BIM在房产项目测绘中的应用与实现

赵栋　邱峰

摘要：在分析房产项目测绘系统研究现状与不足的基础上，指出将BIM引入房产项目测绘的可行性与必要性，并基于REVIT二次开发建成了三维房产测绘系统BMR。三维房产测绘系统BMR具有三维建模、面积分摊计算、成果图成果报表输出等核心功能，能够很好地兼容BIM设计图数据，从而将建筑工程BIM模型引入测绘管理领域，实现建筑生命周期延伸，为BIM模型在商品房交易、房屋租赁等领域的应用奠定基础。

关键词：BIM技术;房产项目;测绘

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2020）06-0068-72 收稿日期：2020-05-01

1引言

房地产不仅关系到国民经济发展，而且还与百姓的切身利益息息相关。随着房价不断攀升，房屋面积也成为人们关注的焦点。为了维护房屋权利人合法权益，住建部要求各地“加强房产测绘管理”“房产测绘机构对房产测绘成果的真实性、准确性、合法性负责”。然而，在实际工作中，房产项目测绘与建筑规划设计、建筑施工脱节，容易造成商品房预测绘与实测绘面积存在较大差异。为了保证房产测绘成果质量，只能从测绘业务受理、测绘分析、测绘检查验收等多个环节人手，加强质量控制。但是这些措施在提升测绘工作效率、成果质量方面，仍然存在较大的局限性。因此，有必要开发一种新的房产项目测绘系统，将建筑规划设计、建筑施工和测绘监管部门的测绘管理工作衔接起来，使房产项目规划测算、预测绘、实测绘、拆迁测绘等多阶段、多时期、多单位参与的测绘工作成果具有连续性、完整性和可比性。

2现状分析

除了少数地区使用GIS平台之外，当前国内房产项目测绘系统基本上都是依托CAD平台二次开发，实现房产项目测绘图形绘制、属性信息录面积分摊、分层分户图制作等功能。但是这种平面测绘成果数据不仅因与建筑规划设计、建筑施工脱节而不方便测绘成果质量的管理，也因为信息含量较小、在空间表达与空间分析方面存在严重不足，极大地约束测绘成果的共享与利用。为了突破平面测绘的局限，三维扫描技术、三维GIS技术等都被引入到房产项目测绘中。但相比于BIM技术，三维扫描和三维GIS技术都不具备进行房产项目测绘的先天优势。

BIM（BuildingInformationModeling）技术可以将建筑的几何信息、非几何信息全部整合在3D建筑模型上，工程项目规划、勘察、设计、施工、运营维护等各阶段的参与者都能基于3D建筑模型协同作业。国内正在着力推进BIM在建筑领域的应用，从国家到地方也都出台了BIM应用标准文件，可以预见，未来BIM的应用将更加普遍。然而由于管理部门缺乏能够兼容BIM模型的房产项目测绘软件，开发企业在办理预（现）售许可之前，仍需要委托具有相关资质的测绘机构进行预测绘、实测绘，以生成平面测绘图形及成果报表等材料，提交测绘监管部门备案审核。开发基于BIM的房产项目测绘系统，可以直接对开发企业手中的BIM数据进行提.取转化。这样有三个好处：一是开发企业不需要再进行预测绘、实测绘，节约了项目成本;二是数据源唯一，对测绘监管部门开展测绘成果监管、提升成果质量有利;三是BIM模型信息量大、可视化效果好，在测绘成果展示、空间统计分析、商品房交易、房屋租赁、物业管理等方面应用前景广阔。

3基于BIM的房产项目测绘系统

3.1系统概述

三维房产测绘系统BMR是基于目前建筑信息模型主流应用软件REVIT进行二次开发，能够实现从三维建模、实体定义、面积分摊计算、到成果图成果报表输出等全部内业测绘过程的一款三维测绘软件。系统可以为测绘机构提供测绘生產工具，实现BIM模型构建，也能为测绘监管部门提供BIM模型数据读取、审查工具，如图1所示。

