征收房产税的作用、难点及措施分析

摘要：开证房地产税对构建与完善我国财产税体系，促进税费制度的规范化，以及改变既往不动产税制当中“轻保有、重交易”的不良局面，均有着积极作用与价值。本文结合当前实况，首先简要分析了房产税的概念及征收目的，指出了征收房产税的作用，探讨了征收难点及具体措施，望能为此领域研究有所借鉴与帮助。

关键词：房产税;征收;作用;难点;措施

房产税又被称之为地产税、财产税等，主要以不动产（如房屋、土地等）为对象，要求其所有者或者承租人定期缴付一定比例的税费，但需要指出的是，其所缴纳的税款通常会伴随其市值的变化而发生变动。现阶段，我国尚未制定一个比较完整且实效性突出的房产税征收细则与措施，伴随我国房地产市场的不断发展与越发活跃，既有房地产税制已经难以从根本上满足或适应社会主义市场经济的未来发展需要，因而需要及时跟进与调整，这样才能更好的满足当前经济与社会发展需要。需说明的是，征收房产税无论是在我国财产税体系构建与完善中，还是在税费制度规范与优化中，再或者是不动产税制的合理调整中，都发挥着关键性作用。但尽管我国在征收房产税方面有着较好预期，但其在理论层面上，仍然存在许多需要克服的难点与问题，因此，需要采取切实措施加以解决，本文就此探讨如下。

1.      房产税概念及征收目的分析

1.1   房产税概述

财产税所对应的课税对象，顾名思义为财产，要想对财产税问题进行研究，首先要做的便是对房颤、财产的基本概念有一准确且全面的了解。在日常生活当中，人们通常将财产当作是一种人们所持有的利益形式，而基于法学层面对房产税的概念进行理解，更为全面与严谨。法学家通常采用物权、物对财产或财产权进行表述。基于法学角度的物，其除了是指有形物之外，还囊括无形物。对于无形物而言，可将其大概分成两种类型，其一为权利，典型代表为土地使用权;其二为无形财产，比如智力成果等，因此，可把人们所支配或拥有的全部东西，均划归至物上来，而针对物权来讲，其通常被当作将无或有形物当作客体的全部支配权。所以，可从两个视角来分析财产概念：基于主观层面而言，所有财产都表现为某人对某种财产享有支配或调动权，而对于此时的财产来讲，其本质即为财产权人真正享有或持有的一种权利，也就是物权;而基于客观层面来考量，财产就是财产权利所对应的对象，即为物。

房产税实际就是物业税，即公共主体以非公共主体为对象，就其所支配或持有的房地产实施税费征收，此种征税往往具有强制性、无偿性等特点，通常将房地产的实际价值当作计税依据;另外，国家或地区不同，其名称或叫法也存在差异，诸如“房地产税”“、不动产税”等，均指不动产税。

针对房产税而言，其实为一种对财富存量的课税，所以，许多国家均将其划归至财产税当中，依据房产税制既往实践经验，财产税架构当中的房地产税，包含两方面，其一为以土地与房产总价值为对象所征收的课税，其二实际以土地价值为对象所征收的课税，但需要指出的是，无论是何种课税，都将所持有的财产当作课税征收的前提，而把财产价值当作计税依据。所以，基于房地产税所构建的土地制度，其根基并非土地私有制，也就是土地所有权并不是房产税开证的首要条件;在当今土地国有这一经济体制下，若土地施用权拥有价值，那么其便有对房产税进行征收的所需条件，如此一来，基于当前的土地运作机制下，无论是房屋支配权，还是土地使用权，财产权人均享有，所以，在我国，可以根据现实需要，将房产税划归至财产税范畴。

