行质量，保证土地利用的合理性，要制定完善的制度，明确沿线土地储备规划以及土地储备等，保证土地集约利用，充分发挥轨道交通带动经济增长的作用。采取市统筹、市镇联合统筹、镇统筹方式，调动社会资本以及属地园区等的参与积极性，推动轨道交通建设和站点土地开发利用高效开展。

三、结语

综上所述，轨道交通沿线的土地利用优化，要从各个方面加以协调。在具体规划建设时，以保证轨道交通站点以及其他交通方式接驳效率为前提，进一步优化轨道交通站点周围土地利用结构，合理增加商业服务设施的比例，提高土地混合利用程度。