生态园区开发建设项目风险控制初探

陈燕娴

随着国家对自然环境的重视，如何打造更加宜居的生态园综合片区是近年来建设领域的热点，在项目运营管理中，经常会遇到各种问题，本文尝试做风险点的归纳，并提出控制措施建议，以在后续工作中减少此类问题的发生频率。

一、相关概念阐述

1.生态园区

是指用生态、节能的方法，解决片区景观、水质、水量和防洪排涝问题，提升片区生态功能的片区建设概念。如漳州的碧湖生态园、西湖生态园等，漳州碧湖生态园片区目前已投入使用，在防洪排涝、城市绿化景观面提升上，取得较好的成效。西湖生态园片区作为碧湖生态园片区的升级版，目前正在开发建设中。我国于 2017 年颁布《绿色生态城区评价标准（GB/T 51255—2017）》，这意味着生态城区、园区建设的标准化进程对国家而言具备重要意义。

2.项目管理

项目管理就是以项目为对象的系统管理方法，通过一个临时性的、专门的柔性组织，对项目进行高效率的计划、组织、指导和控制，以实现项目全过程的动态管理和项目目标的综合协调与优化。涵盖风险管理、费用管理、质量管理、人力资源管理、招投标管理等等。

3.风险管理/控制

风险的基本含义是损失的不确定性。风险管理/控制是指利用过去的经验、项目环境等能收集到的信息，对风险进行识别、评估、采取相应的对策，从而有效地管理、控制风险。

二、生态园区开发建设项目管理风险识别

1.前期工程阶段

生态园区开发建设，作为项目业主，无论是政府方也好，还是地方国企或者民营资本，前期主要工作内容是土地整理（征迁）、规划设计、投资测算、基础设施建设。项目开发建设大致流程如下：片区划分——调研分析——详细规划——选择地块——选择建设单位——拆迁安置——土地平整——开发建设。整个开发建设过程，耗时长，范围广，金额大，涉及土地用途多，存在风险点多。容易涉及的风险点识别如下：

（1）政策层面。从2009 年的BT、BOT 到2018-2020 年的棚改、PPP、旧改、城市更新，随着国家发展的需要，主流的片区开发模式不断变化。而耗时较长、资金流不够稳定的BT 模式，也随着政策的变化，逐渐退出历史舞台。目前生态园区开发建设的模式主流为旧改、城市更新搭配绿地、公园等综合建设模式。

（2）审批层面。由于生态园区涉及用地规模大，涉及土地类型较多，农转用地流程长、牵涉部门多，在目前多规一表尚未落实的情况下，涉及林地审批、地块内文物保护等均需不同部门审批，流程较为复杂。

（3）城市规划层面。

①理念过时：城市规划对城市、片区的发展影响相当深远，过时的规划设计理念，将会给建设过程增添许多阵痛。

②数据偏差：指标偏差、高程偏差、坐标偏差等；

（4）资金层面。未合理考虑资金周转，导致资金链断裂等。

2.生态园配套基础设施建设阶段

配套基础设施项目开发建设流程如下：项目建议书——选址意见书——用地规划许可证 ——设计方案——可研报告—— 初步设计及概算——施工图设计——工程规划许可证——施工许可证——项目开工——施工建设——竣工验收——规划验收——竣工备案。

配套基础设施的开发流程较为常见，但涉及的领域广，开发速度要求快，需在开发速度、产品质量、建设成本、后续运营四者中取得平衡。容易涉及的风险点识别如下：

（1）项目建议书阶段：

①拆迁问题对工期的影响，周边寺庙、高压线、大型公建（如变配电厂、污水处理厂）等对项目的影响，项目定位与决策风险（如市场数据精确度、测算准确性等）。

②合作风险（若有）。合作方毁约、合作方资金链断裂等。

（2）前期阶段。开发节奏安排不合理，导致前期手续耗时较长，影响项目开发进度等。

（3）招标管理阶段。入围单位的考察不到位、供应商履约能力评估偏差等风险。

（4）设计阶段。指标偏差风险，设计不合理、不合规范等风险。

（5）施工阶段。工程安全、质量问题、设计图纸与施工存在偏差、超概等风险。

三、生态园区开发建设项目风险控制措施

1.前期开发风险控制措施

（1）政策层面。紧跟国家政策动向，避免项目违反相关政策。如结合近期主流的旧改、城市更新、TOD 等模式进行生态园区的开发建设。

（2）审批层面。尽早掌握地块范围内林斑、耕地红线，储备林耕指标，同时向相关部门申请办理相关林耕转用手续，避免后续因林地耕地手续问题影响项目进度。对地块范围内的文保单位进行排查，向相关部门申请确定红线，避免其他地块用地红线与文保单位保护红线重叠。

