集体建设用地建租赁住房试点扩围

李焱

作为建立“租售并举”住房体系中的一项重要改革，农村集体建设用地建设租赁住房试点正在加大探索力度。

今年1月，自然资源部、住建部联合发布《关于福州等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案意见的函》，原则同意福州、南昌、青岛、海门、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。至此，加上第一批试点城市，全国利用集体建设用地建设租赁住房试点的城市已有18个。

集体建设用地在用地成本方面优势明显，能够有效降低企业获地成本，供地规模和潜力较大，将为发展住房租赁提供充足的用地，有望在土地端极大推动住房租赁发展。

政策

为构建购租并举的住房体系，缓解住房供需矛盾，2017年4月，住房城乡建设部、国土资源部在《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中提出：“在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市开展集体建设用地上建设租赁住房试点。”

2017年8月28日，《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》出台，确定第一批在北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都这13个城市开展试点。

国土资源部相关负责人向外界表示，通过改革试点，要在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，“开通农民集体经济组织利用集体十地建设住房这一新的用途途径，核心日标是增加住房紧张的城市特别是特大和超大城市的住房供给，缓解住房供需矛盾。特别是能够促进建立租购并举的长效机制，对完善房地产健康稳定的长效机制起到积极推动作用。”

从各地方案来看，13个试点城市中的北京、上海和广州三个一线城市分别提出了建设目标，北京公布的计划为2017-2021五年问供应租赁住房50万套，上海计划在“十三五”期间供应租赁住房70万套，广州提出至2021年计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米，按90平方米/套计算将有3.3万套。

在参与试点的二线城市中，合肥和南京也都提出了具体化的数字目标，至2020年合肥将提供45万平方米的集体建设用地，计划建成5000套租赁住房;而同期南京则规划供应30万平方米的集体建设用地，可建成租赁住房3300多套。

总体来看，一线城市租赁住房供应规模更庞大，对市场影响更显著。

从方案的内容来看，试点城市供地的区域主要分布在近郊、远郊以及核心城市的外溢区域，特别是产业园区周边，成为试点城市重点选择区域。其中北京提出要结合“三城区”和产业功能区，坚持毗邻产业同区、毗邻交通枢纽和毗邻新城的原则。佛山也提出优先在工业园区、大学园区、产业保护区、产业集聚区等产业比较完善、住房配套相对不足的区域布局。业内分析人士认为，试点布局选择瞄准的正是租赁市场的刚需人群聚集区，未来项目建设入市后对稳定当地的租赁市场价格具有重要的平衡作用。

同时，集体租赁用房的建设、运营、管理的合作方，多以市区国有企业为主。如已先期试点的北京，拟出让的集体土地建设租赁住房项目均要求申清人为全资国有或集体企业，或国有控（占）股公司。

中指研究院分析認为，国有企业，特别是有建设运营过公共长租公寓项目、拥有自有品牌、并有控股的运营团队，有已开业持有型项目且项目财务状况健康的国有企业，在获取集体土地方面，优势将更为明显。而低成本土地的获取对于企业未来开发、运营有先期的优势，同时也将对这些企业未来存一、二线热点城市存量运营方面带来更多的先发优势。

试点

北京成为探索试点集体建设川地建设租赁住房进程最快的城市。据2017年11月，北京市出台的《关于进一步加强利用集体建设用地建设租赁住房工作的有关意见》提出，从2017年起的5年时问内，北京将供应1000公顷集体建设用地，用于建设集体租赁住房。

与此同时，按照同期北京计划的总租赁住房（包括公租房）一共供地1300公顷的规划，可发现集体建设用地的市场供应占比达到了76.9%，成为北京未来发展租赁住房市场的主要支撑力量。

业内专家表示，从当前试点各城市发布的实施方案与实际落实情况来看，北京和上海等一线城市所面临的人口集聚程度更高、土地成本高和居住矛盾更加突出等特点，使得其在推动探索利用集体建设用地建设租赁住房的意愿更加迫切，对政策的落地实施起到了很好的带动作用。

截至2018年7月，全国13个试点地区已供应集体土地用于建设租赁住房而积达330公顷。其中，北京已供应集体土地204公顷，占全部13个试点地区已供应土地面积的62%，规模大、进展快。

