实现居者有其屋的N种设想

2019-09-09 06:09:59 世界博览 2019年16期

时习之

英国伦敦前政府公园,虽然被改造成了出租公寓,并且配备了厨房,LED电视,还有迷人的浴室。但始终因为其租金过于高昂而很难被低收入人群接受。

作为欧洲最大的城市,世界级金融中心,大不列颠及北爱尔兰联合王国的首都,有着两千年历史的伦敦散发着无穷魅力。在1500多平方公里的土地上,不僅有大本钟、威斯敏斯特大教堂、白金汉宫、大英博物馆等历史文化古迹,更聚集了数百家银行、证券交易所,以及世界500强企业设立的分公司和办事处,吸引着无数年轻人前往。

大伦敦:居大不易

和纽约、东京、巴黎等国际大都市一样,城市的繁华推高了房价,这让刚刚大学毕业来到伦敦的年轻人压力山大。与中国年轻人逃离“北上广深”的论调相似,英国的媒体关注到了高房价正在逼迫年轻人逃离伦敦的事实。英国国家统计局的最新数据,显示了伦敦22至29岁的年轻人的收入与房产价格的差距。伦敦这些年轻人的平均收入是25780镑,而当地房子最低平均价格是33.6万镑,是年轻人收入的13倍。贷款买房的英国人现在平均需要花费18%的收入来偿还贷款,而平均房价已经到了平均收入的7.9倍。英国首次购房者的平均年收入为4万英镑,首付的平均值在2.5万英镑,约合收入的62%。而在伦敦,首次购房者的平均收入在6.5万英镑左右,但首付的平均值却达到了8.5万英镑,是收入的1.31倍。

在伦敦,普通大学生毕业一年后的年薪是1.5万到 2万英镑。这种薪资水平,面对动辄二三十万英镑一套小公寓的房价,短期内购房几乎是不可能完成的任务。前几年银行贷款还比较宽松,但次贷危机让银行家协会吓坏了,现在借贷条件非常苛刻,如果没有父母的资助,年轻人很难凑齐首付,只能选择租房。

一般来说,来到伦敦发展的年轻人,例如刚大学毕业的威廉,想要和同学一起在这里找一份工作,但他们的首要任务都是租房,找到一个落脚点。好在有网络的帮助,能够轻易地通过手机查到伦敦各区的租房行情:

大伦敦(Greater London)分成五个区域:伦敦城(City of London)、西伦敦、东伦敦、北伦敦、南伦敦。伦敦城是金融资本和贸易中心,是英国的华尔街,聚集了全世界顶尖的金融人才。那里寸土寸金,平均租金1252英镑,比较便宜的区域如萨瑟克和伊斯灵顿,一居室每月租金是1715英镑,两居室一人分摊租金1158英镑,三居室一人分摊租金1094英镑,四居室一人分摊租金896英镑。

西伦敦是王宫、首相官邸、议会和政府各部所在地,如果想从政,可以往西边走。西伦敦非富即贵,平均租金778英镑,但还是有价格洼地,比方说最西边的希灵登区,四居室一人分摊租金510英镑。南、北两区是工商业和住宅混合区,如果想要自己做些生意可以在这两个地方看看。南伦敦租金最便宜的区域克洛伊登和萨顿,四居室一人分摊租金508英镑。东伦敦是属于工业区和工人住宅区,也算是艺术文化的发展地,外来居民的比例较高,居住价格相对较低,贝克斯利基本上算是伦敦租金最便宜的一个区了,同样的四居室一人分摊租金£408。美中不足的一点是距离伦敦中心有点远,交通平均每天往返就要花上6英镑。

如果是单身青年威廉,一人吃饱全家不饿,东伦敦的贝克斯利区或许是个不错的选择。但三五年之后呢?要结婚组建家庭,还是要先解决住房问题。

政府的对策:可支付住房

在英国,中央政府负责制定政策,并向地方政府和住房协会提供建房补助,以降低住房建设成本,同时还向低收入家庭提供房租补贴和购房补贴。地方政府和民间的住房协会等组织负责修建保障性住房,低价出售或出租给中低收入家庭。私营的开发商则更多地是为中高收入家庭建造市价的商品房。

2005年英国政府提出过一个雄心勃勃的计划——“可持续住宅社区:所有人的家园”,五年计划目标是,耗资380亿英镑,到2010年完成,让英国人人有个体面的家。所谓“体面的家”,当然包括水电设施、生活配套等等。为了实现目标,政府制定了金融投资政策,鼓励建造房屋,为无房者提供廉租房等保障性住房。在2006年英国社区和地方政府部(DCLG)公布的住房规划政策《可支付住房供给》中,提出了“可支付住房”的概念,即提供给住房需求在市场上得不到满足、符合保障资格家庭的住房。这些住房获取成本较低,售价或者租金水平必须使得符合“保障资格的家庭”负担得起。大伦敦规划中(2006-2031年)也将提高住房供应量作为住房发展中的重要议题,提出要为所有伦敦市民提供好的机遇和真正的选择,住房既应满足市民的需求,同时又有一个公平而且可以负担的价格。

可支付住房包括社会租赁住房和过渡住房。前者是地方政府和注册供应者持有、出租和管理,租金价格较低。后者是介于社会租赁住房与市场化住房之间的一类住房,有打折出售、股权共享、共有产权等类型。其中股权共享,是指购房者与贷款发放者共同购买住房,以出资额界定产权份额,购房者不向贷款发放者支付利息,但在房屋出售或贷款到期时将房屋增值部分按照产权份额分配作为报酬付给贷款发放者;共有产权是指,无力一次性购买住房的居民,可以先购买一部分产权,待经济能力提高后,再买下剩余产权,从而获得住房所有权。过渡性住房对年收入1.8万-6.1万英镑的住户来说可以承受,收入数据每年都将在伦敦年度规划监管报告中更新。