3.2主要功能模块

3.2.1项目管理模块一设计中心

系统以树状结构形式展示测绘数据，数据逻辑关系更为明确，较BMFSE多了一层标准层分支，更可观的节点图例。楼层关系更清晰。同时使用右键菜单方式显示信息属性面板，BMR设计中心也可以管理单元，功能区划分，分摊计算等基本测绘功能，如图2所示。

3.2.2三维建模

系统支持多种方式三维建模。一是在已有BIM设计图的情况下，通过REVIT将已有设计图墙中线等导出到CAD，在BMFse平台进行作业分摊后，导入到系统中自动建模。二是直接在空白文档上完成测绘制图，实现一体化建模，如图3、图4所示。

3.2.3定义实体模块

用户可以在BMR特有封闭轮廓线提取实体。BMR实体可直观展示起始位置与高度属性，即可展示户室的自身高度、层高信息，方便用户根据实际业务需要进行核减，如图5所示。

3.2.4成果文件管理

成果报告：系统支持自定义WORD报表功能，WORD报表相对于传统的CELL报表更能自主设计，也符合大多数用户的使用习惯。

成果图：系统具有“一个模型，多种成果”，能够输出工作视图、三维视图、立面图、剖面图、分层分户图等多种成果图件。

此外，系统支持导出shape，也可以导出三维模型，供其他系统利用，如图6、图7、图8所示。3.2.5属性信息与面积线配置模块

属性信息配置：系统采用可停靠属性面板，实时修改幢信息、层信息、实体信息，测绘属性字段丰富，满足各类作业需求，如图9所示。

面积线配置：用户可以为不同的实体类型（如阁楼、封闭阳台等）配置属性信息，如图10所示。

3.2.6二维三维楼盘表展示

系统支持二维、三维楼盘表，两种展示模式可以互相切换。用户可按层、按幢查看户室信息，并补充公用实体信息。楼盘表在二维模式下双击表格行会打上剖面居中显示，在三维模式下会切换高亮显示户室，如图11、图12所示。

3.2.7样式图层管理

为方便用户对轮廓进行管理，系统提供快捷的显示隐藏功能，也提供三种辅助工具处理轮廓线。3.3系统特色

3.3.1基于BIM设计图纸的面积计算

系统可直接提取设计图纸，并且支持墙面层、中心线、核心层边界、核心层中线提取，实现精确的墙分解，使面积计算更科学真实。

3.3.2三维一体化定义与输出

系统可实现自动三维建模，无需转换接口三维再二次拉伸，三维一体化定义，支持BIM模型部分三维数据格式导出。

3.3.3分摊与报告云化处理

可以搭建私有云，实现报告模板数据集中管理，统一控制报告模板、管理分摊算法，做到规范统一。

3.3.4参数化联动控制

依托平台优势，具备参数化联动控制，绘图一处修改自动联动修改，减少工作量，避免低级错误。

3.3.5实现建筑生命周期延申

原本建筑生命周期局限于建筑工程领域从规划设计、施工营运到维护管理几个阶段，三维房产测绘系统将建筑工程BIM模型引人测绘管理领域，也使未来BIM数据在商品房交易、房屋租赁等领域的应用成为可能，实现全面建筑生命周期管理。

4总结与展望

三维房产测绘系统是基于REVIT二次开发、面向测绘机构及测绘监管部门开展内业工作需要的三维测绘软件，系统实现了在BIM模型基础上的三维建模、实体定义、面积分摊计算以及成果输出等核心功能，使房产测绘工作融入建筑生命周期全方位的规划范畴，提高了各阶段测绘工作成果的连续性、完整性和可比性。

由于BIM模型信息量较大，相对于传统的基于二维CAD平台的房产项目测绘系统而言，三维房产测绘系统BMR在大数据处理、复杂结构处理以及协同作业方面存在一定不足，未来将在这方面进一步改善。

参考文献：

1.陈军.浅析房地产测绘的质量控制.中国房地产.2013.15

2.梁志滔.基于GIS的房产测绘管理信息系统架构研究.科技资讯.2019.17（18）

3.满贵龙.测绘新技术在房产测绘中的应用.江西建材.2015.16

4.胡瑛张锋.建筑全生命周期管理中BIM技术的應用.中外建筑.2018.10