记者了解到，其实部分一线城市开展类似试点较早，北京、上海在2011年就开始了利用集体建设用地建设租赁住房试点，有试验基础和工作经验，两地目前已有一些项H建成运营。其中，从2011年起，北京先后在朝阳区平房乡、海淀区唐家岭、温泉镇351、昌平区北七家镇等集体土地地块开展了租赁住房项目试点，并取得了成功经验。

各试点城市在试点过程中，为提高政府、土地权利人和社会资本参与建设的积极性，在土地利用等方面进行不断探索，尝试多样化创新。如：在用地方面，沈阳对试点地区采取用地指标奖励措施，奖励试点地区试点而积3倍至5倍的新增建设用地年度计划指标。在金融方面，以北京、郑州、合肥为代表，支持网家政策性银行和部分商业银行提供一定年限内无息或者低息建设贷款或相关金融产品。上海鼓励拓宽融资渠道，允许区属国企参股投资，允许向银行贷款，并对土地供应、运营管理、资金筹措和收益分配等方面政策进行绑化。权益保障方面，合肥提出保障承租人接受义务教育权利、享受基本公共卫生服务、降低户籍准入门槛等要求。

进展

进入2019年，政策出台节奏明显加快。

1月29日，《进一步优化供给推动消费平稳增长促进形成强大国内市场的实施方案（2019年）》提出，要将集体土地建设租赁住房作为重点支持的内容。

2月19日，中央一号文件提出全面推开农村土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革，加快建立城乡统一的建设用地市场。

集体经营性建设用地的人市，一方面可以缓解城市土地供求矛盾，优化土地供应效率，为推动住房保障市场建设、产业结构升级提供空间。另一方面也能增加村集体和农民的财产性收入，助力乡村振兴。

一号文件指出要确保顺利完成到2020年承诺的农村改革发展目标任务，可以预见，今年集体经营性建设用地入市改革将取得实质性进展。

记者了解到，截至2月中旬，杭州市已落实2018-2021年人才专项租赁住房用地57宗，总面积2408亩，预计可建房源5.08万套。

2月13日，上海市2019年住房和城乡建设管理工作会议提出，要推进租赁住房建设形成有效供应，引导和培育建设高品质租赁住房，全年计划新建和转化租赁房源10万套，新增代理经租房源9万套。

3月13日，北京市规自委发布消息显示，北京201 8年度实现集体土地租赁住房用地供应209.2公顷，完成率105%，超额完成供地任务。截至3月13日，2019年全市集体土地租赁住房项目已实现供地72.19公顷，主要位于通州区，占全年供地任务的36%。据厂解，已供地的项目，坚持毗邻产业园区、毗邻交通枢纽和毗邻新城原则，做好职住平衡。通州区梨园镇孙庄村集体土地租赁住房、宋庄镇大庞村集体土地租赁住房（B地块）、台湖镇集体土地租赁住房均位于城市副中心，主要对接文化创意和演艺产业人群。北京市规自委表示，下一步将进一步加强协调凋度，按照职住平衡要求，抓好工作落实，加快供地节奏，力争提前完成2019年全市集体土地租赁住房供地任务。

集体用地制度的变化将使土地供给效率更高，与市场实际需求匹配更契合，是加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度的重要保障。

中指研究院专家表示，随着城市化进程小断推进，我国城市尤其是特大城市的住房需求持续增长，农村集体建設用地建设租赁住房，一是带来更大规模的租赁房源供应、更具市场适应性的租金水平，能有效缓解短期市场供求压力。二是从供需两端稳定市场预期，一方面从源头上盘活了较大规模的土地存量，拓宽了住房用地供应渠道，从供应端稳定市场预期，另一方面从消费端会带来购房预期降温，有利于稳定房价。三是集体租赁住房作为村集体经济组织自持的租赁产业（物业），通过依法出租获取收益，为失地农民提供就业岗位和可永续利用的经营性用地，将成为村集体和村民长久、稳定、可持续收入的重要经济来源。四是这项改革以满足产业园区对租赁住房的需求、实现园区周边“职住平衡”作为重点，有利于城市区域格局重塑及功能优化。同时，通过集体租赁住房的建设和运营，特定区域的城市面貌也将发生较大改变，将进一步推动城乡融合。