加拿大退休社区对我国养老地产开发的启示

蔡黔芬 王军武

摘要：面对老年公寓数量质量发展严重滞后于社会的老龄化程度，如何高质量开发养老地产是摆在开发行业面前的难题。以养老服务业发展成熟的加拿大为例，介绍了退休社区的类别和服务及室内设计细节。结合我国国情，提出了我国养老地产开发的建议。

关键词：加拿大;退休社区;养老地产;开发;启示

中图分类号：TU-9 文献标识码：B

文章編号：1001-9138-（2019）02-0074-79 收稿日期：2018-12-30

加拿大是全球社会保障体制最健全的国家之一，多层次、高质量、广覆盖的养老保险制度使其获得“老年人的天堂”之美誉。加拿大老年人喜欢住设施齐备、服务周到的老年公寓。据加拿大统计局数据显示，2026年加拿大65岁以上的老年人将是2000年的一倍，五分之一的加拿大人是老年人。老年公寓的市场前景广阔，老年公寓的收益较其他出租类房产更高更稳定，为该行业提供了显著的发展机遇，加拿大房地产开发商在建造老年公寓方面成就斐然。

养老地产的开发，在我国基础比较薄弱，现有的社会养老服务设施数量少、增长缓慢，只能满足一小部分老人的养老需求，同时养老机构服务态度、护理水平、卫生条件参差不齐。养老服务停留在满足老年人的基本生活照料需求方面，难以有效满足医疗护理、精神关照等专业化程度较高的需求。本文将对加拿大退休社区的分类功能政策和设计细节进行详细介绍，以期能给发展中的中国养老地产开发带来一点启示，开发的项目前期、建设资金、项目合作几方面进行深入地思考。

1加拿大退休后的居住地

与中国不同的是，家庭养老不是加拿大老年人养老的主流形式，父母无需补贴成年子女，而子女一般也不用赡养老人。加拿大人的普通住宅一般都是独立房屋或联排房屋，大部分加拿大人退休后，都会选择把住房卖掉，住进老年公寓，少部分人会选择居住在自己的大房子里。老年人的居住选择有两类：一个是住在家里，另一个是住在专门为老年人设计的老年公寓里。

1.1居家

加拿大人55岁以后，孩子大多都长大独立离开家庭。居家的老人仍然生活在自己的家中，除了照顾自己，还得完成做饭、打扫卫生、房屋维护、修剪草坪、扫落叶、扫雪等家务事。居家养老，在自己熟悉的环境中生活当然对老年人的精神方面有很大的好处。但是如果老年人的身体状况不好，这些家务事无疑将成为极大的负担。

高福利的加拿大居家养老组织发达，服务功能完善，可以为居家老年人提供生活照料、医疗护理、出行帮助、精神关爱等全方位服务。老人房屋所在的社区大多数都建有老年日间照护中心，主要为高龄、体弱、慢性病老年人提供护理、康复等服务，且各类生活辅助、文化、体育等设施健全。政府同时支持对永久居住的房屋进行改造，让老人居家养老，颐养天年。加拿大住宅公司（Canadian Mortgage and Housing Corporation （CMHC））是一家国有企业，专门提供抵押贷款流动性，帮助保障性住房发展，并为加拿大政府和住宅产业提供“无偏见”的研究和建议。该公司以各种项目的形式来支持住房创业的发展，其中有一个项目是专门支持老年人在家生活的独立性的——Home Adaptations for Seniors'Independence（HASI）。65岁以上且日常生活有困难，家庭总收入等于或低于所在地区的最低水平的老人可申请。该项目旨在帮助老年人尽可能长时间地独立生活，该项目资助低收入的老人，通过对住所进行改造使他们更容易更安全地进行日常活动，如：改造厨房，在门口、走廊、浴室等处安装扶手等。如果需要费用更高的改造，可向住宅公司的其他项目申请进一步的补助。

1.2退休社区

退休社区，也叫老年公寓，是专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。加拿大的老年公寓数量多，分布在各个行政区内，房间有单人间和双人间，配有厨房卫生间。公寓内设公共餐厅、会议室、健身房、娱乐室、小卖部及医疗室等，配备专门的医护人员、工作人员和管理人员。退休社区要经过医护人员的定期评估，充分考虑对各种疾病如心血管疾病、糖尿病和跌倒的危险因素，为社区提供健康教育和建议。由于各种慢性病和腿脚不方便，老年人群寻求紧急医疗护理的频率特别高。凡在加拿大居住满10年的65岁的公民和拥有永久居留权的居民，每月可以领取由政府发给的养老金。不少加拿大人在55岁以后或者退休后会选择到退休社区里居住，老年人在居住方面自己要操心的事情比较少。图1是加拿大Sunrise of Beaconsfield老年公寓，图2是该公司老年公寓餐厅。

