浅析住房地产抵押贷款存在的风险及控制

摘 要：自从我国实行住房制度改革以来，我国的住房建设得到快速发展，随之带来银行等金融机构住房地产抵押贷款业务快速增长。住房地产抵押业务的增长，促进了房地产业务的快速增长，极大的促进了房地产市场的发展，使得房地产价格过快上涨，价格偏高以及出现了部分虚假按揭行为产生的信贷危机。由此，增加了住房地产抵押贷款新的信用风险危机，给银行等金融机构的风险管理部分提出更高的要求。针对这种情况，银行等金融机构必须加强防范住房地产抵押贷款信贷业务风险管理，在追求提高信贷资产收益率最大化的同时，保持稳健经营，严格做好信贷业务审核，防止信贷业务中的虚假按揭行为发生。文章针对当前房地产市场新的变化情况，对住房抵押贷款的风险进行了研究，相应提出来一些控制措施。

关键词：住房地产抵押贷款;风险分类;控制措施

伴随着我国的住房制度改革，住房地产抵押贷款逐步发展起来，从1997年起，随着住房市场的兴起活跃，住房按揭贷款业务出现了巨大的需求，它的特点是贷款期限长，抵押风险低，贷款收益稳定，因此，住房抵押贷款成为商业银行竞相发放的贷款产品。在历次的房地产市场调控中，我国政策调控对象限于开发商贷款，对个人住房按揭贷款表现为鼓励消费的政策，忽视了房地产内在风险问题。当前房地产市场正在趋于平稳，再某些区域趋于饱和，使得房地产领域与金融危机的风险正逐步加大，出现了一定的泡沫化，而一旦出现泡沫破裂，必然出现房地产市场价格下降，抵押资产价值可能无法覆盖借款金额，形成银行的坏账。这无形中增加了潜在违约风险，导致了对于商业银行的住房贷款有很大的负面影响，这直接影响到了银行的业务增长和利润增长点。

一、 住房地产抵押贷款概述

（一）住房抵押贷款的定义

住房抵押贷款是指银行通过借款人的房产通过抵押，取得对借款人房产的质押权而向其发放的贷款。借款人 实质上在法律上把房产所有权转让（抵押）给债权人，借款人在借款期间若不能按时偿还本息，债权人将有权处分抵押房产并享有优先受偿权。

（二）住房抵押贷款的意义

1. 为房地产项目开发提供资金支持

房地产开发作为资金密集型行业，工程建设周期长，投资量大，仅依靠开发商自有资金投入是很难的。在建设期间，通过发放住房抵押贷款，让开发商能提前获得销售回款，以补充项目的建设资金，将极大缓解开发商的资金压力，有利于项目能顺利开展。

2. 支持住房消费

购买住房对于任何一个普通家庭来说，都是一笔不菲的开支。目前一线城市房价普遍都在每平米五万以上，二三线城市基本也超过每平米一万元。购买一套80平米左右的刚需住房，普遍开支至少在一百万以上，多则五百万元以上。这项开支对于绝大多数居民来说都会面临很大压力，而通过住房抵押贷款，让借款人能通过20～30年的分期付款，极大的减轻购房时的经济压力。

3. 有利于银行开拓新业务，减少信贷风险

随着我国住房制度改革的推进，房地产已然成为国民经济的支柱产业。虽然经历了快速发展期，但是目前发展空间仍然巨大。住房抵押贷款已成为家庭部门资产负债表最重要的组成部分。银行通过开展住房抵押贷款业务，有效的降低了贷款投放的风险，同时通过开展此类业务，增加了个人客户的储备，也提高了存款客户的数量。

