土地招拍挂制度下的土地价格测算方法研究

韦颖

摘要：近年来，多头供应的土地出让政策指的主要是国家通过招拍挂的方式，让土地供应市场垄断的情况打破，形成一种适度竞争的环境，这样可以很快的保证土地的价格平稳，降低土地出让价格，让非理性的土地价格造成了不良影响消除，保证城市规划的长远发展。与此同时，在土地招拍挂出让的过程中，可以利用政策来对低价位、小户型、普通商品房的开发比例进行严格控制，合理的配置设施，确保土地开发过程中的集约化利用，对理性化的住房需求观念进行引导。本文重点对土地市场招拍挂出让过程中出现的问题进行分析，并阐述如何将其解决，以提高城市发展，加快城市建设资金筹集。

Abstract： In recent years， the land transfer policy of multi supply mainly refers to that the state breaks the monopoly of land supply market through bidding， auction and listing， and forms a moderately competitive environment， which can quickly ensure the stable price of land， reduce the price of land transfer， eliminate the adverse effects caused by irrational land prices， and ensure the long-term development of urban planning. At the same time， in the process of land bidding， auction， and transfer， policies can be used to strictly control the development ratio of low-priced， small-sized houses， and ordinary commercial housing， and rationally allocate facilities to ensure the intensive use of land development and guide the rationalization of housing demand. This article focuses on the analysis of the problems that arise in the process of land market bidding， auction， and transfer， and explains how to solve them in order to improve urban development and accelerate the financing of urban construction.

关键词：招拍挂;土地市场;问题;建议

0  引言

目前，土地供应方式通常有两种：有偿供应、划拨供应。基于我国国情，土地供应方式中的有偿出让土地使用权中绝大部分均是采取拍卖、招标、挂牌、协议等几种方式。其中协议出让中的土地定价是由谈判双方来协商决定的，这种交易方式不能体现公开平等，同时，也不能充分地将土地的实际价值给公开公平地展示出来，容易造成一些私人交易，比如：以权谋私等违规行为。可见，土地供应方式的不同，会直接影响土地价格以至房地产的价格。目前，招标、拍卖、挂牌这种土地出让方式引起很大的争议。这种争议在于采用招拍挂这种方式是否能够引起土地价格上涨？从而导致房地产价格随之上涨。事实证明，招拍挂这种土地出让方式，不仅能调动市场中竞争积极性，同时也能更好地体现出市场的作用。从而提高了土地资源更高效利用率。

1  土地市场“招拍挂”出让制度的意义

通过市场竞争的行为，可以让各个经济主体为了自身的利益要进行竞争，在竞争的过程中，通过非价格竞争获得价格竞争，依照优胜劣汰的方法来对通过市场进行调节。获得地块的公司在前期需要进行相应的市场调查，判断价位是否在其能够承受的范围之内，并且合理的进行研究和规划，判断是否有利润空间，如果地块使用传统协议方式进行出让，在没有竞争的条件下往往会以政府决定的市价来成交，然而通过挂牌的方式，可以大幅度提高政府的收益，由此可以发现使用土地招拍挂的方式能够让土地价值，最大化的提升，让政府的收益扩大，让土地这种特殊商品的市场打开，优化土地资源的配置，保证国有土地能够进一步增值保值。

由于招拍挂政策的产生土地出让的过程中，价高者得的方式逐步成为土地拍卖招标过程中的主流方式，房地产泡沫就是价高者得这种形势下产生的。适者得地，主要是政府在出让土地的过程中并不单纯只是为了获取较高的利益，而是对土地开发商建设的目标使用的技术、外形的设计、经营管理等各方面进行综合化的考虑来对土地出让给哪一方进行决定，这样可以确保市场的合理性，并且最大化的保证购房者的利益。另外，适当地形成公平的土地市场竞争机制，可以让房地产泡沫逐步加深的情况得到有效抑制，并且让房地产开发企业的金融风险大幅度降低，减少银行的一些呆账坏账，另外地方政府也可以有效的监控土地开发的过程，提高土地的利用率。

2  案例分析

某地塊位于xx市核心区的中心位置，周边商业繁华，教育、市政、医疗资源荟萃，交通便利，区位优势明显。

该地块用地性质为居住、商业服务业（R2/B1/B2/B3）用地，占地面积69192m2，约103.79亩，容积率1.55，计容建筑面积约107247.60m2，建筑密度≤22%，绿地率≥24%，地上自然层数不超过25层。

地块通过网上拍卖出让通常不设底价，其中地块的增价幅度为50万元或者以50万元为基础的整数倍而调增，入选人的竞争是按照“价高者得”的原则。而能够确定通过竞争而取得入选人资格的具体要求则以地块出让须知为准。

目标项目拟规划总建筑面积136044.60m2，其中，地上建筑面积107247.60m2，包括95m2+125m2小高层（17F）37315.12m2，140m2宽景小高层（11F）35136m2，180m2宽景平层洋房（6F）26196.48m2四种产品业态，商业6507.02m2，配套用房2092.98m2，地下面积28797m2，总停车位821个，其中地下车位781个，地上车位40个。