Sunrise Senior Living有限责任公司，成立于1981年，在美国，加拿大和英国拥有320处老年公寓，公司使命是为所有老年人建造房屋，提供有质量的生活。公司领导人倡导以居民为中心的护理方式，关注每个居民的个性，维护老人生活的独立和尊严。

退休社区的生活带有半集体性质，大家可以在活动场地、阅览室、手工制作室等休闲娱乐，社区会定期组织活动，如出门旅游、看电影、听报告、听音乐会等。退休社区深受老年人的青睐，成了适合老年人生活方式和节奏的居住方式。

2加拿大退休社区种类和功能

退休社区既着眼于失能、半失能老年人的刚性需求，又充分考虑不同层次老年人高端养老的弹性需求，各种业态成熟、充分，可以满足各类老年人不同的养老服务需求，具有很强的层次性和针对性。按照住户的生活自理能力来分类，加拿大的退休社区可分为3类：独立生活类（Independent Living）和辅助生活类（Assisted Living）和全方位护理类（Complex care）。

2.1独立生活（Independent Living）

独立生活类为生活能完全自理的老人准备的，支持老人按照自己的方式生活，可以会见朋友，继续高品质的生活，同时不用再操心家务事和房屋管理的杂事。独立生活是家庭主导的，宠物友好的，欢迎客人来访，一起吃饭，在花园中休闲，参加各种活动。独立生活的公寓房型为一室一厅一厨一卫或二室一厅一厨一卫，可供单身老人及老年夫妻居住或者带小孩的老人居住。社区公寓的套间中配有厨房，可以自己做饭，也可去食堂就餐。公寓里各种锻炼和活动设施一应俱全，关键是配有24小时紧急呼叫服务，这样近在咫尺的照料会让老人的家属感到非常放心。

2.2辅助生活（Assisted Living）

辅助生活类是为生活能自理但是需要接受护理服务的老人准备的公寓类型，老人在舒适的公寓里独立生活。社区配备专职护士24小时值班，社区医生定期巡访。有餐饮服务（一般是午餐和晚餐）和客房服务。行动不便的老人可以开着轮椅四处行动，这里的床是专门设计的，坐轮椅的人也能自己上去。辅助生活最大的特点就是住户能够接受一些如吃药、洗澡、穿衣等日常生活的帮助。图3显示的是加拿大Retirement Concepts公司的辅助生活的公寓的户型图。

2.3全方位护理（Complex care）

全方位护理是针对中长期照护、延伸护理、痴呆症护理、短期护理和姑息治疗的人定制的，让这些丧失自理能力的老人能得到良好的護理。适用于完全丧失独立生活能力，需24小时全程护理的老人。全方位护理公寓除了护理人员外，还有大量义工协助，并且随时可以得到上级医院医生的指导，让失去生活能力的老人可以过上有专业关怀的有尊严的老年生活。全方位护理的老人住的都是私人间，有很好的家具和装饰及独立的卫生间。照顾每个老人的工作人员是固定的，有娱乐和活动的安排，在生日、节假日、周年纪念日为老人庆祝，这些都是为了让老人感觉亲切温馨。

并且，这里还有针对记忆丧失老年人的长期记忆护理解决方案，专门为患有阿尔茨海默氏症、痴呆症和其他形式的记忆力丧失的人设计。全方位护理的公寓内平静安全，开展以记忆为中心的记忆护理服务，室内格局设计以方便行动和人际互动为原则，员工和管理人员都是痴呆症方面的专业人员。

3退休社区的室内设计细节

由于老人的生活方式和身体条件不同，退休社区的室内设计与普通家庭的室内设计是不同的。如卫生间浴缸四周应有扶手、病床可以任意转动和调节高度、地面应有防滑措施等。下面就室内家具的设计、视觉环境设计、记忆辅助方面谈谈设计细节。

3.1家具的设计

应该从安全的角度考虑家具的摆放。避免使用有锐利边缘的家具。家具设计成方便易用的形式，将常用物品放在齐腰高度的柜子或抽屉里，避免踮脚或弯腰跌倒。抽屉拉手使用起来要方便不费劲。电线隐藏在家具的背后。家具、墙壁、窗帘和地板的颜色要形成反差，便于夜间识别。床和浴室之间的通道要装夜灯。