二、 住房地产抵押贷款的风险分类

（一）来自银行内部的风险

1. 流动性风险

由于我国房地产市场持续活跃，贷款买房成为大众首选，高房价下大多数家庭没有足够的现金支付购房款，银行提供给购房客户的条件变得宽松，在这种情况下，申请住房按揭贷款的客户持续增长，导致银行住房地产抵押贷款供不应求，在这种情况下，银行贷款审核的数量大增，面临着放贷审核的风险，一方面要分辨真正有需求的客户贷款申请，另一方面也要分辨防止假按揭现象的发生，审核申请人的还贷能力，在政策把握与银行自身风险上提升了对信贷人员业务能力的要求，增大了银行的信贷风险。

2. 利率风险

购房人可以根据自己的选择，将房贷利率转换成LPR加减点浮动定价，亦可继续沿用固定利率。LPR（贷款基础利率Loan Prime Rate，简称LPR）报价银行团现由九家商业银行组成，有着一定的浮动。在未来的住房抵押贷款市场，LPR已成为大的趋势。根据产品的特点和浮动利率抵押贷款借款人签订借款合同，因为利率是不固定的，因而是偿还借款的金额不一样。特别是在利率大幅上升時，借款人就面临更多的还款压力，超出经济承受能力可能导致还款无法兑现，导致银行形成不良贷款。由于近年来我国的利率一直保持平稳，借款人对于利率的反应不敏感，很少考虑到利率要素的影响，购房人对按揭贷款的风险预估不足，导致贷款质量隐藏着不良的风险。

（二）来自银行外部的风险

1. 国际资本逃脱的风险

金融危机使国际资本流动性加快，外国金融资本可能转向更加安全领域，从我国房地产市场领域撤退，使房地产市场面临资金危机。在历次的房地产市场调控中，我国政策调控对象限于开发商贷款，对个人住房按揭贷款表现为鼓励消费的政策，忽视了房地产内在风险问题。我国多地房价处于高位运行，很大一部分是因为资本推动的作用，其中包括一部分外国资本参与了投资。若出现国际资本在短时间的快速逃脱，势必会对房地产市场产生冲击，造成连锁反应。

2. 市场风险

当前国际经济形势变化较快，我国经济面临较大的内外部压力，不确定性增强，且不利影响仍在继续，何时能完全得以控制还无法确定。在经济面临不利影响的时候，必然会影响到家庭部门的收入，偿贷能力降低，加大了违约风险。

三、 住房抵押贷款存在风险的原因分析

（一）个人信用体系建设尚不够完善

个人信用体系的建设是商业银行控制贷款风险的重要信息来源，完善的信用体系可以是商业银行更准确全面的获取客户的信息，判断客户的资信水平，从而有效规避住房抵押贷款的信用风险。目前，我国的信用体系尚不健全，缺少更客观全面的个人征信考核体系。当前我国的流动性过剩，并且房价增速过快等都影响了对于借款人的信用的审查，这是商业银行的普遍的情况。一些客户利用这个漏洞，在申请贷款时会提供一些虚假的申贷资料，以蒙蔽银行的审查。而一些贷款客户因信用意识不强，故意拖欠贷款，给商业银行造成很大的经营压力。因此我国的个人信用体系建设亟待提升。

（二）贷前审查不严格，贷后管理流于形式

目前商业银行的贷款产品过于单一，没有各自的特色。住房抵押贷款作为一类风险相对较低的贷款产品。商业银行为了竞争客户，谋求迅速发展，只能降低审核标准来扩大自己的业务，通过这种方式来吸引客户。但由此带来的后果很严重，申请贷款的时候审核不严，贷后监管流于形式，导致商业银行信用风险增加。

（三）客户信息资源分享不及时

由于经济变化，借款人的条件也会随时改变，特别是一部分人因家庭收入的下降，无力偿还贷款，导致贷款违约。银行间通过及时分享客户信息资源，及时了解客户的资信变化，出现风险时能第一时间预警，降低银行的信用风险。目前我国各类商业银行发展迅速，银行间竞争激烈，以及银行间因利益关系对客户资源保密，一部分不良客户利用银行间信息共享滞后形成的漏洞，产生违规违法行为，以欺诈方式骗取贷款等，导致银行信贷风险加大。由于银行之间信息分享的不健全和不及时，使得银行在新受理客户贷款申请时，不能及时了解客户的最新资信状况，导致对风险客户发放了新增借款，加大了银行的风险。

