“寄生虫”悲歌：韩国房改之困

姚虹聿

《寄生虫》中贫民地下室与富人豪宅对比强烈

在不久前举行的第92届奥斯卡金像奖颁奖礼上，韩国影片《寄生虫》拿下包括最佳影片、最佳导演等在内的四项大奖。韩国总统文在寅第一时间向导演奉俊昊发去贺电，并于2月20日在青瓦台为该片举办庆功宴。

《寄生虫》讲述了韩国贫民阶层的一家四口，通过各种手段进入一个富豪家庭工作，在一系列意外之后爆发激烈冲突的故事。近年来，韩国政府在立法和行政层面推动的房产市场改革屡战屡败，步履维艰。《寄生虫》这部揭示韩国底层民众糟糕生活现状的影片，道出了许多人的心声。

大城市的“住屋贫困层”

据英国BBC报道，《寄生虫》所描绘的场景，是韩国社会底层民众的真实生活写照。相比于影片的艺术加工，一些韩国民众所面临的现实状况更为不堪。

BBC记者走访了首尔一些类似于防空洞的半地下室。由于高出地面的部分有限，室内极度缺乏阳光照射，环境阴暗潮湿，就连好养易活的多肉植物在这种环境下都难以存活;一到夏天，房间里四处发霉、蟑螂横行，洗好的衣服过很久也难以晾干;在霉菌和下水道的双重“熏陶”下，衣物永远散发着难闻的气味;这类居所都非常狭小，层高很有限，租客在洗漱时必须保持半蹲，或岔开两腿;屋子里毫无隐私可言，外面的人透过窗户就能看到室内的一切，还有人在窗台附近抽烟、吐痰;房间隔音极差，邻居的对话、厕所冲水声都听得一清二楚;手机信号时有时无;每逢雨季，居民往往彻夜难眠，因为大雨可能将全家淹没，人们随时准备携带有限的财物逃到户外;这种“地下室社区”的治安状况也非常糟糕，居民时常担忧盗窃、抢劫甚至性侵等风险。

据韩国文化广播公司报道，在大部分韩国影视作品中，有钱人都住在山坡上的别墅里，而大城市中那些住地下室的人被称为“住屋贫困层”。现实中的确是这样。现今韩国人的租屋形式，分为屋塔房、下宿、考试院、全额包租房和公寓村等类别。所谓屋塔房其实就是天台屋，房租低廉，但冬天很冷，要支付给房东高昂的暖气费。大部分租客为了省钱，宁肯在房中搭帐篷、睡暖毡。韩国冬日里气温低达零下十几摄氏度，可见清苦。

除了屋塔房，其他几种租赁房屋都属于地下室或半地下室。

考试院原本是专门为参加行政考试、外务考试和司法考试的考生准备的“温习空间”，现在已经成为非常普遍的租赁房。这种半地下室面积一般在22平方米左右，内设一张床、一套桌椅，有小窗但透光度不高，月租金大概为45万韩元（约合人民币2650元）。有租客在接受采访时表示：“考试院并不适合长期居住，空间小得把腿伸开都有困难，隔音也很差。”

下宿原本也是为学生群体准备的，现在也有许多人租住。它比考试院宽敞，对外宣传提供的服务包括：水电全包，Wi-Fi、家具、寝具俱全，还有早、晚餐。而实际情况是，这种半地下室每间约30平方米，没有个人卫浴设备，房型比较老旧，一层地下室至少能塞下20名租客。至于食物，因为是房东全包，所以每天的菜色都差不多，勉强够吃而已。其月租金比考试院便宜一些，约为35万韩元，前提是3个月租金起付，还要先付一笔300万韩元的保证金。下宿的缺点与考试院一样，通风不良，采光较差。租客不经常看时间的话，常常不知道是日是夜。至于全额包租房和公寓村，大多数也是半地下室，与考试院和下宿差不多。

根据韩国国土交通部的统计，韩国目前有超过38万个家庭居住在地下室、半地下室及天台屋内。在首都圈，“住屋贫困层”占到全国的六成，达23万户。

强力调控收效甚微

据韩国《民族新闻》报道，“住屋贫困层”的存在，与韩国房价高企有很大关系。韩国首都圈包括首尔及其周围的京畿道和仁川市，面积占韩国总面积的12%，全国一半以上的医院、大学等都集中于首都圈，住房短缺，房屋售价和租金都非常高。

