玉石交易与预售制度存废

赵奉军

住房预售制度，是一项极具中国特色的制度，据说这项制度源自中国香港地区，后传到大陆，并于1994年在《城市房地产管理法》中予以明文确认。但从2005年开始，这项制度就传说要废除。一晃10多年过去了，一直不见实质性动作。2018年9月下旬，广东省传出要求调整商品房预售许可事项的通知，预售制度再次引发众人关注。

关于预售制度给房地产市场带来的麻烦和风险，已有不少论述，这些麻烦或风险包括：工程烂尾、违规销售、交易不公平、不平衡发展和低效率竞争，等等。作为一个房地产专业研究人员，对于预售制度常有“前人之述备矣”之感，要别出心裁写出新意颇为棘手。

近来重读张五常教授的《经济解释》，其中谈到了玉石原石交易模式，忽然发现这种销售模式与新房预售制度太像了，碰巧的是，就连读音都很像。玉石原石的表面有一层风化皮壳的遮挡，看不到内部的情况，结果人们只有根据皮壳的特征和在局部上开的“门子”，凭自己的经验来推断原石内部翡翠的优劣。即使到了科学昌明的今天，也没有一种仪器能够通过这层外壳和门子判断出其内是“宝玉”还是“败絮”。这就使得玉石原料交易中，对原料品质的鉴别成为一件颇为困难的事情。这样的交易颇似赌博，谁也没有必胜的把握，就是经验老到的行家，也难免有看走眼的时候，行业内有“神仙难断方寸玉”的说法，所以人们将这种商业行为称为赌石。

我们的新房预售制度，又何尝不是一种“赌石”？所有买新房的人看到的样板房或楼书就类似玉石原石表面的那个“门子”。买玉石和买新房的都是预先就付掉了全款，都不知道最后到手的东西是不是货真价实。只不过买玉石的能当场切开立即知晓，而买新房的往往要等两年。当然，这里面还是有些差异，玉石切开发现仍然是一块顽石也只能慨叹时运不济愿赌服输，而新房交付后发现货不对板或者房价大跌却立马引发纠纷维权。更本质的差异在于，玉石原石的交易双方都是赌徒，即风险偏好型的人自愿入市，不喜欢冒险的人是不会去买卖原石的。但新房的预售中，很多购房者其实是谨小慎微的人，他们并不愿意参与这场赌博，新房普遍的预售迫使他们也成为实质的赌徒。我们常人巾的大多数都是风险规避型的不愿意冒险的，就连两块钱一张的彩票都舍不得买或不敢买，为何在几百万的新房购买中如此激进如此冒险？

一些人可能会说，在过去的房价上涨大势中，预售的购房者不是最终都获利了吗？房价的上涨确实使得预售购房者普遍获益，但刚才说了，很多购房者并不愿意参与这种赌两年之后升值的游戏。如果是现房，到手之后升值或贬值，那才是真的“房市有风险人市需谨慎”。另有抬杠的人可能会说，既然如此为什么不买二手房呢？二手房小存在类似的赌博啊。原因在于，在很多城市仍然是一个新房主导的市场，目前二手房交易超过新房的仅仅是少数几个一线城市，大多数新增需求仍然需要新房供给来满足。

所以在我看来，预售制度最大的毛病就在于此，你不想赌也得赌。赌赢了还好说，赌输了由于并不是自己很想赌自然会迁怒于人。我们当然可以嘲笑那些交付之日发现楼价下跌就大闹售楼处的购房者，说他们没有契约意识，但追根溯源，不正是这种与玉石交易类似的住房预售制度才带来了这么多的纷争和维权吗？既然如此，改革预售制度，使得新房的销售回归到正常的销售方式，应该是规范房地产市场秩序的重要一环。我并不否认预售制度对于加速城市住房供给缓解开发商资金紧张的历史贡献，凡是存在的也必有其合理之处;但凡是存在的也最终会被淘汰取代。但可惜的是，我们在各种房地产市场秩序冬.项整治中并没有看到预售制度改革的消息，原因是开发商普遍反对，这无关道德，只是关乎利益。触动利益比触动灵魂还要困难。至于有人说国外也有预售制度，但国外的预售制度与我国这种购房者付全款的预售制度有重大区别

开发商的反对是一个原因，另一个原因是时机不对。取消预售制度，短期内新房的供给就受到影响。如果供不应求的阶段取消预售制度，那就是火上浇油房价只会上涨。什么是取消的最好时机呢？一是供大于求阶段，库存严重，此时取消带来的冲击最小客观上还能带来托市的效果;二是二手房交易已經占据城市房地产市场的主体，此时取消震动也较小。鉴于中国住房市场的发展的地区不平衡，有些城市比如说一线城市实际上已经二手房交易占据主体，新房销售量占比很小了。根据链家集团董事长左晖提供的数据，2017年超过18个城市的二手房交易量超过了新房。北京、上海这样的城市二手房交易和新房交易已经达到了4：l。即使彻底取消也没什么大不了，这个制度本来就不是住房市场运行的必备制度。

附带的一个问题是，这个制度取消后会带来房地产开发门槛提高，对一些实力强劲，尤其是融资实力强的开发商影响不太大，而小开发商可能就麻烦了。马里兰大学的丁成日教授就认为中国的预售制度的实质不是一种销售方式，而是一种企业低成本的融资方式。不过中国房地产开发市场真正的门槛其实是在土地交易层面上，地方政府每次都喜欢卖大面积的土地，这和国有大银行喜欢批发不喜欢零售一个道理。大面积的土地，即使有预售制度，中小开发商实际上是很吃力的，有时候大开发商都只能一二三四五期开发，等到第五期开发完，土地证上的年限甚至已经过去了20年。这是中国住房市场新增供给速度难以提升的一个重要原因。国内一些学者计算出的中国城市住房的供给弹性低，我觉得这可能也是一个原因。现在预售制度如果取消，小开发商更难熬，如果地方政府还是喜欢卖大面积土地，尽管对大型开发商也是一个挑战，但市场集中度会更高，这对大型开发商来说说不定是件好事情。

那对地价会有影响吗？会有，我的感觉是会有不利影响，取消预售制度会导致开发的风险和成本增加，这个风险溢价和成本必然会体现在土地拍卖市场上，另外如果成品交付，时间拉长，回报率下降，对土地的出价也会下降。既然如此，地方政府为什么要支持取消预售制度？那不是对自己不利吗？预售制度一直取消不了，地方政府不支持也是一个重要原因。中国人民大学聂辉华教授说我国房地产市场的症结在于政企合谋，可能确实如此。在预售制度下老百姓维权闹事影响和谐，政府不喜欢;但取消预售制度后卖地收入受影响，政府也不喜欢。

所以，取消预售制度，注定是曲折的。