房地产纠纷中的法律风险及其防范分析

关键词 房地产纠纷 商品房预售合同 房屋买卖合同 商铺使用权转让合同 风险防范

作者简介：张玲悦，北京市盈科（东莞）律师事务所，副主任，高级合伙人，研究方向：房地产。

中图分类号：D922.3                                                        文献标识码：A                         DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.08.203

房地产交易市场的活跃，不可避免引发纠纷，实务中这些常见问题到底如何处理，又如何防范？

一、 房地产纠纷中的典型法律风险

结合在近年来工作实务，常见房地产纠纷大致能够分为下列几种，其虽然各有不同，但提前了解有助于防范和化解风险。

（一）新房（一手）商品房预售常见纠纷问题

1.商品房预售合同纠纷中因商品房广告宣传而发生纠纷的案例较为常见

在惠州某临海区域，一房地产项目的开发商，在对外宣传广告中声称其开发的项目物业拥有可户户观海、享有2公里私家海滩、配海上婚礼台、游艇码头、甚至按3000元/m2的标准进行装修、引进豪华酒店品牌进行运营管理等。交付时，买受人发现并没有海上婚礼台、游艇码头以及2公里私家海滩等对房屋价值有重大影响的配套设施，也没有按承诺去委托豪华品牌酒店进行统一运营管理。因此，买受人认为，该开发商最终所交房屋以及所安排的托管服务与原宣传、承诺严重不符。同时认为，该行为直接导致涉案房产价值及升值空间大幅降低，为维护自身利益，诉请开发商支付违约金。法院经审理认为，该开发商在销售广告中就上述宣传存在失实之处[1]。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是该开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。故，法院判决该开发商应当承担相应的违约责任。然，考虑到该地区房价上涨因素及广告宣传可能对消费者权利造成的实际影响，法院酌情按房价的5%来确定某开发商应承担的违约金。

上述案件是商品房销售中典型的因开发商在广告宣传中的问题引发的违约责任;此类纠纷的违约金，往往因合同无约定，而由法院酌情认定。因此，在不同的案件中，会出现违约金的支持比例不一致的情况。

2.商品房销售中的委托合同纠纷是商品房纠纷中常见的另一种纠纷

该类纠纷往往因商品房销售中引入电商平台或其他策划代理公司而引发与三级市场即中介方的合同纠纷。具体为：房地产经纪公司转介客户予电商平台报备后到开发商现场进行看房甚至交易完成后，却出现中介与中介之间以及中介与电商平台/开发商之间撞客现象导致不能结算佣金的情况。此时，由于客户认定规则往往由电商或开发商拟定，会出现不同甚至不合理的认定规则，从而引发中介集体维权要求开发商支付血汗钱之现象。

3.商品房预售合同纠纷中的不能全面及时履行交付、权属登记是第三种常见纠纷

房地产开发周期通常会有2-3年时间，期间，若资金链未能及时跟上或与承包方之间合同纠纷导致在建设过程中工期延期;或者因开发商未能及时缴纳税款等导致迟延办证之情形，根据买受人与开发商的合同约定，若开发商不能全面、及时履行上述义务通常会引发批量诉讼，导致被判令支付违约金之情形[2]。

4.商品房预售合同纠纷中往因宏观调控政策引发纠纷而导致合同不能履行为第四种常见纠纷

近年来，多地为了稳定经济，促进房地产市场健康有序的发展，打击恶意炒房，落实“房住不炒”的精神，相继出台相关宏观调控政策，以维护房地产交易市场的秩序。比如：出台了限购令、限贷令。如深圳最新出台政策，离婚人士无论是深户还是非深户，首付比例都大幅提高。当商品房买卖合同的買受人以贷款方式支付尾期房款的，在合同订立后，由于其本人或家庭已经存在一定数量的房屋或者多笔房贷未结清，受限购甚至限贷政策的影响，将可能无法通过按揭贷款购买房屋甚至不再具备购房资格。此时，买卖合同因不可归结于一方的因素而引发合同履约与否的风险，各方是否有权解除合同甚至要求相对方给付违约金？司法实务处理中，《认购书》或《商品房买卖合同》订立后，因新政策的出台而导致不能贷款从而继续履行合同的，买受人可依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定请求解除合同，并要求出卖人退回收受的房款本金、利息。倘若，非因上述宏观调控政策影响，而因买受人自身征信、流水等导致交易不能的，则买受人往往会承担违约责任，具体以《商品房买卖合同》及补充协议的约定为准。

（二）二手房交易常见纠纷问题

1.房屋买卖合同纠纷是二手房纠纷中常见法律纠纷之一

房屋价格上涨还是下跌往往成为履约与否的风向标。二手房买卖案件中，卖方以房屋价格上涨拒不出售之情况时有发生，而有能力一次性付款的买方，往往在诉讼或仲裁中选择继续履行合同并要求对方按合同约定支付迟延履行的违约金[3]。