四、 住房地产抵押贷款风险控制的措施

住房地产抵押贷款新的信用风险危机，给银行类金融机构加强信贷风险管理面临新的挑战。针对这种情况，银行类金融机构必须加强防范住房地产抵押贷款信贷业务风险管理，在追求提高信贷资产收益率最大化的同时，保持稳健经营，严格做好信贷业务审核，防止信贷业务中的虚假按揭行为发生。根据我国住房地产抵押贷款中面临的主要问题，文章结合有关情况进行了相关研究和分析，有针对性地提供如下措施。

（一）对于银行内部风险的控制

1. 住房地产抵押贷款贷前调查初审要点

做好贷款审查。贷款审查是做好贷款发放的关键环节，是信贷风险控制的核心。其一是贷前调查，对于借款人的申请进行调查是信贷人员的主要职责，信贷员在贷前调查时，就是要做好初审。初审的目的是了解借款人状况，判断贷款质量优劣。初步审查对下一步流程审核具有重要参考作用，在贷款发放各个环节中至关重要一环，直接影响到贷款的审核水平，影响着下一步的复审以及终审决策。

2. 对借款人的初审

做好申请人初步审查，对银行方面来说，程序关意义重大，如果借款人刻意回避，或者信贷员没有掌握基本情况，对于申请人的基本信息了解不充分，会影响到信贷审核，第一，由于申请人的资料收集不全面不及时，影响贷款发放的时效。第二是如果初审时工作人员马虎会影响到银行贷款质量，增加银行信贷风险。对于信贷人员来说，也会因审贷不严受到牵连。第三是因初审时审贷不严为开发商提供了“假按揭”的可能，由此发生了骗贷行为。特别是在工作量大，考核指标重的情况下，过分相信合作开发商的诚信，对客户信息的全面性缺少整体调查了解。在住房地产抵押贷款审核把关时，由于信贷人员掌握的信息数据不全，资料的真实性审核不严，导致对客户情况缺少综合全面判断，出现误判。

（二）对于银行外部的风险的防范

1. 对房价波动风险及资本外逃风险的防范

我国对于个人住房贷款政策一贯是支持的态度。统计表明，按揭贷款大都采用的浮动利率，而经济的波动必然会影响市场利率的变化。而利率的变化将很显著的影响房地产市场的供需关系。因此商业银行应成立专门部门，研究监测房地产价格的走势，及时调整贷款产品的定价策略。最大限度减少经济周期波动对贷款产生的影响。此外，有必要协助相关部门及时检测房地产市场的国际资本流动，加强对外资在我国房地产市场的交易检测，制定有效的检测预警机制，避免出现较大的交易波动。

2. 对开发项目的风险防范

开发商作为房地产开发的主体，与商业银行间有着信贷资金合作，因此，商业银行在贷款发放前，要加强对于按揭贷款项目的开发商的资质审查。了解项目的建设资金的筹措安排及工程建设的推进状况，了解开发商已建设项目在过去的声誉，强调开发商所承担的责任。

3. 对市场风险的防范

住房抵押贷款整体上在银行属于风险相对较低的业务，在于我国居民普遍还是很重视偿还房贷，一般情况在，在没有出现极端偿债压力时，不会选择断贷。商业银行在此时适时做出了可以延期还款的决定，但在阶段性周期内，并没有减轻借款人的还款压力，很可能出现恶性循环，进一步削弱偿贷能力，增加了银行的风险。因此商业银行应制定出更有针对性的政策，在减轻借款人压力的同时，引导家庭部门的信用得以延续，避出现信用恶化，导致更大的风险。

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作者简介：梁壮，恒大地产集团呼和浩特有限公司。