武汉市房地产价格影响因素

吴亮

摘要：本文基于分析历年房价影响因素变化，例如：建设成本、区位地价、人口、市场容量等，从供给与需求端对比找出对房价影响的最关键因素。

Abstract： This article finds the key factors influencing the house price by comparison of supply and demand sides based on the analysis of changes in influencing factors on house prices over the years， such as construction costs， location land prices， population， market capacity， etc.

關键词：房地产价格;供给层面;需求层面;影响因素

Key words： real estate prices;supply level;demand level;influencing factors

中图分类号：F293.3                                        文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2020）04-0121-02

0  引言

基于武汉市房地产交易中心官网上房屋挂牌价格数据，武汉市住房价格由2007年1月的4685元/m2，在2018年10月达到历史最高峰17586元/m2。房价上涨速度与居民人均收入比率严重失衡，过高的房价让部分有真正的住房需求的居民望而却步。住房问题事关民生，民生问题是城市持续健康、高速发展的关键。本文基于历年武汉市房价数据，分析确定影响房价的关键因素。为政府制定政策，对房地产市场进行宏观调控提供具体的思路。

1  房地产价格影响因素

房地产价格受市场供给与消费需求共同作用。供给端，随之土地价格与建设成本变化，房地产开发商投入增加，房价上涨。需求端，房地产市场需求分为刚性需求和投机需求。刚性需求遵循一般的市场经济需求定律，随着房地产价格的上涨，刚性需求减少。而投机需求随着价格增涨呈现出正相关，房价越高，投机需求越旺盛。当房地产价格在消费者收入水平范围内波动时，消费者购买住房用于居住，长期占有使用追求房地产在未来产生收益。当房地产价格持续上涨，出于对房地产市场预期收益的看好，投机者将大量资本投入房地产市场，以牟取房地产未来价格和当前价格的差异，赚钱差价。投机需求在合理范围内，有利于推动市场经济发展加快生产要素流动，扩大房地产市场规模，有益于房地产市场健康发展。脱离政府宏观调控，过度的投机行为哄抬房价造成房地产市场过热，危害房地产市场乃至国家经济稳定，将真正有住房需求的消费者挤出市场，造成资源上的浪费。因此本文主要从供给和需求两个方面研究，调控房价的关键因素：

1.1 供给端

1.1.1 区位地价

房地产行业中有一句广为流传的黄金法则，影响房地产最重要的三要素——区位、区位、区位。土地作为国家公有的、稀缺的、不可移动的资产，本身是没有成本价格的。当由于人们日常生产生活的需要，对于房地产区位有着不同的需求。例如，交通便利、距离市中心近、周边教育医疗资源齐全的地区需求量大，区位地价高。

1.1.2 房地产建设成本

房地产建设成本是指房地产开发商，从土地开发到建造出具有一定功能、外观的房屋所完成的工作量及有关费用的总称。主要由人工成本和材料成本组成，与过去相比现代化住宅在安全、舒适、美观的同时，更加注重绿色、节能、环保。建设成本越高，房地产价格越高。

1.1.3 政策调节

房地产市场持续健康的发展离不开政府的宏观监控，在房地产市场低迷的时候，政府出台的土地税收优惠政策、增加建设土地供应，都将刺激房地产市场经济的复苏。当房地产市场过热，政府采取限购限贷、调整住房公积金利率、对空置住房征收房产税等，减少市场需求，促进房地产市场供需趋于平衡。

1.1.4 银行信贷

房地产行业是一个资本密集型产业，具有投入大，资本回收周期长的特点。交易信息不对称，市场竞争不完全，金融杠杆效应明显。大量资本流入房地产市场，发展前景广阔投资机遇良好，吸引更多资本的流入。房地产市场过热，房价持续攀升。

1.1.5 房地产市场容量

房地产市场容量是指不考虑房地产价格和市场库存的前提下，在一定时间内能够吸纳房地产的数量。房地产市场容量可以视为房地产市场的潜在购买力，房地产价格受市场容量和市场存量的共同影响，当市场需求大于供给时，市场竞争激烈刺激房地产价格上涨。反之，供给过剩时房地产价格下降。

1.2 需求端

1.2.1 人口

房子是用来住人的，所以人口是影响城市房价的最根本因素。城镇化进程加速，外来人口、农村人口的加入，生活水平的提高，居住模式、消费观念的变化（父母合住、单独居住）需求的上涨刺激着房价持续攀升。

1.2.2 GDP

GDP是衡量一国家人均生活水平的标准，GDP高，居民可支配收入增加，购房能力与需求上涨。

1.2.3 居民消费价格指数

居民消费价格指数是对房地产市场价格变化监测和调控的重要经济指标之一。它能反应一段时间内市场通货膨胀的程度，通货膨胀的压力和投资理财渠道的匮乏，人们将大量的富余资本投入房地产市场，推动房价进一步提高。

2  武汉房价影响因素关键性分析

2.1货币资本具有时间价值，在不同时间节点上，相同数量的货币具有的价值不相等。因此仅仅比较房地产价格绝对值上的变化，不能充分体现出价值的增减。本文以2007年为计算元年，通过分析对比各项因素变化，对房地产价格走势的影响。找出与房价变化曲线最相似的因素，即为影响房价的最关键因素。

2.2 数据来源及解释

通过查询2007-2017年间武汉市统计年鉴中有关房地产价格影响因素，收集整理得如表1所示。

将各影响因素具体数据收集整理见表2。

将历年数据与元年进行比较，画出各因素走势折线图。与房价走势相似度越高，说明该因素对房价影响越大，反之则越小。（图1）

3  结论

房地产价格受到多个因素共同影响，本文通过对各种因素历史曲线与房价走势图对比分析。初步研究了，不同因素对房地产价格的关键程度。

由折线图可知，与房价曲线走势相似的因素有：销售面积、土地均价、房地产建设总投资、个人住房贷款总额以及GDP。其中最为相似的因素是个人住房贷款总额。说明当个人住房贷款总额上升，需求上涨房地产价格随之上涨，是影响房价的最主要因素。2018年，武汉市政府调高购房首付比例，对于在本市拥有2套住房及以上的购房者，暂停发放商业性个人住房贷款。个人住房贷款总额略有降低，2019年房价也小幅回落，与预期一致，研究結论具有可靠性。

房子是用来住的，不是用来抄的。政府对于房价的宏观调控，可以从金融行业入手。限制部分投机者购房商业贷款，提高投机行为的门槛，可以有效的控制房地产泡沫的产生、扩大。

参考文献：

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[3]王文莉，高波.通货膨胀、住房所有者资本成本与住房需求——中国 35 个大中城市面板数据的实证分析[J].财经理论与实践，2012（9）：24-29.