房地产企业的税务核算与合理筹划措施探索

■刘世喆

（北大荒鑫都房地产开发有限公司）

引 言

房地产企业的税务工作主要呈现出税务核算复杂以及核算项目多等特点，结合当前税务核算工作的实际情况，坚持实事求是的基本原则，将采购环节、销售环节结合在一起综合考虑，并坚持合理避税的原则，使之适应当前房地产企业税务核算工作的实际需要。

1 房地产企业的税务核算主要特点

1.1 税务核算较为复杂

随着房地产企业发展规模的逐渐扩大，税务核算工作任务量也随之增加，税务核算工作呈现出复杂化的特点。近几年，“营改增”的不断深入，一定程度上为相关的企业税务核算工作提供了便利，但是针对房地产企业来说，随着税制改革的逐渐深入，在对企业的应税额度以及增值部分进行研究的过程中可以发现二者之间存在一定的相关性，而此时的房地产企业为了从中获得更多的经济利益，尽量减少税务对自身发展的影响，在税务核算过程中会强调项目成本变化。为了改善自身的增值水平，借助以上方式来维护自身的效益，导致房地产企业税务核算工作朝着更加复杂的方向发展。

1.2 税务核算项目较多

如今，房地产企业的税务核算工作的应税项目增多，随着社会经济的不断发展，房地产企业项目范围也逐渐扩宽，其中主要涉及建设与流转等，这些项目的开展都与税务核算有关。房地产企业在进行税务核算工作过程中，以本单位以及市场经济发展的实际情况为出发点，综合进行分析。在税务核算前期阶段，需要对所要纳税的项目进行整合，为了确保税务核算的准确性，则要对以上项目进行详细的分解，其中分解的环节又涉及不同的事项。税务核算工作需要结合根据具体情况制定不同的应税标准，在额度的设置上要坚持科学性的原则。同时，在此环节中，还需要考虑到内资项目与外资项目之间的关系，准确找出二者之间存在的差异，不同项目环节的影响因素都会对税务核算工作带来影响。

1.3 房地产企业的税务核算工作发展现状

房地产企业的税务核算工作的重要性较为显著，是保证房地产企业平稳运行的关键，但是在实际税务核算工作中仍然存在一些显著的问题需要注意。第一，当前的税制结构不完善，注重对当前房地产企业的税务管理工作进行分析，呈现出波动性的特点，可以分别从保有环节以及流转环节进行分析，前者的税务压力较轻，而后者却与之相反，所面临的税务压力较大，两者之间将会产生巨大的差异。首先从保有税阶段进行分析，关注房地产项目的实际状态，需要交纳相关的房产税以及土地使用税等，而从保有税转变为流转税阶段，此时就涉及到消费者，对消费者与房地产企业之间的关系进行分析，前者需要交纳契税，而后者需要交纳增值税等。第二，税制本身存在的局限性，在对税制研究的过程中，发现税费相关的标准并不具有统一性，导致税与费之间相对混乱，给税务核算工作增加了一定的难度，由于税制自身存在的不明确性，将会增加房地产企业的税务压力，对房地产企业的平稳运行造成影响，以上所述均为房地产企业在税务核算过程中存在的突出问题。为此，要做好企业税务核算工作，对税务核算工作中存在的问题进行理性的分析，制定出有效的解决方案。

2 房地产企业的税务核算与合理筹划路径

2.1 做好采购环节的税务筹划

房地产企业的税务核算与合理筹划需要做好采购环节的税务筹划工作，注重对采购环节进行分析，其中涉及到的现金与赊账均会对房地产企业的支付税金的行为造成影响，二者之间处于密不可分的状态，从采购方进行分析，为了保证资金的合理利用，在支付时间的需求上，往往体现出延缓支付的情况，为此，在此环节中需要做好税务筹划工作。第一，当出现没有支付货款的情况时，为了强化现金流水平，可以与相关的供货方保持联系，并取得发票。同时在结算的环节中，也要注重结算的方式，可以借助托收承付以及委托收款的方式进行，使之能够满足供货商的实际需要。第二，为有效缓解企业的资金流转压力，可以采用分期付款的方式进行操作，通过垫付税金的方式与供货商保持联系，以延长付款为主。针对与房地产企业而言，在采购环节中加强税务筹划，实施延长付款的方式，会其到一定的积极作用，但是从长期来看也会对合作伙伴积极性造成影响，为此，在采购环节的税务筹划的过程中要密切关注企业长远发展目标以及合作伙伴的利益关系，合理应用。