（3）城市规划层面。

①对城市气候、通风廊道、生活习性、城市地形地貌进行深入研究。结合地形地貌对项目进行合理高程设计，最大限度地保持原始地貌。特别在于公园、景观设计过程中，结合原始地形地貌进行设计，控制土方偏差，增加空间趣味。

②聘请有相近业绩的设计院（设计团队），在规划阶段与设计团队先行考察相近项目，确保以发展的理念进行未来10-20 年的城市（片区）规划。在上位规划阶段，给城市发展留存足够的空间。如某些城市在规划阶段尚未达到建设地铁交通的城市量级，但若未在规划阶段留出合适空间，则在后续城市发展到需要地铁交通的阶段，在线路规划、建设上，将遇到更多拆建难题。

③制定相应的制度对指标、高程、坐标、地块与道路红线等进行多方校验复核。利用无人机成像技术进行合理的土方平衡设计。

（4）资金层面。经济效益测算需考虑细致，包含征迁费用、基建费用、相关税费、利息等；根据公司规模选择合适项目，避免资金链断裂。

2.基础配套设施建设阶段风险控制措施

（1）项目建议书阶段。

①详细进行地块踏勘，若地块内尚存未拆迁项目，留存未拆迁项目的拆迁时间安排。合理评估周边寺庙、高压线、大型公建（如变配电厂、污水处理厂）等对项目的影响，详细核实市场数据，提高项目测算准确性。如寺庙的迁移，涉及是否为文保单位、文保单位保护等级、保护范围线等等，需提前进行申请确定。高压线的迁移，涉及面较广，且需道路建设到一定阶段，方能进行高压线的迁改，需提前考虑下地时间等。

②相关干系人。生态园区建设项目的相关干系人较多，如政府、建设单位、周边居民、群众、施工单位、设计单位、供应商等。为力求项目达到相关干系人大部分满意的目的，需对相关干系人进行详尽了解，如对政府、周边居民、未来居民的诉求，施工单位、设计单位、供应商的信誉、优劣势等，以避免因相关干系人不配合或合作不畅导致开发过程中因合作问题影响项目推进。

（2）招标管理阶段。建立完善制度对入围单位进行全面考察，详尽评估供应商履约能力，避免因供应商或施工单位因配合问题导致项目停滞。开发前期合理安排招标计划，让项目运营更高效。

（3）设计阶段。

①详细调研当地的生活习性、居民的居住偏好、立面控制导向等，合理利用空间。避免因为主观偏好导致安置住宅不符合当地要求、生活习性等原因，带来后续安置风险。

②合理布局医疗、教育、文化等必备生活配套设施，提高片区生活便利度。

③制定企业相关规范或准则校核、控制指标偏差，避免后续因超容或损容过多、绿化率不达标等指标问题导致项目无法通过验收。如可利用第三方系统或EXCEL 表格建立项目指标、设计标准，通过确认是否符合公司标准的方式多方复核，减少因指标偏差、尺寸偏差、不符合规范等原因带来的后续报建、验收风险。

④合理利用BIM 或聘请第三方公司对设计图纸进行合理优化，减少因图纸错漏碰缺导致的返工频次等。

⑤设计单位、设计部门应向施工单位对图纸进行详尽交底。

（4）施工阶段。

①成本控制。为避免成本超支，需从项目最初始的地方对成本进行把控。如较难把控土方成本控制，原先的做法为委托测绘院进行人工测量后进行控制，但耗时长，精准度受限。现行办法可借助航拍机对地形进行精准点位绘图，后借助第三方软件出具初步土方平衡方案。较人工测量效率及精准度提高不少。缺点是密林区域及水域航拍机暂无法绘图。但结合两种办法可有效节约测绘时间，并提高成本控制效率。主体部分可建立相应的子项标准，以达到节约控制成本的目的，减少超支风险。

②高度重视工程安全、质量问题，对设计图纸进行详细研读，减少设计图与施工存在的偏差问题。建立企业质量控制标准，严格按国家、企业质量标准对项目质量进行把控，减少因安全、质量问题导致的重大事故等问题。

四、结语

综上，现阶段我国仍处于城市化进程的发展阶段，城市建设为未来城市发展的主流。而如何建设更宜居的生态居住片区，如何尽量减少在开发建设过程中的存在风险问题，仍需从业人员通过实践以及经验积累，合理减少过程中风险发生的概率、控制风险影响范围。这就要求管理人员要各维度对项目以及周边环境等进行详尽研判，从而采取更全面的风险防治措施，通过政策、规划设计、成本、施工等层面的风险控制措施，提高城市开发建设效率，有效节约资源。