1.2   房产税征收目的

之所以要征收房产税，其目的主要有如下方面：基于理论层面来分析，对于房地产税种而言，其仅需要拥有某种特定的功能便可，无需给予其它方面的功能。需要强调的是，要想实现多种税收目标，通常情况下，需将若干房地产税种的同时进行征收，以此来达成或实现;而在设计房地产税开征策略时，其出发点需要先将房地产税制当中所存在的租税费混杂情况进行理顺与调整，使整个房地产市场能够规范、有序且高效化运用，以此为地方公共服务的更好运转，提供切实支撑;但在现实操作中，不能将房地产税的税收功能给予随意更改或调整。给予长远角度来讲，对房地产总体税制进行改革，当不动产处于保有阶段时，对房地产税进行统一且规范化征收，是今后改革的重要方向。还需要指出的是，在整个财产税架构当中，房地产税为其不可分割的重要构成，同时还是许多国家普遍去征收而且特别重视的一类税种，其乃是整个税收架构当中的重要组成，同时还是国家税种的关键来源，但对于我国来讲，在具体的财产税方面，除了有比较少的税种外，还有着较小的征税范围，因而此方面的税收收入较少。针对此情况，对房地产税进行开证，对我国财产税提示的高效、全面构建，有重要促进与帮扶作用，而且还有助于房地产税制架构当中“重交易，轻拥有”状况的改变与优化。

2.      征收房产税的作用

2.1   对投资、投机性购房加以抑制

伴随当今市场经济的越发活跃，人民群众无论是在生活质量上，还是在收入水平上，均得到了明显的改善与提高，但随之而来的收入差距问题，也正在变得越发明显与突出。特别是近年整个房地产市场的迅猛化、高速化发展，造成了许多家庭条件比较富裕的群体，将大量资金投入到房地产市场当中，从而形成了并不健康的“炒房”或者是投机性购房，使得房价持续上涨，受此影响与驱使，许多低收入群体买房愿望更难实现。针对此情况，便需要对住宅商品房的属性加以明确，并且还需要有一深入了解，即可以较好的满足人们居住需要及日常生活所需的一种必需品，而并非传统层面上的消费性商品。只要围绕房地产持有环节，进行适当的税费征收，方能对多套房拥有者施加控制与限制，增加其房产持有成本;另外，在具体的税收强度上，要能够增加多套房持有者压力的增加，这样才能更好的达到抑制恶性投机及盲目性投资的行为。与此同时，针对那些在社会稀缺资源占用较多的全体，通过让其纳税，可以使拥有多套住房者承担其更大且更多的社会责任。这除了能够对居民住房消费关键的积极、有益性转变提供引导与辅助之外，还能对他们在高档商品住房、超大面积等方面的消费势头加以抑制或遏制，从而对开发商进行倒逼，使其改变供应方向，建造更多的中小户型，更好的满足“刚需”群体需要，另外，还可以对住宅房地产的整个市场供需结构与关系进行不断优化，对既往有着太过浓厚行政色彩的限购令逐步被替代，最终使房地产市场重新回归至理性道路上来，始终保持一种以自住与改善型消费为軸心的合理化状态。

2.2   对地方政府财政收入结构加以改善

针对地方财政收入来讲，其对土地出让金有着严重依赖性，有着并不合理的收入结构。当前，国家在一些城市进行了试点，但其对地方财政收入仍有着比较小的贡献，也未能达到对持续攀升的低价、房价加以抑制的目的。还需要说明的是，通过对比国外经验可知，我国现行房产税在具体的征收对象上，仅为第一次购房的新购房产，也就是“刚需”，而对于那些多次购房者以及存量房产，却较少涉及，而且还有着比较低的税率，因而难以达到调控房地产市场的目的。所以，需要对房地产税的基本目标、主要任务予以明确，基于长远角度来讲，即为通过征收持有环节的房产税，达到对房价进行调控的目的，对当前土地价格的快速上涨施加有效抑制，以此来驱动、辅助地方政府对原有的财政收入结构进行全面、优质化改革，帮助地方政府有步骤、有条理的将既往单纯依赖土地财政的情况给摆脱掉，构建财政来源更为多元且合理的优质通道，最终实现此领域的可持续、快速化发展。因此，针对那些存量房产，特别是多套房产，再或者是面积过大的房产，需要对其征收房产税，此点势在必行。