3.2视觉环境设计

老年人的视力衰弱，在家行动受到视力条件限制，老年公寓的室内视觉环境设计应特别注意，以阻止可能发生的危险。图4显示了老年公寓中的部分视觉环境设计要点。

3.3辅助记忆的感官设计

在老年公寓的室内应尽可能创造老人熟悉的空间，这样可以从感官上辅助恢复他们的记忆力。在视觉上，摆放熟悉的照片和有纪念意义的物品以帮助唤起记忆;在味觉上利用原色有助于增强胃口的特点使用颜色鲜艳的餐具;在触觉上利用纹理如花边、毛皮装饰甚至牛仔布刺激记忆，帮助老人唤起特殊的生活事件;在嗅觉上，用熟悉的气味作为镇静芳香疗法，如咖啡或爆米花等;在听觉上，采用易于打开和关闭的窗帘，地毯表面要有助于吸收噪音，保持室内安静。

4对我国养老地产开发的启示

根据联合国的60岁以上人口比例达到10%以上即老年型社会的标准，我国在2008年就达到了，60岁以上的人口达到1.67亿，约占总人口的12%，老人对社会福利的需求在扩大，其中就包括对健康、生活照料和住房的生活需求。养老地产开发或者说是养老房地产开发，其产品有养老住宅、社区养老服务中心、养老公寓、养老护理机构这几种类型。对加拿大的退休社区的服务与类型的研究是有利于我国养老地产经验借鉴的。总的说来，有3点是值得深入思考的：要进行适应老年生活的规划设计;最重要的是养老地产建设融资模式的创新;加强与养老服务经验丰富国家同行的合作是快速发展的途径。

4.1进行适应老年生活的规划设计

养老是一个复杂的系统工程，需要家庭的支持、社会的支持以及倾听老年人的声音。并非所有的老年人都追求特别豪华的生活环境，大多数人需要的是自然环境优美、设施齐备、养老服务周全的公寓。养老地产的开发要科学合理地进行规划设计，建造适合中国国情的养老公寓和社区养老设施，保障老人的基本生活和人身安全，也将子女从繁重的养老负担中解放出来，缓解了经济精神压力。如此这般才可能在解决老人的养老问题的同时给开发商带来经济效益和社会效益。在养老地产开发上要不断探索，深入实践，最大程度地满足老年人最经济最现实的居住需求，进行基础设施的建设与维护，配套各种便利生活服务设施，如现代化厨房、免费wifi、活动室、健身房和游泳池以及辅助医疗设施等，配备专业的养老服务人员和志愿者队伍。

4.2建设资金融资模式创新

资金的不足限制了老年公寓服务设施的改善、服务质量的提高。养老地产开发面临养老的法律法规和相关政策尚不完善，养老社会制度建设相对滞后，政府在发展老年公寓上的投入比较有限。加拿大政府每年通过住房公司CMHC投资大约20亿加元在民众的住房需求上，其中有部分投入到了社会性质的住房，养老服务由社会提供、按市场规律运营、实行产业化发展，这是加拿大实现养老服务业健康有序快速发展的关键所在。中国养老地产的开发也要走市场化经营、产业化发展的道路。在建设资金的融资模式上创新，与私营部门、公共部门和非营利机构开展合作。政府在社会力量兴办养老服务业上提供有力的政策法律支持，向社会购买服务，并采取税收优惠、经费补贴政策予以扶持。

4.3加强与养老服务经验丰富国家同行的合作

美国、加拿大、瑞典、荷兰等国家，已经适度地发展了满足其老龄化社会的需要和经济承担能力匹配老年公寓。开发商要加强与养老服务经验丰富国家的开发商之间的合作，学习他们的成熟经验。随着中国房地产市场的开发程度加大，已有部分国内开发商与国际知名养老地产品牌合作，走出去引进来，在当地或中国建设老年公寓。中方参股持股作为控股人参与或负责重大决策，在融资结构、预算审核、定价等一系列事务管理决策中积累了各种老年公寓建设的成果经验，在提供高水准的服务、优质的施工、卓越的管理和对细节的关注上接近世界水平。

5结语

老龄社会为养老地产的开发带来了强劲动力，迎接机遇的同时也面临挑战，学习发达国家成熟养老服务业经验，充分集结社会各方力量，建造适合中国国情的养老公寓和社区养老设施，发展中国的养老事业。高质高效增长的养老地产开发项目将为养老服务铺路，越来越多的老年人将会从养老地产的开发项目中受益。