基于房地产开发项目成本管理方法探讨

林久生

[摘           要]  根据房地产开发企业的现状，引入生命周期成本管理理念，运用目标成本法，从房地产项目的规划设计、投融资管理、招投标、施工开发、销售、售后服务等各个环节，详细论述房地产开发企业的成本管理工作，对指导房地产企业如何进行成本管控有很好的借鉴作用。

[关    键   词]  房地产;开发项目;成本管理

[中图分类号]  TU723.3            [文献标志码]  A                [文章编号]  2096-0603（2019）22-0206-02

房地产一直是当前中国最热的话题，尤其当前“房子是用来住的，不是用来炒”的政策大背景下，房地产投机行为得到有效遏制。房地产调控的压力越来越大，市场竞争越来越激烈，房地产企业仅靠粗放经营，只要拿到项目就能挣钱的时代一去不复返了，房地产开发企业只有按照中央的要求，做好“三去一降一补工作”（去产能、去杠杆、去库存、降成本、补短板），切实提高管理水平，加强成本管控，努力降低房地产开发成本，取得价格及质量优势才能在市场竞争中立于不败之地。

一、房地产开发企业成本管理的现状

（一）组织架构缺失，成本管理意识差

多数房地产公司没有专职的成本管控部门，基本上都由财务部门兼顾成本管理，对成本管理缺乏正确认知，认为成本管理就是财务的事。

（二）缺乏完善合理的成本管理制度和核算程序

许多房地产企业缺乏专业的成本管理与核算人才，成本管理完全靠经验，没有目标成本管理意识、流程和方法。

（三）缺乏足够认识和控制

房地产企业对项目开发初期的成本管理缺乏控制和认识，只注重建筑施工成本，忽视设计、投融资成本，没有进行项目决策阶段的成本控制，没有使项目投资实现更大的效益，造成融资成本过大;设计人员只重视项目质量，对工程成本控制概念不强，导致设计方案不经济，进而增加了项目后期的开发成本，不利于项目成本控制。

（四）项目生命周期的管理不规范

房地产本身就是一个周期长、投入大、风险高的行业，包含项目的决策评估、立项融资、设计规划，招标施工、竣工验收，销售服务，这一完整的过程就是项目的生命周期。成本的投入贯穿了周期的每个阶段，所涉及的成本项目种类繁多。目前，大部分开发企业没有生命周期成本的意识，很难做到对项目成本的全面有效控制。

二、房地产开发企业成本管理的对策及措施

（一）转变企业成本管理观念

转变成本管理观念需要以下三方面进行。

1.注重成本核算向成本控制转变，即企业成本管理必须从传统意义上的事后财务成本核算向事前成本控制转变和升级，以提高企业竞争优势为终极目标。

2.从成本的经营性控制向规划性控制转变，房地产开发企业不仅要注重研究开发施工成本，还要优化项目设计、规划和布局，才能最终降低成本，只有对成本实施事前的规划性控制，才能真正从源头上控制产品成本。

3.从静态成本管理向动态成本管理转变，即企业不要单独追求单个环节的成本最低，而应考虑整个项目成本之和最低。

（二）树立生命周期成本的理念

房地产企业的生命周期包括：評估决策、规划设计、投资融资、投标招标、开发施工、竣工验收、营销和售后服务等环节，与生命周期相对应的成本即为生命周期成本。其中评估决策、规划设计、投资融资、投标招标等环节发生的成本属于“上游成本”;开发施工、竣工验收环节发生的成本属于“中游成本”;而营销和售后服务等环节所发生的成本称为“下游成本”;在成本控制中，如果不考虑上游、下游成本，只涉及中游成本，将有可能得出错误的决策结果。一些房地产企业为此付出了惨重的代价。例如，一些企业忽视融资成本，大量负债，财务利息把企业压垮了。在生命周期成本看来，只有当商品房销售所带来的“营业收入”大于其所付出的“生命周期成本”，企业才有效益。

（三）制定成本管理制度，建立成本管理框架

房地产开发企业应制定本企业的成本管理制度、方法及奖惩措施，以财务部牵头成立专门的成本管理部门，引进专业的成本管理人才。为适应目标管理的需要，企业还应成立由规划与设计、工程、供应、营销、信息和财务等有关各部门组成的跨部门团队，负责目标成本的制定、计划、分解、下达与考核，并建立相应的工作机制，有效协调有关部门之间的分工与协作。

（四）引进目标成本法，实施目标成本管理

目标成本法是指企业以市场为导向，以目标售价和目标利润为基础确定产品的目标成本。从产品设计阶段开始，通过各部门、各环节乃至与供应商的通力合作，共同实现目标成本的成本管理方法。用公式表达即为：