2.3   对日益扩大的贫富差距进行调节

针对当前的房地产市场而言，其在具体的结构上，出现了比较严重的两极分化情况：其一为富裕阶层，其同时拥有多套住房，普遍存在着人均面积超大以及房屋套数超多等现象;其二，中低收入阶层，其有着比较低的收入，购房难度大。所以，国家不仅要对面向低收入群体的保障性住房建设给予一定扶持，而且还需要继续增加普通商品住宅的供应量，以此来更好的满足中低收入阶层的住房需要。在二手房交易环节，不仅要落实相关调控政策（比如征收20%的个人所得税等），而且还需要在房颤持有环节上，以“存量房”为对象，对其超标面积征收一定比例的房产税。另外，还可对“超标面积”实施征税，使其卖掉多余住房。还需要指出的是，随着房产税收入的持续增多，政府同样可以将更多资金投入到保障房建设上来，使中低收入阶层从中获得更多益处，最终达到调节贫富差距的目的。

3.      征收房产税的难点

3.1   难以确定房地产税包含的内容

针对房地产税而言，其在具体内容上，政府仍然没有给予明确回答。当前，较权威的说法为《财经》杂志的报道：“对当前的城市房地产税、土地增值税、城市土地使用税及房产税进行深入且全面改革，将一些不必要的收费取消掉，对税收进行减少与合并，建立更为健全且优质的房地产税制，此乃今后税务工作的重心所在”。还需要指出的是，应根据现实情况，对当前的依据原值扣除特定比例的征收方法予以改变，且根据特定年限所对应的评估价值，征收房地产税。

针对上述说法而言，其中所提到的房地产税，从基础层面来分析，即为一种囊罗三类广义价格（税收、收费与租金）的综合体，这便产生了房地产税当中究竟需不需要囊括土地出让金的争论。针对土地使用权出让金来讲，实际就是基于“批租制”这一土地管理与使用制度下，国家以土地所有者的角色，在一定年限内，把土地使用权转于土地使用者，而对于此时的土地使用者而言，需要将一些税费教于国家。基于广义层面来分析，即为政府对土地进行出让，从中获得一些收入。基于狭义层面来分析，还需从所得收入当中，将需要胶囊的拆迁安置费、税费减去，所剩余费用便是低价。针对当前学术界来讲，其主要遵循两大观点：其一，在房地产税开征之后，需要将土地出让金划归至整个房地产税当中，将其当做对房地产税费进行设计时需考量的基数;其二，即为房地产税与土地出让金在具体的经济范畴上，有着不同的性质，就是将土地出让金取消掉，更改成以年为单位，于整个房地产税当中进行征收，其理由为：当前随着低价的不断升高，造成房价也随之升高，土地批租制给地方政府带来了许多资金支持，而这些资金可以用于一些公共服务或者基础设施的建设，因而可以使整个社会经济形态得到更好发展。

3.2   房地产税是新税的开征还是旧税的调整

现阶段，针对与房地产出售相关的税费来讲，主要有土地增值税、城市维护建设税、交易手续费、营业税、印花税及个人所得税等;而与房地产购置相关的税主要有交易手续费、印花税及契税等;而与保有阶段相关的税费有土地使用费、耕地占用税及房产税等;针对后面这两项而言，其征收对象为华侨、外籍公民及外伤投资企业等。而在开发、建设房地产时，地租同样为其基本税赋。针对政府收取的地租来讲，其主要有两大部分，其一为实物地租，其二是货币地租;对于前者而言，其主要包含：依据政府文件所规定，由开发企业以一种强制性方式，要求配套建设，且低于成本价格或无成本的给予政府的实物。而对于后者而言，即为各种名目的建设收费，比如防洪费、土地出让金等。针对这些比较繁杂的税费，房地产税究竟时一个新税种，还是旧税种的调整，仍然未能明确，如果是一个新税种，那么是否会造成原本房地產税种的复杂程度的增加，引发新混乱;如果是旧税种，那么其能否实现整合、优化，这些均为当前需解决的难点。