目标项目通过招拍挂取得，法律风险可控。项目地理位置较好，规划配套完善，容积率不高，适宜打造宜居宜投资的高品质居住产品。

3  土地价格测算探讨

3.1 土地成本的测算

房地产开发成本中土地成本一般占到总成本的三分之一左右，可见土地成本控制直接影响整个房地产开发项目的成本。

本项目的土地属于一手地资源，购地测算包括土地成本和契税两部分。在测算中要预测出各项相关的成本，做到不漏项。特别关注税对土地成本的双向影响，其中要考虑到哪些能在土增税中相应扣除，哪些不能在所得税中相应扣除。在购地决策中做到了最大程度的确保测算结果的准确性，对本项目的前期投资决策形成有效支持。

征地拆迁费用也属于土地成本的重要部分。我企业依照政府制定出台的相关政策，结合市场规律，有效实施征地拆迁政策，协同土地管理者在预测时间内尽快完成拆迁工作，推动土地从生地过渡成熟地的时间效率，从根本上为土地成本控制打下伏笔。

该地块用地性质为居住、商业服务业。地块网上拍卖出让不设底价，增价幅度为50万元或50万元的整数倍，按照“价高者得”的原则确定竞得入选人。确定竞得入选人的具体要求以地块出让须知为准。我方根据目标使用的技术、外形的设计、经营管理等各方面进行综合化的考虑来对土地挂拍卖土地测算，确保市场的合理性，并且最大化的保证购房者的利益。目标项目通过招拍挂取得，法律风险可控。项目地理位置较好，规划配套完善，容积率不高，适宜打造宜居宜投资的高品质居住产品。但是若想控制好开发项目的土地成本，必须要对开发区域周边的所有地块都具有足够的了解，大幅度降低金融风险，减少银行的一些呆账坏账，同时，有效的监控土地开发的过程，提高土地的利用率。需要掌握项目区域的土地性质、用地指标等信息，并对其进行丰富的数据分析和信息比对，从而明确各地块的特点，准确预测其在未来市场中的发展趋势。待做完以上这些工作之后，才能够结合企业自身资源，确定目标地块及其最佳成本收益测算。

3.2 土地开发完成后的项目价值测算

土地开发完成后的项目价值测算，这种测算方式的关键在于假设开发法评估。这种测算方式通常采用市场法，同时要考虑到行业中相类似的物业的成交价格以及开发完成后的未来成交价格的变化趋势。通常需要以下测算步骤：

3.3 准确选取土地开发的可比实例

土地的市场价格的高低主要取决于通过开发能够获取预期的土地综合收益的高低。因为土地的特殊性与其它商品所有不同，其价格所对应的价格基础以及形成时间均各有异，其价格主要是由完成开发后的地产的有效需求决定，为把握正常的市场价格行情，需要选择同行业中类似的符合条件的土地交易实例作为项目价值测算的参照实例，通常需要选取3-10个相类经的可比实例，其实例的样本选取统一三个原则：项目的同一性、地点的类似性、时间的接近性、交易的正常性。

3.4 建立項目价值的可比价格参考

土地开发完成后的项目价值测算，需要以市场法为基础，建立完整的可比价格基础，在建立可比价格基础环节中应该统一的内容有五点：统一付款方式;统一采用单价;统一币种和货币单位;统一面积内涵;统一面积单位。因此，在选取的可比实例中，专业人员需要对所选择的可比实例的各项成交价格科学合理的加以换算处理，使成交价格口径一致，可比实例间具备可比性，为项目价值后续的修正调整建立科学统一的参考依据。

比如，本地块用地性质为居住、商业服务业（R2/B1/B2/B3）用地，如商业服务业的出租价格，或以建筑面积作为出租价格单位，或以实用面积为出租价格单位，这也是以可比实例为参考，将开发完成后的商品出租面积口径实现统一，以便后续的价值比较。

3.5 调查出让土地的基本情况

土地的开发成本存在偏高或者各种“瑕疵”等多方面的不足，因此开发商在选择地皮时非常谨慎，需要所对出让的土地进行全面分析和预测，在购买前需要详细调查土地的基本情况。

比如，土地开发中是否涉及拆迁安置等事项，以及已与配套市政基础设施建设等环节的工作是否紧密衔接，避免在开发项目的推进过程中出现相互掣肘的现象，以延长开发工期。

再比如，调查土地所在城市的性质以及地块坐落位置。本地块在受让前，我方派专业人员对该城市经济性质做了详细调查，同时，该地块坐落于市中心区域，适宜居住和商业，周围配套设施完善，交通状况优良，等等。

同时，对地块面积、形状以及平整程度等情况也要加以了解，以便为后继的土地开发成本的测算等事项服务。

根据所调查的土地情况进行预先规划设计，清楚的了解开发项目所定用途中涉及的建筑高度、容积率等。本地块的规划条件中的容积率设定为1.1-1.3，但本项目开发的有建筑限高，经过专业人员的现场勘察，整个地块高差较大，从而导致实际容积率只能做到0.9左右，这对土地价格的测算有着很大的影响。

4  结束语

分析研究招拍挂土地出让的具体方式，可以发现当前招拍挂土地出让的方式，在操作的时候依然出现了一定的问题，主要是由于制度不完善，另外政府土地垄断地位导致的一些影响，所以一定要重视采取合理的方式加强土地出让制度的完善，以便保证土地的利用率，有效的监控土地出让的行为。

参考文献：

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