三月楼市成交或将改善

甄爱军

楼市成交下滑明显

新冠肺炎疫情对楼市成交量的影响非常明显。

以上海为例，2月成交量出现断崖式下降。据上海链家市场研究部监控数据显示，全上海市 2020 年 2 月共成交新建商品房940 套，环比下降77%，同比下降64%，成交金额64亿元，环比下降75%，同比下降64%。

从今年前两个月的成交情况来看，下降幅度依然非常明显。数据显示，2020 年前两个月，全上海市累计成交金额 325 亿元，同比下降 33%;成交套数为 5003 套，同比下降28%。

从全国范围来看，楼市成交下滑亦非常明显。据亿翰智库发布的“2020年2月房企销售情况”数据，2020年1～2月 ，TOP100 房 企 实 现 销 售 额 9181 亿 元 ，同 比 下 降25.1%;实现销售面积6926万平方米，同比下降23.8%。

疫情对 2 月楼市成交影响更为明显。克而瑞跟踪监测结果显示，2 月百强房企销售金额接近腰斩。数据表明，2020 年 2 月百强房企单月全口径销售金额合计约 3170 亿元，同比大幅下降44.2%（若排除中国恒大，同比下降50.6%）。

房价总体稳中有降

成交量下滑对房价走势也产生了一定的影响。

就上海的市场表现来看，受成交量大幅下滑拖累，房价已经出现回调迹象。据上海链家市场研究部监控数据显示，2020年前两个月上海新房套均总价为649万元/套，同比下降6%;新房成交均价为55820元/平方米，同比下滑4%。

主要城市2月新房价格整体也出现松动。根据中指研究院公布的数据，国内十大热点城市中，仅深圳环比微涨0.02%;上海与上月持平;重庆环比下跌1.09%，跌幅最大;天津、成都等4个城市跌幅均在0.3%～0.7%之间;南京、广州跌幅均在0.15%左右;杭州下跌0.04%，跌幅最小。

不过二手房市场比较稳定，卖家尚未开始调低挂牌价以求尽快脱手。58安居客房产研究院发布的《2020年2月国民安居指数报告》数据显示，2月全国67个主要城市二手房挂牌均价为15503元/平方米，环比微涨0.43%。此外，二手房挂牌价环比上涨城市数量居多，67城中有51城二手房挂牌房价环比上涨。补涨行情仍在持续，包括银川、唐山、汕头、东莞和呼和浩特等此前涨幅不大的城市，2月二手房房价涨幅较大，银川环比增幅为2.7%，扮演了“领头羊”角色。

土地市场出现降温

从开发端来看，土地市场出现降温迹象，意味着开发商稍显谨慎。

易居研究院跟踪监测结果显示，40个典型城市土地市场整体成交量下降，溢价率仍处于历史低位。数据表明，2020年2月，40城土地成交建筑面积2076.9万平方米，环比大幅下降44.5%;同比下降27.1%。

分析人士认为，疫情对土地市场影响比较明显。易居研究院研究员王若辰表示，本次新冠肺炎疫情事件对土地市场造成了较大影响，部分土地出让计划推迟，房企受现金流压力影响拿地也相对谨慎。

今年前两个月土地市场表现同样不太理想。数据显示，2020年1～2月，40个典型城市累计土地成交建筑面积5822 万平方米，同比下降 24%。随着疫情影响的逐渐减小，这两个月被压抑的一些正常拿地需求将有所释放，但大概率难以和2019年上半年的小阳春相比。

由于一线城市土地成交占比较高，导致土地均价上涨。数据显示，2 月，40 个典型城市土地成交均价为4894.1 元/平方米，环比上涨 5.0%，同比上涨 16.7%。王若辰认为，2月份土地均价有所上涨主要是因为一线城市有所回暖，且成交占比较大所致。

當然，从土地成交溢价率变化趋势来看，目前仍处于历史最低水平附近。数据显示，2月，40个典型城市土地成交溢价率为9.4%，与1月相比微幅上升0.1个百分点。2019年12月以来，土地溢价率基本保持不变，维持在2018年底的历史低位水平，预计未来几个月溢价率仍将保持较低水平。

楼市或现打折季

市场成交明显降温，房企销售也受到明显影响，但为何市场上打折促销现象并不多见？

政策的松动，似乎让人更加确信楼市很快就会回暖。2020年2月，多地出台房地产相关政策，政策面整体而言有所放宽。供给方面，南昌、天津、西安、佛山等地允许延期缴纳土地出让金或下调土地出让金竞买保证金比例，将缓解开发商拿地资金压力，对房企逐步恢复土地补充提供支撑。无锡、苏州等地降低预售条件，将有望提速商品房入市。

在需求方面，廊坊、衡阳、南宁等地加大住房公积金支持力度，浙商银行降低非限购城市首套房首付贷款比例，对居民购房资金提供支持。近期地方政策对房地产供需两端均有所提振，行业有望继续保持平稳健康发展。

但是，加快资金回笼速度，已经成为房企当务之急。易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，降价促销并非意味着开发商对未来市场感到悲观，其主要目的是加快资金回笼速度，以缓解当前资金压力，并保障企业现金流安全。尤其是部分上市公司，为了平衡财务报表，更是存在加快回笼资金的内在需求。

专家预计，今年上半年，楼市大面积打折促销现象出现的概率并不低。严跃进表示，就目前市场行情来说，各开发商肯定是要采取促销策略，以对冲疫情带来的影响。

楼市打折促销会从何时开始变得常见？严跃进认为，促销大面积出现，最早可能在两周之后出现。虽然各地陆续复工，售楼处也在逐步开放，但距离真正全面放开，还需要半个月时间。

打折促销的好处显而易见。得益于线上售房的创新营销模式和较大的优惠力度，中国恒大销售增速表现亮眼，2月单月同比大涨118%，1～2月累计同比增长35%。

另据了解，房企已经开始为加快产品去化速度而摩拳擦掌，包括蓝光地产、富力地产、世茂房地产、阳光城等超过20 家房企跟进优惠促销活动，锁定购房高意向客户，降低疫情对房地产销售的影响。