聚焦两会：2019房地产关键词

端木

住房一直都是百姓关注的焦点，今年全国两会期间，与住房相关的热词涵盖了房地产税立法、房价走势、房地产调控等，影响着广大人民的住房利益，也关系着房地产业的发展趋势，从中我们可以总结出几大关键词。

关键词之一：稳步推进房地产税立法

今年两会提出，要“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法。”这是自2013年中央提出对房地产税进行立法后，“房地产税”第三次进入政府工作报告。事实上，房地产税作为长效机制的重要一环，一直备受市场关注。今年两会重提房地产税，并将2018年政府工作报告中“稳妥推进房地产税立法”改为“稳步推进房地产税立法”，字面上虽只有一字之差，却引起了业内的广泛关注和猜测。“稳步”是指有把握地按一定步骤进行，“稳妥”是稳当可靠的意思。两个词的对比很大程度上代表房地产税逐渐进入制定程序中，但房地产税落地的速度预期在加快。

关键词之二：深入推進新型城镇化

新型城镇化是以城乡统筹、城乡一体、产业互动、节约集约、生态宜居、和谐发展为基本特征的城镇化，是大中小城市、小城镇、新型农村社区协调发展、互促共进的城镇化。去年全国的城镇化率指标继续增长：2018年末全国常住人口城镇化率为59.58%，户籍人口城镇化率为43.37%，分别比上年提升了1.06、1.02个百分点。已经非常接近《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》中提出的到2020年，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45010左右的目标。未来两年，中国城镇化速度依然会加快。

关键词之三：以中心城市引领城市群发展

经济发展与城市发展的趋势都必然是大城市圈发展，从中国看，几大城市圈已经基本形成，特别是京津冀、长三角、珠三角。这些城市都非常有活力。

从房地产角度看，过去的三年，这些区域都已经建立了初步的房地产调控协同机制，最典型的比如北京与周围的环京基本实现了房地产调控的协同。2010年2月，住房和城乡建设部发布的《全国城镇体系规划（2010-2020年）》明确提出五大国家中心城市（北京、天津、上海、广州、重庆）的规划和定位;2016年5月至2018年2月，国家发展和改革委员会及住房和城乡建设部先后发函支持成都、武汉、郑州、西安建设国家中心城市。未来房地产市场发展的核心区域也必然是这些热点城市。另外，围绕这些城市的核心城市圈、城市群也是经济发展、人口流入的核心区域。事实上，中心城市和城市群的关系，和区域联动发展有关，如京津冀、长三角、大湾区等城市之间，有相应的互通、产业间的流动关系，这会使经济更为集约，生产更为高效，能够有效缩短城市之间的落差。从房地产开发角度来看，中心城市效应已成为房地产企业关注的焦点。

关键词之四：落实城市主体责任

落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。从房地产发展看，主体责任内容核心是稳地价、稳房价、稳预期。从2018年年中明确的“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求，对调控不利的城市继续问责。稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指导为主。未来不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。

关键词之五：继续推进保障房与棚改建设

保障民生工程一直是社会较为关心的内容，今年“两会”对保障房、棚改工作的要求是：“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。”此次政策明确提到，要对城镇老旧小区进行大力改造和提升，这和过去“棚改”做法是有差异的。实际上在这次政府工作报告中，提出了很多新的产业，包括水电路气配套设施、家装电梯、便民市场、便利店、步行街、停车场、无障碍通道等7个细分领域，这是很多涉及城市运营的开发商可以积极关注的领域。

另外，“两会”重提棚改，2018年政府工作报告提出要启动新的三年棚改攻坚计划。根据2019年政府工作报告发布的数据，2018年实际完成棚户区住房改造620多万套。公众对棚户区改造的顾虑也得以打消，棚户区改造会继续推进，但不会“一刀切”。

关键词之六：农村土地改革，集体建设用地入市有望全面铺开

今年两会指出，要推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果;深化集体产权、林权、国有林区林场、农垦、供销社等改革。改革完善农业支持保护体系，健全粮食价格市场化形成机制，扩大政策性农业保险改革试点。持续深化农村改革，广袤乡村必将焕发新的生机活力。由此看来，农村宅基地等集体入市，将成为土地改革突破口，这也加速了土地、劳动力的进一步释放。从农村土地改革趋势来看，农村土地的价值将得到提高，但短期来看，土地产权发生改变的可能性不大。农村土地改革未来可能会提高农民的收入，同时也给市场的土地供应方式提供了一个新的窗口。

与此同时，农村土地改革的立法进程也在推进之中。农村土地承包法，将所有权、承包权、经营权“三权分置”的重大改革成果用法律形式确定下来，稳定和完善了农村土地承包关系，给土地承包者和经营者吃下了“定心丸”。