2.2 做好销售环节的税务筹划

房地产企业的税务核算与合理筹划需要做好销售环节的税务筹划工作，销售环节的税务筹划工作相对复杂，其中销售模式不同筹划的方式也不同，为此要结合房地产企业收入水平的实际情况，其中获得收入的差异与企业税务息息相关，在具体销售的环节中会存在打折销售的特殊性，为此在销售环节的税务筹划工作中要树立差异化的筹划思维。第一，在商品销售的环节中，对收取货款的方式进行分析，如果以直接收取货款为主，此时在交易时间的认定上，要以实际获得销售票据的时间为准。第二，在销售环节中如果存在托收承付或者委托收款的行为，在销售出票时间的确认上，要对其进行综合考虑，要对手续办理的进度以及出货的时间进行掌握，主要是以二者全部完结为基准进行确认。第三，在商品销售的环节中，经常出现分期付款等形式，此时则需要掌握合同具体内容，对买卖双方所签订的合同进行深入分析，以此为依据对合同规定的收款日期进行确认，而针对与合同中没有具体标注的情况下，则主要以交易日期为收款日期。

2.3 制定全局性税务筹划方案

房地产企业的税务核算与合理筹划需要制定全局性的税务筹划方案，此时要求相关的税务人员要树立全局性的思维，充分结合当前房地产企业税务工作的实际情况，对涉及到的建设、销售以及采购各个环节结合在一起，综合分析，并以此为依据制定科学合理的税务筹划计划，使之提升房地产企业税务筹划水平。制定全局性税务筹划方案需要将立项建筑与流转环节结合在一起。第一，做好流转环节的税务筹划，在此环节中房地产企业需要发挥自身的主观能动性，可以将增加支出部分纳入其中，在对房地产项目进行细化的环节中，需要将涉及到的相关的成本支出进行分析，并对其进行调整，在条件允许的情况下可以直接进行扣除，一定程度上有助于实现经济效益，降低运行成本。第二，做好建设环节的税务筹划，在此环节中，要充分结合《企业所得税法》的实际需要，注重加强与关联方之间的联系，当在签订合同的环节中出现工程造价高于市场标准而减少关联方应纳税收入时要进行调整，针对房地产开发企业在土地增值税办理过程中所涉及到的各项费用的资料不准确的要及时进行审核，进行计算并扣除。

2.4 始终坚持合理避税的原则

房地产企业的税务核算与合理筹划需要始终坚持合理避税的基本原则，随着市场竞争压力的逐渐增加，偷税漏税现象时有发生，针对该现象，相关的房地产企业在纳税的过程中要坚持合理避税，其中合理避税的方式具有多样性，要对房地产项目税种进行合理的划分，注重加强内部监管，并由专业人员对其进行深入的分析。第一，可以划分税务职责，在此环节中可以通过成立分公司的形式，将企业的税务信息进行合理的划分，一定程度上在保证了税务信息清晰性的同时也增加了税务筹划的灵活性。以房地产企业工程项目实施环节为例进行分析，在此环节中注重优化会计记账的模式，在记录前期可以关注订单生成后以及货物到达后的状态，并对其进行分别记账处理，为了有效的降低房地产企业的税金，此时要对收支情况有大致的了解，选择适用与自身发展的记账模式，并在税务筹划的过程中需要严格遵循国际规定的相关税务要求，防止出现以提高房价的方式来降低税基的行为，此时可以发挥房地产企业内部监管的作用，针对在纳税环节中存在的问题进行及时的纠正，并在实际的转让的环节中，对相关的材料信息进行核实，保证企业避税的合理性。

3 结 论

房地产企业的税务核算与合理筹划的方式具有多样性，结合当前房地产企业整体发展情况，制定全局性的税务筹划方案，并注重提升相关税务管理人员的综合素质，建立健全完善的监督运行保障机制，针对在实际监督环节中存在的问题进行及时的纠正，保证房地产企业可持续健康运行。