浅析公允价值计量对投资性房地产的影响

【摘要】随着房地产行业的迅速发展，其在我国社会经济发展中的影响也越来越显著，但由于房地产价格的较大波动变化，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量对企业则会造成一定影响。本文通过对投资性房地产和公允价值计量概念进行介绍，分析阐述了投资性房地产采用公允价值计量模式对企业产生的影响，最后就现今房地产市场存在的问题提出相关建议，以期促进对于投资性房地产而言的公允价值计量模式的发展。

【关键词】公允价值计量  投资性房地产  影响  建议

一、相关概念

持有房地产的目的是想获得租赁收入或者取得资本的升值，亦或是两种目的都具有，那么这类房地产即可被称作投资性房地产，此时该投资性房地产还应具备可以实现独立计量与销售的特点。

2014年财政部对公允价值计量相关文件再次进行修订，从新具体划定公允价值的确定方式，主要是指在明确的时间区间内，投资者通过更改负债而支付的资金或是抛售资产所获取的资金便是公允价值。与其余计量模式不同之处在于公允价值只能运用于活跃且有效的交易市场中，在此基础上业务双方关系人协同订立最后的协约价格。

二、投资性房地产采用公允价值计量模式的影响

（1）对企业财务数据的现时影响。倘若公允价值计量模式所需的特殊要求被达到，企业可以从实际出发对其模式实施变换，在此条件下，根据准则的具体要求，我们需要对相关的会计科目实施溯源调整。计量模式变换后，企业本来用于经营性租赁的房地产从存货、固定资产以及无形资产科目变更成为投资性房地产项目。考虑到企业修改计量模式后投资性房地产的实际价值将大幅增加，因此公司的总资产数据也会产生较大程度的改变。

企业遵循准则要求对计量模式改变的当年会计期间的上期财务数据信息进行溯源改动，由于企业的投资性房地产选用公允价值模式进行计量后不必对其计提折旧或者摊销，所需要的实际账面金额必须根据投资性房地产的市场公允价实施变动调节。据此可知，假设对于投资性房地产的计量模式企业打算进行变更时，企业的相关数据信息—期初留存收益、资产规模以及所得税费用均会产生一定程度的变动。

（2）对企业财务数据的长期影响。在如今日渐迅速的房市发展趋势下，我国有关的投资性房地产市场交易价格呈现只增加未下降的态势，所以企业的本期收益较大程度来源于该企业所拥有的投资性房地产的估量升值部分。利益相关者在改变的模式后将获得更及时有效的可靠数据，除此之外，企业的所有者权益和关于投资性房地产的公允交易价值两者间的关联也得到显著增强。

对于衡量该模式改变对企业带来的长远作用，企业的偿还债务实力与企业的成长潜质都是较好的反映指标。而就企业的偿还债务实力来看，此项度量方式能够充分体现一个公司的运营管理效率与资金管理能力，公司的持续发展离不开对偿债能力的良好掌控。由于目前的经济环境下，公允价值计量模式能够对公司的资产负债进行良好的体现，他们的实际价值也将更及时准确地得以反映。就企业的成长潜质而言，测量该项能力的标准主要依靠企业的成长潜力与预期发展态势，他们的改变体现着企业后期的经营态势。在准则要求下，当企业选用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量时，当期的营业利润中将会包含投资性房地产的公允价值变动产生的亏损或是收益情况。因此鉴于实际市场变动情况，该项举措将较显著地提升企业的收益水平，企业的成长潜力也会被公允价值变动对营业利润的贡献率所带动提升。

（3）对企业股票价格的影响。在选择投资项目时投资方不但会根据该企业的成长潜力进行决策，同时也会充分了解企业的获利能力，据此可知，相关投资方则应该清楚了解到意向企业的获利信息，加大对意向企业的盈利资金使用情况的考察。能够持续获利是衡量公司的剩余资金品质好坏的的关键。据相关理论分析结果可知，即便公司的股票价格波动起伏很大程度上是受到其收益增加或是减少的影响，但是股票价格最后都会根据企业的获利持续度而回归到合理的区间，而这个区间正常情况下对公司的获利水平反映显著。

由于改变计量模式后企业的收益将会较大程度的出现改变，可是对于相关投资方他们看中的并非是眼前改变带来的收益，更多的是企业是否拥有可持续获利的能力，能否为他们的投资带来最大化的持续收益。因此面对意向企业更改计量方式时，相关投资方将会把关注点更多的放在该项模式所可能带来的每股现金收益上，从而对公司的股票买进卖出量产生较大影响。倘若企业变更计量方式对其实际运营不会形成影响，而目的仅仅是希望粉饰财务现状，那么灵验的交易市场将会根据实际情况进行现实的体现。所以如果交易市场是公开公正时，计量方式变动对公司产生的影响会被股票价格更公正反映。

三、进一步完善投资性房地产公允价值计量的建议

（1）促进活跃市场的形成。公允价值能否切实衡量体现一项资产的核心在于房地产交易市场的活跃水平。及时准确的数据信息只有在活跃的交易市场以及公开合理的评价组织下才可以取得，因此促进活跃市场的形成则成了关键。

（2）规范对房地产信息披露的监管。考虑到计量公允价值的程序比较复杂，利益相关者如果想要准确认识某项投资性房地产的具体公允价值数据资料，就需要对关联的数据资料进行合理准确的披露。在此基础上，对投资性房地产进行的公允价值计量的数据，比如：选取的评估报告、约任的优秀评价组织、信息源的出处等，要格外关注。倘若企业并未实施规范的数据披露，有关的执法机构应当切实查办其应承担的法律责任。

（3）增強会计人员的职业素养。鉴于衡量投资性房地产的公允价值需要拥有扎实的技能和充分的方针了解，因此对会计人员的职业素养提出了很高的要求，所以我们应当切实促进会计人员职业素养的提高。

总之，变更计量模式对企业的发展有利有弊，因此企业应该结合自身情况，权衡利弊，从而做出最佳决策。

参考文献：

[1]何秧儿.会计计量属性的重新思考[J].财会通讯，2006（4）.

[2]张奇峰，张鸣，戴佳君. 投资性房地产公允价值计量的财务影响与决定因素-以北辰实业为例[J] . 会计研究，2011（8）.

[3]沈建明.浅谈公允价值计量对投资性房地产的影响[J]. 时代金融，2016（6）.

作者简介：刘丽娟（1997-），女，汉族，江西吉安人，学历：硕士在读（硕士），单位：南京信息工程大学商学院，研究方向：会计理论研究。