酒店房地产抵押贷款市场价值评估技术线路探究

【摘要】本文介绍了酒店房地产抵押贷款内涵及其影响因素、房地产抵押价值风险系数、基于抵押风险的房地产抵押价值评估案例，以期优化酒店房地产抵押贷款的价值评估方法，加快酒店房地产拥有者的资金流通速度，促进经济的发展，希望能够给读者带来启发。

【关键词】酒店房地产;抵押贷款;市场价值评估

近年来，商业房地产已经成为我国房地产行业的主流，广义上的商业房地产包括酒店、写字楼、商业广场等类型的房地产，不但具有满足消费者需求的社会服务功能，还具备商家进行经营、投资等商务活动的经济功能。本文主要说明了商业房地产中的酒店房地产抵押贷款的市场价值评估。

1、酒店房地产抵押贷款内涵及其影响因素

为规范我国房地产抵押贷款市场，我国政府于1994年开始，陆续出台了各项相关法律规定，从而解决房地产抵押过程中，房产的市场价值、清算价值以及抵押贷款价值之间存在差异，降低价值评估合理性和可靠性问题。

1.1酒店房地产抵押的内涵

《房地产估价规范》和《关于规范银行信贷业务相关的房地产抵押管理有关问题的通知》中均明确指出，房地产抵押机制评估应当参照当前市场下，类似房地产的价格进行估价。由于现阶段酒店房地产抵押债权人，进行抵押的主要目的是确保风险管理的有效性，即债权人希望通过抵押的方式获得一定的资本，使其获得更高的收益，因此，对债权人来说，酒店房地产的抵押价值不是现阶段房地产的价值，而是未来可能收获到的价值。若抵押价值评估偏低，会降低银行的风险，但与债权人的抵押目的相违背;若抵押价值偏高，一旦抵押人违约，银行将遭受巨大的损失，所以酒店地产的抵押价值是在抵押人和抵押债权人双方参考了市场价值的基础上，结合抵押期间可能出现的市场风险后决定的。

1.2酒店房地产抵押的影响因素

酒店房地产抵押价值主要受到酒店市场价值、未来变现价值、有限受偿权这几方面因素的影响。房地产的抵押价值是，抵押人和抵押债权人在考虑到未来市场变化、短期强制处分等因素对抵押价值造成影响的基础上，由市场价值减去优先受偿权价值所得。而商业房地产价值形成的特點，决定了影响其市场价值的因素，从宏观方面来说，地产所处环境的经济、政策等发展会对其市场价值造成影响;从微观上说，地产的区位以及自身状况等因素也会对其市场价值造成影响。地产的抵押优先受偿权包括了法定优先受偿权、处置抵押物的税费、拖欠款等内容[1]。

2、酒店房地产抵押价值风险系数

近年来，商业银行抵押贷款业务不断增加，催生出一批以评估房地产价值为主的评估师，确定银行房贷资金的数额并且尽可能的降低房贷风险，地产评估较为常用的评估方法包括市场法、成本法、收益法等。

2.1市场法

该方法主要应用于区域性加以市场较为活跃、类似案例比较丰富的情况，但由于该方法主要参照和评估对象较为相似的交易案例，存在一定的局限性，在房地产政策、市场供求关系等发生变化时，评估结果会出现较为严重的偏差。例如2007年，由于各大银行对房地产市场发展的盲目乐观，导致次贷危机席卷全球，增加了各金融机构的管控风险。

2.2成本法

由于酒店房地产是一种将商业和不动产结合到一起的房地产类型。其价值包括了房地产本身的价值和其未来的收益价值。成本法可以应用于新建或在建的酒店房地产评估过程中，但由于其结果更加注重地产重构的各项成本构成，不能全面的反映酒店在经营过程中产生的现金流带来的价值，因此，该方法一般作为评估的参考。

2.3收益法

该方法更注重评估对象的未来价值，通过预测酒店未来收益正常运转所能获得利润，并将收益通过累加的方式，评估地产的整体价格。但现阶段，房地产泡沫的存在以及酒店经营情况的不确定性，都可能造成未来的市场风险。因此在实际的酒店房地产价格评估过程中，评估师应当从多方面对评估价值进行考虑，从而得到更高客观合理的评估结果[2]。

3、基于抵押风险的酒店房地产抵押价值评估案例

商业地产抵押价值评估主要包括，获取抵押地产的市场价值以及抵押价值风险系数这两方面内容，本文通过对某市A单位自行建设并投入运营的B酒店，向银行抵押申请贷款的案例对其进行说明。B酒店占地面积为3638m2，总建筑面积超过13700m2，地理环境优越，交通设备便利，配套设施齐全。其内部建有大型宴会厅、餐饮包厢、大小会议室以及百余间各类型的房型，并在2011年通过该市旅游局的星级复核标准，至今运营状况良好。现由于A单位发展需要以B酒店的地产向银行申请贷款，评估人员参考A单位提供的信息，在市场调研后，采用收益法的评估思路，确定了酒店的经营收入、支出、净收益、收益增长率等内容，最终计算出B酒店的抵押风险系数为18.894%，其抵押市场价值412922338.87元，其中78017546.71元存在风险，因此B酒店的地产抵押价值为334904792.16元。

结论：

商业银行为防控金融风险，银行的贷款方式从原来的信用贷款转变为抵押贷款。房地产因其自身所具备的保值增值性、耐损耗性、不可移动性等特性，成为受到银行方面青睐的抵押物。为保障银行放贷的合理性，对充当抵押物的房地产进行评估，已经成为银行方面极为重要的工作。

参考文献：

[1]熊清妍.商业房地产抵押价值评估实例研究[D].华中科技大学，2019.

[2]李杰.房地产抵押价值评估问题研究[D].西安建筑科技大学，2017.

作者简介：

燕鹤成（1974年）男，江苏泰州人，汉族，中级职称，学历本科。