可支付住房的供应者,一是地方政府及其所属非盈利企业,二是注册供应者,常见形式是住房协会,实质上是房地产开发公司中专营可支付住房开发的子公司。三是非注册供应者,包括私人开发商在内的非注册供应者也能够参与竞争。地方政府强制开发商在建造商品房时,配建15%~20%作为可支付住房,只有同意这些附加条件才会给予规划许可,政府称之为“规划要求”。

尽管政府制定了许多支持可支付住房建设的政策,但局势仍然艰难。可支付住房的建造对开发商而言无利可图,供应量不断减少,而社会需求在不断增加。伦敦市长在2016年竞选时曾向市民宣誓,要解决伦敦的住房危机,在他的规划草案中,伦敦每年需要建造6.6万套新房,其中要有4.3万套让市民“真正负担得起”。2017~2018年度,伦敦一共建了12555套经济适用房,与目标相去甚远,伦敦的住房危机变得越来越严重。实际上市民对新房的需求在不断增长,中央政府评估目前伦敦每年住房需求为7.2万套。在这种形势下,成千上万像威廉这样的年轻人,即便申请到可支付住房也要等待很长的时间。另外,工资增长的速度比房价增长的速度要缓慢得多,无形之中又推迟了年轻人购置第一套房产的时间。

Y:CUBE给青年人的机会

与威廉等人想在伦敦有所作为的雄心壮志不同,也有人选择先放空一段时间,当个街头艺术家找找灵感,温布尔登艺术学院的同级毕业生哈勃就是其中一员。一周前他刚刚在当地的青年基督会申请到一处独立住房,虽然是一套小公寓,但对单身人士且身无分文的人而言,是再好不过了。

他原本打算去青年基督会(YMCA)申请做志愿者,这是一个历史悠久、分部众多,宣扬基督教的慈善组织,与政府有很多合作项目,在青年事业领域素有威望。在谈及经济情况时,哈勃坦诚地描述了自身的状况——刚毕业没有收入来源,如果从宿舍搬出来,就得睡公园了。

第二天他就被接到一处可爱的红色小公寓参观,这是青年基督会投资开发建设的Y: CUBE公寓,或者称之为Y立方体建筑系统。哈勃仔细打量了这个集装箱大小的公寓,大约有26-28平方米大小,面积不大却是五脏俱全,有一间卧室,一间独立浴室以及一个由客厅和开放式厨房组成的公共空间。设计精致巧妙,空间被尽可能地利用起来,让各个区域都相对独立。

“我们邀请了国际知名的罗杰斯建筑事务所来设计,SIG Plc公司承包建造。这是我们创新的住房项目——模块化设计,宽敞的空间,绝佳的保温和隔音效果。它们作为独立的单元送达现场,每套单元基本上都是用可再生的木材在工厂中预制好,并内置了必要的水管,暖气设备和电力设施,可以很容易地连接到现有设施。你能想象嗎?一幢房子,在附近工厂完成整体构造与装修,然后运至居住地点便可立即入住。不可思议?罗杰斯事务所做到了。”青年基督会的负责人介绍说。

按照罗杰斯建筑事务所合伙人伊凡的介绍,Y: CUBE公寓的建造工期只需要5个月,这样的速度显著降低了建筑成本,但质量绝不打半点折扣,这让Y: CUBE在房地产建筑行业中具有独特优势。

哈勃饶有兴致地在屋子外边转了一圈,这些小公寓五彩斑斓,而且形状各异。移动墙壁的位置就可更改格局,还可以根据需要添加多个窗户。它们可以联排安置,也可以像积木一样垒起来叠加。如果能够集中安置24-40个,就可以组成一个小社区了。更有意思的是,这些小房子并没有深入地下的地基,假如土地租约到期,公寓可一并搬走。这些公寓采用特殊的木料,构筑轻便,起重机即可将其抬起,运输至另一地点,如此一来搬家可真的是名副其实“搬房子”了。

Y:C U B E公寓的模块式构建性和可拆卸性是一大创新和亮点,但房屋的本质问题在于土地的租约,伦敦紧张的绝对不是“ 房子”而是土地的面积,这也是一个绕不开的结症。

Y: CUBE公寓的设计方——罗杰斯事务所显然对这一作品感到非常自豪:“成本3万英镑,造价比传统住房低40%!可以用60年!15年内就可以收回成本,而且便于运输,安置在废弃的工业和商业用地是再好不过啦。这是一项伟大的设计创新,我们正在挑战传统的建房方法。如果我们的样板房获得成功,得到大面积推广,那么同样的施工方法可节省成本、提高可持续性,从大户型住宅到学校,各类建筑皆可采用。”

事实上,哈勃看到的并不是第一个Y: CUBE公寓。在伦敦西南部米切姆的克莱大道,已经率先放置了叠加的公寓群,为周边需要帮助的低收入人群提供移动式住宿。这些公寓每周的租金约125英镑,这比市场价便宜得多。青年基督会对其进行统一管理,优先租给半工半读的年轻人,以及一些无家可归的人。投入使用后的效果不错,社会反响也比较好,百瑞、都铎等多家信托公司和基金会陆续对这一项目进行了投资,他们希望不久的将来在整个伦敦乃至英国推广这一建筑系统方案。毕竟,对就业不久的年轻人而言,低工资和高租金的差异严重影响了他们的生活质量,Y: CUBE的出现——快速、低价、高质量的住房——提供了真正的保障性住房机会,让他们有更多的选择。

(责编:南名俊岳)