基于房地产改革视角下租售同权的推广研究

姜琰婕 周涵

摘要：在住房供给改革的背景下，推行“租售同权”制度的推行对深化我国住房改革具有重要意义。本文从社会、政策、经济等角度分析了“租售同权”住房改革面临的问题，探讨“租售同权”住房改革的困境。基于实际情况，我们开创了一系列适用于房地产调控政策以及体系，该体系其中包括政府、承租方、租赁企业、政府执行机构四大板塊。通过以上体系创造出了一套有利于政府推行租售同权的方案，从而推动租赁市场发展而弥补新增商品房量过少的空缺，以此来控制房价的上涨，让消费者在租房的条件下享有和购房同等的权益，增加住房的利用率，抑制炒房热潮。

关键字：租售同权；租赁改革；可行性

一、习近平总书记在党的十九大报告中明确指出： “坚持房子是用来住的、不是用来炒的”

加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”这一新思路将成为中国住房市场改革与发展的根本指导思想。

试行“租售同权”的政策，明确房屋租赁政策能够享受与购房同样的入学机会等政策，将租赁市场的重要性提高到前所未有的高度，有利于促进房屋回归居住属性，并向“租购同权”运作模式全面推进，引导居民形成梯级消费理念，让房价健康稳定的运行，进而实现住有所居的目标。

二、“租售同权”相关概念及理论基础

（一）“租售同权”相关概念：

商务部宣称将明确 “租售同权”：租房和买房子居民享受同样的待遇， 住建部有关负责人说，将通过立法，明确租赁双方的权利和义务，维护当事人的合法权益，稳定的租赁和租赁制度，逐步实现基本公共服务的居民出租的房子与买主居民享受同样的待遇。

（二）近年来，中国城市化的步伐正在加快。由于经济发展的不平衡，城市之间存在着很大的差异。在租售同权的背景下，农民工子女可以选择在附近的一线、二线、三线等城市学习，从而保障农民工子女的教育权利。其次，中国主要城市房地产市场房价上升趋势主要与国内分税制财政管理，在这种背景下“租售同权”政策下的房地产与我国金融、经济发展的结构相呼应，为应对市场的发展和深化经济改革产生深远的影响。

三、建立租售同权模式中存在的问题

（一）政府问题

1.户籍问题：

作为外来务工人员较多的城市，外来务工人员的户籍问题将是目前需要解决的一个大问题。

2.教育资源分配问题：

教育所带来的问题有怎样实现租售同权房屋下学区房的获得以及如何分配学位房的问题。

（二）特别执行机构问题

特别执行机构是我们专门为实施租售同权所设立的一个新的机构，在具体落实的过程中会出现政策落实、职责落实以及岗位设置的问题

（三）承租方问题

1.对于承租人来说，在签订租赁合同的过程中，当房屋买卖发生纠纷时该怎么办？

2.“候鸟”生活方式的兴起是否会影响租户？

（四）房产租赁企业问题

无运行方式：目前的房地产租赁企业暂时没有学位租赁的概念，企业需要开设一个新的板块单独经营学位住房。

四、针对以上问题应如何应对

（一）政府

1.针对户籍问题的解决方案：

为了实现共同所有制，政府应该对户籍制度进行相应的改革。首先，我们应该解决外来务工人员的户口问题。在当前政策下，政府将城乡规划作为主导，促进人口转移，执行相同的落户要求和标准，以确保新老城镇居民得到应有的待遇。为实现租售同权提供实质性的政策保障。

2.针对教育资源分配问题的解决方案：

在租售同权政策下要解决教育资源问题，首先政府应该加大力度鼓励企业和房地产企业建立学校，增加教育资源，解决难学问题。其次，与相关单位对接并落实租房可享受同等教育权利的政策。

（二）特别执行机构问题

在政策方面，直接上级政府部门应当制定相应的规章制度，按照规章制度行使职权。在岗位设置方面，根据岗位职责和业务设置相应的独立岗位，防止岗位职责重叠。在权力和职责的实施方面，实行职责与岗位不干涉、不混淆的管理制度，明确界限，保证整个部门制度的高效运行。

（三）承租方问题

1.甲乙双方在签订本合同时，应明确租赁期限及与延长租赁期限有关的事项，并就违约条款进行协商。房屋买卖对承租人利益的损害，视为违约，并按合同有关规定予以调整和解决。

2.“候鸟式”居住方法大多是外来务工人员或者本地居民为了孩子上学问题而选择的居住模式，他们多半都会在假期回到自己的老家或者是原有住房，只要在双方协商好的情况下，可以将“候鸟式”和“租售同权”相结合，更好的利用房屋使用率，加大房源的选择面。

（四）房产租赁企业问题

内外结合，建立新型租赁企业内部系统，房产租赁企业需要在内部重新规划出学区房源的租赁体系，成立专门的部门管理相应额业务。再建立新型租赁企业外部联络网，防止承租方多次租用带有学位的房源再进行倒租。

租售同权在房地产市场是一项可行性较高的政策，原因有以下几点：第一，租售同权给城市发展带来很多利好，实行租售同权政策可以达到控制房价和节约用地的目的；第二，我国的政策支持可以给以租赁带来很多便利，加强了租售同权的可行性；第三，增强了房地产的循环利用率，给低收入人群、刚毕业的大学生以及被孩子读书难所困扰的家庭等这些需要临性住所的人们提供了便利；第四，公积金政策对租房的利好条件放的越来越宽也是发展租售同权的一个很好的契机；第五，租售同权是房地产市场和城市化建设发展前景的一大重要手段，城镇化加速发展阶段，发展也还不够完善，正处于城市化进程的阶段，有很多老城区需要改造，暂时性的租赁住房也将成为一大热点，租赁性住房的发展前景将更加广阔、市场潜力巨大。

五、结语：

总的来说，我们对租售同权景还是属于较为看好的一个状态，租售同权也是一个房地产转型发展的好契机，我们认为租售同权将会迎来“春天”。

参考文献：

[1]李春华，王业强 中国房地产发展报告：2017[M]北京：社会科学文献出版

[2]华夏.朱启兵 租售同权影响几何[J].中国经济报告 2017

[3]谢鸿飞. 同权的法律意涵及其实现途径[J].人民论坛2017

[4]郭秦帅“租售同权”住房改革的困境与突破 现代交际 2018

[5]张东峰 浅议租售同权对房地产企业投资的影响 2018

[6]陈婧 浅析“租售同权”政策内涵与影响 经贸实践 2018