3.3   处理房屋、土地间关系的难点

针对已经征收房产税的国家而言，其在处理土地与房屋间的关系上，主要有如下方式：（1）房屋税附属土地税。对于此种模式来讲，其早在租税早期便已盛行。需要指出的是，早期房屋与土地之间有着密切关系;土地税与房屋税同时进行征收，而没有将其分开，之所以会存在此种情况，原因为当时有着比较低的生产力，土地所有者原本就需要承担比较大的税，而且当时还有着比较小的房屋交易量，因而可以忽略房屋税的财政意义。对于此模式而言，尽管已推出当前舞台，但一些国家仍在使用。（2）土地税与房屋税混合分离制。对于此模式来讲，实际即为将土地、房屋与其它不动产进行合并，均划归到不动产税范畴。其主要优势就是能够统一税种，征管方便，而且还有助于纳税人税收负担的减轻，防止重复征税。

3.4   设置房地产税征管体制的难点

在征收、管理房地产税时，首先遇到的问题是征收方式与征收环节问题，针对居民的房产来安静，其通常情况下，所采取的是交由物业管理企业来进行代扣代缴，或者是纳税人自我申报;但需要指出的是，无论是何种方式，均有一定难度，特别是纳税资金来源与财产税税源之间所存在的非一致性。所以，在征收房地产税时，需要将我国有无相关征管技术、配套基础等进行充分考虑。若难以做到有效征管，那么便不能实施，所以，房地产税征管体制的设置与完善，同样是当前需解决的难点所在。

4.      解决开征房地产税难点的具体措施

4.1   土地出让金不可划归至房地产税中

基于理论层面来分析，地租与税收实为两个有着不同经济性质的范畴，税收主要借助国家政权来实施再分配，实为一种无偿索取，而对于地租来讲，其则为土地使用者与土地所有者之间，秉持协商、互利且平等的原则而建立起来的一种特殊的民事契约，土地所有者的收入为其实质所在。针对我国来讲，所采用的是比较传统的城市土地國有制度，因此，政府在其中扮演着两个角色，不管地租，还是税收，所的收入均流入到政府，但这也不能直接认定地租与税收之间存在着本质性差异，伴随我国市场经济的持续、健全发展，此种差异现实意义重大。

针对土地市场化配置来讲，其乃是整个土地管理制度当中的关键性内容，而对于国有土地的有偿使用而言，则为市场化配置架构当中的基本环节，另外，土地出让金则为国有土地市场化配置的基本表现，是土地配置规划的一次大范围、深层次改革;但需要说明的是，可能其相比整个市场经济要求，差距仍然比较大，但其却代表了我国土地制度的未来发展方向。若将土地出让金制度取消掉，那么便难以推动土地使用制度的深层化变革。基于政策原则层面来讲，国家积极推动城镇建设税费改革，如果相关条件具备，那么便可对不动产开征房地产税;从中可知，其所指的实际就是当前处于运行状态的各种税收或收费，并未把土地出让金与当前的其它收费合并（比如土地增值税、房产税等），也没有向房地产税进行转化。因此，从政策层面来分析，如果没有区分的把土地出让金与当前处于实际运行状态的税费合并在一起，统称为地产税，那么是存在错误的。

4.2   房地产税应为旧税的调整

据《社会主义市场经济体制若干问题的决定》得知，在进行城镇建设税费改革进程中，如果相关条件已经具备，那么围绕不动产，对其开展统一且规范化的房地产税，可秉持“简化、归并、轻税”的原则来开展，也就是对既往的旧税制进行改革，将原先比较复杂的地方进行简化，另外，还需要将所存在的差异转变为统一。还需要强调的是，除了要将销售、建设环节有着较多税收、负担比较重以及有着较少的使用环节等问题给解决掉之外，还需要将那些与房地产有紧密关联的收费问题给解决掉，把收费划归至合理化、规范化、人性化的税收渠道。借助此改革，实现商品房相应开发成本的降低，并对房地产企业负债情况予以改善，促使商品房在具体的销售价格上。与广大收入群体的住房需求、需要相符、相适应。基于税收部门的层面来考量，房地产税在具体的改革上，除了要对那些不合理的旧税体制进行改革外，还需要采取切实措施，推动整个房地产税收的规范化、合理化与统一化;所以，需要积极拓宽旧税制改革，拓宽范围，使之更好的符合现代发展需要。