自2017年5月文在寅执政以来，韩国政府已经先后18次通过调整房地产法规实施住房改革。

最近的一次是2019年12月16日，韩国政府对高企的房价出手，推出一系列房地产改革法规和政令，规定在包括首尔以及部分周边地区在内的房产投资过热区域，购买市价超过15亿韩元的房产时，禁止贷款。也就是说，购房者在这些地区购买15亿韩元以上的房产时，必须全款购买。另外，新法规下调了9亿韩元以上房产的可贷款额度，并上调多套住房持有者的房产税税率。

此次出台新规被韩国舆论称为迄今为止房产改革中调控力度最大的一次。为了避免交易双方为获取贷款，故意将交易价格壓到15亿韩元以下，韩国国会通过法案，规定“市价15亿韩元的房产”以政府相关审核机构评定的价格为准，与交易价格无关。

此前，韩国国会于2018年9月立法，韩国政府的13个部门也联合推出相关行政措施，决定对在“房价暴涨地区”拥有多套住房的人征收较高的综合不动产税。“房价暴涨地区”包括首尔市、世宗市全境和釜山市、京畿道部分地区。在上述区域内持有两套及以上房产的房主，最高被课以3.2%的综合不动产税。

除了针对持有房产数量多的人增加税收之外，新的法律还规定，即便只拥有一套住房，或者房产不在“房价暴涨地区”，如果房价超过18亿韩元，也将对其征收最高2.7%的综合不动产税。另外，如果拥有多套住房的人出售房产，政府将收取最高60%的转让税。

总体来看，韩国的房产改革考虑到多个层面，根据房产价格、数量等因素划分多种情况，还立法将新增税收投资于改善民众居住环境的项目。

然而，虽然韩国政府接二连三出台强力房产调控法规和政策，但没有取得期望的效果。近两年来，韩国楼市陷入冰冻期，市场交易基本上处于停滞状态，而房价并未下降。相反，首尔江南区等地区的高价住宅，价格出现了20%—30%的大幅上涨。韩国媒体纷纷发出反对声音，例如韩国《中央日报》称“这是非理性的逆市场行为”。

在这个时候，影片《寄生虫》将韩国底层民众的生活状态揭示出来，唤起更多的韩国人支持政府推动房改。韩国企划财政部部长洪南基近日表示，虽然各种措施尚未达到预期效果，但政府下定决心继续抑制房价，并致力于改善民众的居住条件。

缺乏延续性的法规政策

据韩国《东亚周刊》报道，其实韩国历届政府都很重视住房市场，但很多法规政策缺乏延续性，效果不佳。

20世纪60年代到70年代，韩朝两国关系紧张，当时的韩国政府要求新建楼房必须加入地下室结构，以便在“国家紧急时刻”充当安全工事。随着20世纪80年代韩国出现住房紧张，政府不得不将地下室出租合法化。从经济角度看，在寸土寸金的大城市，房产商要让所有能利用的土地发挥出最大效用，于是在建造房屋时深挖，将一楼以下改造成半地下室。

1993年，时任韩国总统金泳三将政府主导型经济政策调整为重视市场调节。在住房政策上，政府致力于扩大供应、稳定房价，照顾低收入阶层。此外，为了制止房地产交易中出现的偷漏税和投机行为，韩国于1995年颁布了《不动产实名制法》。

然而，1997年的亚洲金融危机给韩国经济造成沉重打击，住房市场陷入前所未有的低谷。仅在1998年一年，住房建设企业的破产率就达到14.3%，住房建设套数比上一年减少48.7%。为了摆脱经济低迷，韩国政府陆续出台了诸多搞活住房市场的措施，例如加大政府对住房建设的资金支持;修改税法，减免房地产转让所得税、登记税等;废除《住宅建设义务比率法》;取消除首都圈以外的商品房限价措施，1998年更是在全国范围内取消了限价政策。

上述政策和法规在一定程度上刺激了韩国经济的复苏，缓解了住房供应不足，但也埋下了隐患。韩国的房价从此一发不可收拾，成为中下层民众实现安居的一大障碍。2010年，首尔市政部门叫停新楼房地下室结构的建造，但这种象征着“贫穷”的居所，仍然作为住房市场的“刚需”在韩国社会长期存在。

编辑：姚志刚 winter-yao@163.com