产品目标成本=产品竞争性市场价格-产品的必要利润。

房地产开发企业应充分调查了解顾客对房屋的特性、功能、质量和销售价格等各方面的要求，分析竞争对手的状况，测算企业加权平均资本成本，从而确定该项目的必要利润，在此基础上制定项目的目标成本，将目标成本嵌入项目设计、工程、外购材料等过程中，以使项目设计符合目标成本要求。进而将项目设计方案投入开发施工中，通过项目施工环节的“持续改善策略”，进一步降低项目开发成本。总之是将目标成本分解到项目生命周期的各个环节进行控制，共同协调完成成本控制。

三、项目生命周期的几个主要阶段成本控制具体措施

（一）投资决策阶段

企业项目投资需要明确投资目标、投资原则，做到适时适量、投资高效、风险可控和及时调整，企业还需要对投资规模和投资方式等做出恰当安排，确保项目投资规模与企业发展相适应，投资方式与企业风险管理能力相协调。投资决策阶段是项目开发成败的关键，加强对项目投资决策阶段的成本控制至关重要，该阶段主要从项目的选址和建设两方面进行成本控制，对项目定位和地皮的购买等环节进行科学系统的分析，对项目开发进行仔细的评估预算，做好项目的调研工作，而且要充分地考虑户型、环境等因素，做好项目立项等工作。以市场竞争性价格为基础，确定必要的目标利润，来确定项目的目标成本。

（二）融资阶段

房地产企业融资战略选择主要解决如何筹集资金来满足项目投资的需要，努力做到融资规模适度、融资结构优化、融资时机最佳和融资风险可控，最主要的是根据目标成本管理的要求，做到融资成本最低。企业可根据上述要求，合理权衡负债融资比率和权益融资比率，合理应用财务杠杆和利息减税，合理选择内部融资、股权融资，债务融资和销售资产融资等多种方式或其组合方式进行融资、努力做到低成本融资，降低财务利息费用支出。许多房地产企业倒在了高杠杆和巨额的财务费用之下，因此房地产企业一定要合理控制投资规模，尽量避免大量负债融资，从而降低融资成本和财务风险。

（三）规划设计阶段

按照目标成本的要求，在项目设计之前就已事先确定目标成本，并嵌入项目设计、工程规划等流程之中，成为项目设计、工程规划的约束条件，也就是说企业是围绕目标成本的实现来展开成本设计的，目标成本已落实到可以实现的图纸上，从而实现事前控制。

房地产项目规划设计阶段主要是房地产企业在得到土地后，对需要建设的土地进行规划设计，直到工程项目建设之前的这一段时间，尽管项目设计阶段只占整个开发项目周期很少的一部分，但是它直接影响着整个项目开发后期工程成本的投入。关乎项目周期内的大部分成本，因此在项目设计阶段应做到以下几点：（1）遵守相关的法律、法规、行业规范，确保建筑物的结构安全，质量符合行业要求;（2）运用价值工程进行项目设计，以顾客需求为导向，提高项目的使用价值和形象价值，做到既能降低建筑成本，又能满足不同顾客的需要;（3）强化设计人员的成本控制意识，在保证质量和工期的前提下，根据目标成本的要求尽量降低项目的设计成本，做到质量和效益相统一。

（四）开发施工阶段

项目的施工开发阶段是将项目设计“图纸”上的目标成本真正转化为项目施工过程中的成本，并通过项目施工过程中的持续改善，最终实现目标利润。项目施工阶段的成本控制最重要的是对施工阶段的资金控制，主要从施工物料的采购，建筑工程的发包和施工设备成本进行控制。在施工的过程中，对物料、设备的采集、工程的发包，应多方询价，提出多种选购方案，报预算部门及财务部门审核，该走招投标程序的走招投标程序，严格审查参与投标单位的资质，并一定遵守相关的法律法规，不准弄虚作假，不能因为私人关系影响招标。对机器设备的使用和管理要进行及时的保养和维护，从而提高设备的使用率，降低成本。

施工阶段的成本控制还应加大对施工技术和施工进度的成本控制，合理使用新技术、新方法和新材料，以此来提高施工效率、减少工程量、缩短工期和降低成本。

房地产企业财务部门应定期向相关管理人员提供施工过程中各个施工阶段的目标成本执行情况，同时将施工环节中超出目标成本的项目实时反馈给相关部门，督促相關部门做好改进工作。

在目前房地产调控越来越严厉的情况下，房地产企业单纯依靠房产价格上涨来获取利润的时代一去不复返了，市场竞争越来越激烈，房地产企业要想生存发展，就必须重视项目开发的每个环节的成本控制工作，把目标成本分解落实到项目生命周期的各个阶段，转变成本控制的管理理念，制定切实可行的管理措施，实现项目成本控制的目标。

◎编辑 李 静