住宅小区共用部位维修价格高企的原因
——基于信息经济学视角的分析

徐生钰，许天依

（南京理工大学 经济管理学院，江苏 南京 210094）

住宅专项维修资金一般被形象的称为“房屋的养老金”，其合理有效的使用，事关居民住房安全和房屋正常使用年限。但是，近年来，许多住宅小区业主纷纷反映小区共用部位、共用设施设备维修中存在滥用和侵占维修资金的情况，维修资金监管部门也感觉到维修资金使用中虚报价格、过度维修的情况相当普遍。这种情况不但危及到“房屋的养老金”，而且往往使小区业主要么归责于小区业主委员会、物业服务公司“贪污浪费”；要么认为维修资金监管部门“不作为”，引起了不必要的社会矛盾和纠纷。本研究认为，住宅小区共用部位、共用设施设备维修过程中出现的问题，与该过程的信息不对称有关。因此，本研究试图从信息经济学视角，分析信息不对称及其对维修价格影响的同时，用南京市相关数据进行实证分析，并根据研究结果提出相应的政策建议。

1 住宅小区共用部位维修的信息经济学分析

1.1 住宅小区共用部位维修中的信息不对称问题

小区共用部位、共用设施设备维修是个典型的委托代理问题。其中，存在两种类型的信息不对称：

（1）专业知识信息不对称，容易产生逆向选择问题

包括业主委员会成员在内绝大多数业主不可能对某个维修项目具体状况、产生原因、施工方案、工程造价等具备专业知识，也就无法判断施工方案和报价的合理性。而施工维修企业必然是这方面的专家，在明知小区业主不懂专业知识的情况下，就会在维修合同签署过程中容易产生逆向选择问题。

（2）维修过程监管困难，容易产生道德风险

一方面，住宅小区公用部位、共用设施设备的维修项目一般比较分散、维修时间长，派人现场跟踪监督成本太高。因此，施工方的行为几乎是不可观测的，容易出现施工方隐瞒行为的道德风险；另一方面，住宅小区共用部位、共用设施设备维修的结果和质量，作为委托人的小区业主几乎无法知情，维修以后如果再出故障，也无法判断属于维修问题还是新故障。因此，也容易出现施工方隐瞒信息的道德风险。

1.2 住宅小区共用部位维修中存在多级委托代理关系

对上海、南京、武汉、深圳、成都等国内主要城市维修资金使用制度的调查中发现，住宅小区共用部位、共有设施设备的维修，几乎都不是小区业主直接委托维修施工单位进行的，是个多级委托代理关系。

首先，维修资金的使用申请人，是代表业主的业主委员会或者物业管理委员会，这就形成维修资金使用中的第一层委托代理关系。其次，在实际操作中，绝大多数小区都是委托物业服务企业去填报申请材料、组织利益相关业主投票、聘用审价机构、监理机构和维修施工企业等具体工作。这就又形成了维修资金使用中的第二层委托代理关系。第三，对于符合一定条件的维修项目，要聘用监理和审价机构，对维修施工企业进行监督和审核。这又形成了一层委托代理关系。

这样，从小区全体业主到最终的维修施工企业，小区共用部位、共用设施设备维修中存在四级委托代理关系，这种多层级的委托代理关系，必将影响信息传递速度和准确性，加剧信息不对称的程度。（见图1）

图1 南京市住宅小区共用部位、共用设施设备维修中的委托代理关系

2 实证分析

2.1 分析思路

考虑到数据的可得性，作者试图仅仅以电梯和防水维修为例，来分析信息不对称对维修价格的影响。具体来说：第一，相对于住房屋面外墙防水层的维修，电梯、消防等公共设备的维修所需的维修知识技能更加复杂，维修过程难以监控，维修结果和质量无法把控。也就是电梯、消防的维修过程中，信息系不对称程度要比防水层的高。第二，如果这种分析是正确的，则在电梯、消防的维修中，施工方虚报价格的程度就会比防水维修中虚报得更高。

