房地产开发全过程风险分析及防控

刘书坤

临沭县住房保障中心 山东临沂 276700

房地产全过程风险伴随整个项目开发过程，需要对各个阶段的风险进行分析，必须对其成因有完整、清晰的认识，房地产开发风险防控不仅可以帮助开发企业降低经营风险，减少因风险带来的损失，还可以有效防范和化解房地产上下游产业链风险，维护社会稳定。

1 房地产开发全过程风险分析

1.1 投资拓展风险

此项风险在房地产获取土地过程中出现，如在项目一级整理过程中，拆迁安置补偿方案无法与原住民达成一致，将直接影响拆迁进度；若地块内涉及农用地等非建设用地，还涉及农用地指标置换、土地变性等烦琐流程；周边四邻对用地红线范围若存在争议，还需进行大量的前期沟通和测绘；合作方、项目地块是否存在法律纠纷等等，都可能存在较大的不确定性和机会成本。在土地招拍挂环节还会面临其他房企的竞价，能否在多轮竞争摘得土地，获取土地后能否实现预期利润，都是房地产开发企业投资拓展中需要面对的风险[1]。

1.2 开发报建风险

开发报建风险与政府的行政效率以及相关审批政策密切相关，在项目取得土地后，房地产企业往往通过贷款等方式支付了巨额的前期开发费用（土地出让金、拆迁费用等），财务成本压力较大，因此需要尽快开工、预售，完成资金回笼。因此，在土地、规划、开工、预售手续办理过程中就存在相应风险，行政效率与审批政策直接影响各项开发手续办理，且各地区情况不尽相同，会存在因审批效率和政策变动可能带来的开发报建成果延误。

1.3 设计施工风险

包含图纸设计和施工建设两项风险，如施工图设计不规范，在审查过程中反复修改，进行设计变更；在施工过程中未严格按照图纸施工，导致返工并影响最后验收，或从缩减建安成本考虑，开发商或总包企业擅自改变使用材料、降低标准；加之可能存在的不可抗力因素，如安全事故、重污染天气的停工等，都会影响项目工期，造成工期延误风险，最终会影响房地产开发项目最终建成和使用。

1.4 资金成本风险

房地产是资金密集型行业，房地产企业资产负债率普遍保持高位，通过抵押贷款、拆借、发行公司债券等途径获取融资，在取得预售许可进行销售之前，开发项目近乎没有任何进项收入，财务成本较高，同时还要支付管理费用，给房地产企业带来资金成本风险，此环节关乎企业生死存亡[2]。

2 房地产开发全过程风险防控

2.1 投资拓展角度

对意向投资地块及合作主体进行充分的尽职调查，摸清土地信息，系统分析项目可行性，全面了解合作主体的经营情况，根据本公司的开发模式和计划目标成本，对地块的货值产出等进行投资测算，分析预期收益能否满足公司要求，为投资决策提供依据，最大程度化解投资拓展风险。

2.2 开发报建角度

在项目落地后，开展制定开发节点计划，根据重要节点倒排开发安排。维护好和区域内土地、财税、规划、建设、房管、消防、审批等相关职能部门的关系，及时掌握获取最新的报建流程信息，根据政策、制度要求灵活调整报建思路，协调各合作单位配合好开发报建工作，最大程度降低时间成本，研究相关优惠政策，最大程度享受政策红利，保证项目稳步推进[3]。

2.3 施工过程设计变更和签证管控思路

如何管控好设计变更和签证一直都是比较不易管控的麻烦事。（1）设计变更的管控。①招投标阶段要对施工图进行综合评审，评审后才能下发实施减少后期设计变更；②建立设计变更事前审批制度；③通过价值工程评审进行审批设计变更，若因功能和技术需求必须发生的变更实行绿灯制，其余的都要通过分析测算评审，审批后方可执行。（2）签证的管控。①设计变更现场执行时要组织安排好，减少成品损坏，采用合适的施工方案、施工方法，合理的施工工序搭接，材料的采购和劳动力的统筹安排，避免不必要窝工等达到最经济的变更成本；②设计变更的执行情况要进行现场完工验收，现场实测实量完成工程量，做好三方（施工方、监理方、建设方）验收记录。（3）加强现场施工质量的管控，做好材料进场验收，施工样板先行，要求施工方严格按设计施工图纸和现行相关规范施工，减少后期运营使用的维护、维修费用。质量和品质是企业的生命线，也是企业的品牌价值，可以增加销售溢价。（4）统筹协调好工期、质量、成本三大对立统一的关系，分析利弊，重点监控，避免无效成本的发生。

2.4 资金成本角度

房地产开发企业要强化成本控制，完善招标采购制度，严格审查招投标过程中的各项环节、文件，做好供应商评审和考察，充分了解市场行情，国有资本投资的项目必要时可进行党员监督。财务要积极拓宽企业融资渠道，可以通过银行贷款、民间借贷、合作开发、发行公司债券等模式，分散降低资金风险。

2.5 营销推广角度

在项目落地后，进行市场调研，获取域内的经济发展水平、人口结构、收入层次以及购房意愿等方面信息，充分了解周边竞品情况，结合自身产品特征明确市场定位，减少同质化竞争，研究适合的定价策略，完善营销推广方案，可以通过网络、自媒体等线上途径进行宣传，逐步积累潜在购买客户等措施，保证项目在取得预售许可后，以最短的时间完成去化，回笼资金。

3 结语

随着我国房地产开发企业规模化、专业化程度日益提升，应进一步科学、系统地认清房地产开发过程中可能会产生风险，本文通过项目投资拓展决策、开发报建流程、设计施工要求、资金成本控制、销售回款任务五个方面分析了房地产开发全过程中的风险，提出了风险防控措施，通过强化对房地产开发风险的理解和认识，提升房地产开发企业综合开发实力。