2.二手房因被司法查封引起执行异议之纠纷是二手房交易中甚感糟心的纠纷之二

买受人许某向卖方黄某购买二手房，许某支付完首期款并代卖方黄某清偿银行抵押款后，黄某交付了房屋却没有过户，被异议人邱某是另案申请执行人，其对登记在卖方黄某名下的该物业进行了查封。于是买受人许某作为案外异议人向执行法院提出了异议，请求终止对该查封房屋的执行，然该执行异议被驳回。于是买受人许某通过执行异议之诉向一审法院提起诉讼，请求停止对涉案物业的强制执行，并解除涉案物业的查封。一审法院审查后认为，本案执行异议争议的焦点在于案外人许某所提供的证据能否在案件之中证明其享有涉案房产并足以排除法院强制执行的民事权益以及买受人许某对房屋未能及时办理过户手续是否存在过错。法院所能支持的不动产异议理由为：在法院查封前签订合法有效的买卖合同并合法占有该不动产;以全额支付购房款，或按照法院要求交付执行剩余价款;非买受人自身原因尚未办理过户登记手续四个条件。被异议的一方坚持认为房屋未交付以及未及时办理过户是案外人过错造成。本案之中，案外人许某认为其在涉案物业查封前已经签订有效的买卖合同，对已经支付价款提供直接证据并就未支付的部分能按照法院要求进行提存;虽然房屋没入住但实际已经交付之事实进行了举证;对未办理登记手续非因案外人自身因素进行了举证。一审法院经审理，支持了案外人许某的异议请求，认为执行法院不得执行涉案房屋。二审亦予以维持该判决。二审后，委托人许某向执行法院提交了生效文书，法院解除了对该房屋的查封，许某将余下未付款项按执行法院的要求进行扣划后，被查封的房屋顺利完成过户。

（三）商业地产常见纠纷

自2011年开始，出现了较多商铺使用权转让合同引发的纠纷，即名为买卖实则为租赁合同纠纷的案件成为一种新的常见纠纷。

买受人苏某某与某投资公司签订了租赁合同，约定该商铺的租期从2015年1月1日-2033年1月1日，共20年，租金的支付方式为苏某某在签约当日向该投资公司支付总租金的六成，而剩余四成则在签约后一年内分期支付。苏某某在签约结束后，支付了剩余租金，该投资公司也按约将商铺交由苏某某使用。在合同订立时，苏某还就该商铺的使用与某商业经营管理有限公司签订《委托经营合同》，约定苏某某将案涉商铺委托给该公司经营。

该商铺所有人对此事知情且无异议，但自2015年起，该投资公司与该商铺所有者均以各种理由要求苏某某退出商铺，各方亦经多次协商无果。

另，商铺所有者向法院起诉要求解除与该投资公司的物业租赁合同书，法院院作出的民事判决书判项之一为确认解除。后苏某起诉至法院要求解除与该投资公司的租赁合同即商铺的使用权转让合同。法院认为，此案涉商铺与该投资公司的租赁合同已由法院判决确认解除，该项目租赁合同无法继续履行，苏某某有权要求解除该项目租赁合同。合同解除后，当事人已经履行或者已经部分履行的，当事人可以请求恢复原状，即恢复到订约前状态，买受人诉请该投资公司退还租金，法院予以支持。

上述案件，主要是以买使用权的方式一次性支付一定的转让款项，委托第三方公司经营管理，由第三方公司进行统一经营管理。目前，此类商铺涉案纠纷亦不断涌现。

二、房地产纠纷法律风险的防范

一是作为开发商，及时审查購房者的资格并如实告知，是避免纠纷最常规的入口。

二是作为购房者，提前了解当地房地产的购房政策，包括宏观调控政策。在购买商品房的过程中，建议清楚明确约定，当贷款不能审批通过时，是否有能力履约以及不能履行的处理方案。

特别提示，作为二手房的买受人或商铺使用权的买受人，建议先查清楚产权状况并确认产权清晰后，再进行交易。

三是作为中介公司，在代理开发商项目时，建议在与开发商或策划代理公司签订战略合作协议时，明确约定（1）合作期内佣金结算的标准（含金奖）等重要条款;（2）客户转介规则，包括有效客户的界定、争议客户的处理（含撞客、异议期、最终判定），避免在带看成交后，遭遇电商或开发商以客户为其自有客户为由而哑巴吃黄连有苦说不出的经历。

四是诚信履约。作为开发商，诚信履约乃是市场主体的安身之本，作为降低法律风险的主要方式，宣传广告中要如实、客观描述，避免因夸大或虚假宣传引发违约纠纷甚至行政处罚;同时，还应加强项目进度的进度监控，加大风险管理，保证全面、及时、诚信履约[4]。

作为房屋买卖的一方当事人，亦需要切实信守承诺，避免因房屋纠纷引发司法问题进而影响个人征信甚至其他更严重的法律后果。

三、结语

笔者相信，随着市场的发展和交易的活跃，交易纠纷不可避免发生时，提前做好常见纠纷的了解，有助于化解风险，减少纠纷。

参考文献：

[1]王成荣.房地产纠纷中的法律风险及其防范[J].法制与社会，2019（35）：49-50.

[2]杜本明.房地产纠纷高发的化解[N].江苏经济报，2019-12-04（B03）.

[3]张庆运.房地产纠纷中处理行政与民事交叉问题的正当程序[J].科技经济导刊，2018，26（31）：213+203.

[4]林琦.房地产纠纷的成因与解决原则的思考[J].法制博览，2018（30）：260.