2.2 变量、方法和数据

为了防止施工方虚报价格，南京市在维修资金使用中，对于达到一定金额的单个项目，在施工前聘请审价机构对施工单位的报价进行审核，审价单位对于审核认为超过市场价位的部分要进行核减。核减率越高说明施工单位报价和市场价格的偏离程度越大。如果信息不对称的不同类型维修项目核减率有明显差异，说明信息在维修报价中起了作用。因此，本文就以核减率为主要变量，应用spss22.0对电梯维修项目与防水层维修项目的核减率进行独立样本T检验，如果T检验通过，则说明两个样本具有显著的差异，并且通过比较两者的均值进一步说明信息不对称程度越高，则维修价格虚报程度越高。

本文的数据来源于南京市住房保障和房产局官网，主要是从其公示的2019年4～7月所有住宅小区维修资金使用项目的资料——总共1193条记录中，逐条人工筛选出首款公示、一次性公示的电梯、防水层维修记录共299条，并通过阅读维修记录中审价单位出示的审价报告，逐条收集经过审价的维修项目类型及核减率信息，作为分析的依据。

2.3 实证结果

经过初步的统计，2019年4～7月期间公示的299个电梯维修和防水层维修项目的核减率分布具体如表2。

表2 维修项目核减率统计

观察电梯维修和防水层维修项目核减率的分布，不难发现电梯维修项目更多分布在高核减率范围内，而防水层维修项目则以小于6%的低核减率居多。进一步运用统计软件spss22.0，通过独立样本T检验考察电梯和防水层维修项目是否存在显著的核减率差异，结果如表3所示。

表3 核减率的独立样本t检验

表3报告了独立样本t检验的结果，防水层、电梯维修核减率均值分别为5.79%、9.81%，且p值小于0.001，说明电梯维修的核减率显著高于防水层维修的核减率。随着住宅共有部位和共用设备设施维修所需要的知识技能难度的上升，维修费用溢价程度随之上升。一定程度验证了前文分析得出的结果，即委托人与代理人之间信息不对称是导致维修价格溢价的重要原因，信息不对称程度越高，虚报价格将会越高。

3 住宅小区共用部位维修中信息不对称问题的解决思路

对于如何解信息不对称基础上的委托代理问题，理论相当多。但是，两个基本的方向是确定的：（1）缩小信息不对称程度。（2）激励相容的机制设计。立足于此，在该问题上应该采取以下措施。

3.1 聘请专业的第三方，缩小专业知识造成的信息不对称

就是小区业主通过市场聘请维修方面的专业人士，为自己把关共用部位、共用设施设备维修的整个过程。由懂专业技术的同行对维修施工方案、用料用材、施工过程、工程造价等进行监督，将在很大程度上降低由此引起的维修资金使用安全风险。

3.2 操作流程和申报材料标准化，缩小因无法现场监督而导致的信息不对称

就是为了使信息、信号显示更加及时准确，便于第三方专业监管人员判断与比较，各类项目在操作流程和申报材料的格式、内容方面，应该实现标准化、格式化。标准化、格式化的基础上，再加上懂专业技术知识的第三方监管人员，会在一定程度上解决这方面的信息不对称问题。

3.3 所有主体及时通过网络公开工作进展和状态

公开、透明是最好的监督，互联网渠道可以节省大量时间，也可以免除纸质材料打印成本，还便于审核和事后核查。因此，通过网络渠道对小区共用部位、共用设施设备维修进展和状况及时进行公开，能够对维修资金使用安全起到积极作用。

3.4 建立有效的报酬激励机制

委托代理问题的根治，需要激励相容的机制设计。具体如何设计是一个相当困难的问题。但是，最基本的要求是，无论是专业第三方还是施工方，作为代理人，其在接受监管的同时，给予一个合理的报酬水平，会有利于激励其努力工作、减少机会主义行为。

4 结语

总之，本研究结合信息经济学分析认为，信息不对称引致的逆向选择和道德风险，是小区共用部位、共用设施设备维修价格高企的主要原因。并且，用南京相关数据进行实证分析表明，信息不对称程度越高，施工方虚报价格的可能性就越大。据此，对于该问题的解决，应该设计一整套激励相容的机制，缩小信息不对称程度、促使各级代理人为小区业主的利益服务。