房地产项目策划阶段的投资可行性研究

肖莲

武汉国博文化旅游发展有限公司 湖北武汉 430000

随着房地产行业的快速崛起，对相关投资项目财务分析提出了更高的要求，在财务分析中应与现行的法律法规相结合，对实际财务情况进行考察，分析项目直接的财务效应与费用情况，在此基础上对项目的可行性进行综合评价。

1 房地产项目投资决策过程分析

1.1 项目初判和立项阶段

项目拓展部门通过多渠道获取项目信息，包括项目所在区域、具体位置、土地指标、规划条件、周边环境等，并通过项目实地考察，对项目信息、区域规划、市场环境等方面进行初步分析与判断，识别投资机会，形成项目考察与评估报告，报上级进行项目立项评判。在此阶段，需要把握几个要点：项目拓展的区域要符合企业整体战略布局要求；要以企业制定的土地储备计划作为开展项目拓展工作的指导与依据；所选项目要具有良好的市场环境和合理的预期收益，初步符合公司对项目的投资回报要求；对项目进行初步经济测算，以项目目标利润与风险可控作为项目立项的重要依据。

1.2 项目可行性研究阶段

通过立项确认的项目可进入可行性研究阶段。项目可行性研究是指对项目市场环境、产品规划、开发成本、财务风险、市场营销等各个环节进行全面深入的研究与论证，确定项目开发方案，估算项目投资，测算项目经济效益，分析项目的优缺点，识别项目潜在风险并提出防范措施，由此确定项目的投资价值及最终投资方案，作为项目决策的重要依据。在此阶段，需要重点把握以下几点：其一，深化市场调查分析，对宏观环境、行业环境、企业资源、项目背景做细致分析，了解当地土地开发政策、税收政策、融资环境、居民经济水平，楼市发展动态等信息，为后续项目定位、营销方案提供依据。其二，各职能条线分工合作，提出各种可能的开发方案，并对开发方案进行比较分析。设计部门根据项目基础信息做出规划设计方案；成本部门根据项目定位及设计方案，估算项目开发类成本数据，并根据项目开发进度安排成本现金流支出；销售部门根据市场调研确定大致销售价格区间、销售进度及销售现金流。其三，在合理预测基础上，财务部门根据各部门提交的项目收支、现金流量、关键节点等信息，合理安排项目融资方案，计算项目税金，对项目经济效益进行估算，并得出用于评价项目可行性的关键价值指标。其四，采用合理的资本预算评价方法，对项目价值指标进行比较分析，评估项目投资风险。项目拓展部门负责收集、整理、汇总可行性研究成果，报上级确定项目投资方案及可接受的成本上限，最终形成项目可行性研究报告，组织召开项目评审会。

2 房地产项目可行性研究的步骤

（1）资料策划准备阶段，房地产项目可行性研究要求一定数量的专门人员来进行设计和组织。要明确房地产项目可行性研究团队，讨论房地产项目运行的可行性研究方案，并划拨这个决策团队需要的设计经费。（2）房地产项目可行性研究的资料整理阶段，房地产项目可行性研究要求整理汇总与要开发土地有关的客观地理环境条件、社会经济条件和政策标准法规。资料搜集必须要做到全面、准确、科学、相关、严谨。（3）房地产项目可行性研究方案的预期和讨论阶段，这个阶段是要在前期工作都准备完成，基本掌握完整的房地产项目可行性研究资料基础上才可以开展，需要综合考虑地理水文资料、政策法规、开发商投资能力等情况，最后制定出初步的房地产项目可行性开发方案草稿。（4）对房地产项目可行性研究方案进行论证，运用先进的数学分析方法，结合财务情况、自然环境、社会国情等选择可以保证各方利益尽可能最大化的方案。

3 房地产行业财务风险的有效防范措施

3.1 重视项目可行性规划，降低投筹资风险

在房地产投资过程中进行项目可行性研究是防范财务风险的有效途径之一。房地产项目投资涉及面较广、开发周期长且投资金额较大，其中许多因素都处于动态变化之中，不能一味地进行固定判断。因此，房地产企业要确保做好项目投资可行性的规划和研究。首先，要积极收集项目相关的企业内外部信息，确保信息在不同单位和部门之间交流共享，保证工作的同步性和高效性，方便不同部门共同对投资项目进行全面深入的可行性分析；其次，在项目的可行性分析中要着重预测和估算销售收入、广告宣传费用、前期施工预算和开发房屋费用等，在净利润和现金流的预测基础上做出更为全面的投入回报和投入产出财务评估，以通过综合评价这些指标分析房地产投资项目的可行性。

3.2 建立风险预警防范机制，加强预算管理执行力

在房地产项目开发中，如果预计某一事项可能会带来财务风险，则应当根据实际情况设立相应的风险管理分析目标，对该财务风险进行评估并及时采取应对措施。建立房地产行业的财务预警系统，则要设置并把握敏感性的财务指标变化，尤其是对企业的盈利、发展、运营和债偿能力做好有效重点的分析，通过建立数学模型和比例分析这类的定性定量方法，结合市场营销、金融、财务管理等相关学科的理论知识，收集总结大量国内外房地产行业的实时信息，及时挖掘出潜在的财务风险，提出可能的财务危机问题，引起行业重视，以采取相应措施应对和规避。

4 结语

房地产企业经营风险加大，项目投资决策的重要性与日俱增。所以，需要房地产企业建立相应的项目投资决策制度，对项目投资流程进行规范，强化对市场的合理预测，运用科学的资本预算方法，对投资方案进行分析评估，使投资决策更理性科学，并且充分意识到项目投资风险，采用合理措施有效规避、减少风险，促进企业长远稳定发展。