由此表明，对房地产税进行征收，主要是调整、改革旧税制，而其重心需多围绕财产性质税收的整理与合并上来。现阶段，与房地产息息相关的税收，在整个房价当中，有着比较高的比重，因此，购房者往往有着比较中的税收负担;但需要指出的是，房地产税的征收对整个房地产市场的长远发展有无不利影响，有学者便给出了具体解释：对房地产税进行征收，本意并非是增加税种，而是把那些比较复杂的税种、税费实施统一化、合理化调整与合并;当对房地产征税予以明确后，其透明度便会有大幅增加，这对于消费者更好的监督、监管房地产行业，有着积极作用与效能。因此，开征房地产税，现实上就是优化房地产市场的秩序，使其更加合理化、高效化。还需强调的是，通过征收房地产税，在近期不会使购房者的负担增加，从长远角度来分析，其对我国社会经济发展及房地产行业良性发展，均有着重要促进作用。

4.3   土地与房屋应联合征税

需要强调的是，因房屋在具体价值上，与土地价格之间有紧密关联，房产伴随土地的升值而升值，尤其是那些区域比较好的土地，在此处建造住宅，往往有着比较高的房屋价格。因此，在整个房屋价值当中，包括低价等因素，地产与房产在具体价值上，较难进行准确区分，如果强行将二者分离，除了不合理之外，还会有比较大的技术难题。基于当前房屋税与地价税独立征收的税制改革下，同样有重复课税问题的可能。比如我国某些省份的房屋税，其中在房屋标准价格方面，明确规定应将街道等级调整率加入其中;对于此调整率而言，主要依据土地的实际位置及优势来明确，因土地也需要将其区位因素考虑在内，因此，在关于房屋标准价格所对应的评价体系当中，存在对某因素重复或错误课税的情怀康。所以，建议针对土地上的建筑物，可以采取联合征税的方法，将其价值相分离的不足或问题给解决掉，这样不仅能实现税制简化，而且还方便征收，有助于征收费用的节省。

4.4   明确房地产税征收标准

（1）解决新购房与已购房产的税收差别。有学者指出，依据法不追溯的基本原则，针对已经购买的住房，如果对其急性追溯征收，那么是不合规的，甚至是不合法的，人们在购买住房时，难以围绕后期税制的变化开展准确且详细的预期，所以，禁止用一个新制定的征税标准，对此前的购房行为进行约束。（2）明确房地产税应征面积。针对房地产税的应征面积来安静，究竟依据何种标准来明确，有学者专门作出了解释，即以家庭人均住宅面积这一标准对住房加以明确，对于超出的这一部分，需缴纳房地产税，此方法已在我国多个地方成功运行。本文建议采用此种应税标准，因为其能够较好的预防新政运作初期可能给社会带来的一些负面影响或动荡，而且对我国居民更加合理的购房消费，有重要促进作用，因而能够较好的达到居者有其屋的目的，使我国的房地产税征收标准变得更为高效与实用。

5.      结语

综上，房地产税的征收问题已经成为社会热议话题，究竟该不该征收，以及该怎样征收，始终是人们议论、探讨的焦点。需要指出的是，房地产数实为一种国际性税种，对其进行征收，不仅对我国财产税体系的构建与完善有利，而且还能改变传统税制当中所存在的轻拥有、重流通的局面，对税费制度的规范有利，因而有助于我国房地产市场的健康化、持续化发展。但需要强调的是，在征收房地产税方面，尽管仍存在许多难点，一些配套设置、制度仍不够完善，但伴随我国经济体质改革的持续深入，法律法规的日渐健全，这些难以会逐一被解决;因此，房地产税征可谓收势在必行。

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作者简介：

谢恩（1979-），男，汉，籍贯：四川省绵阳市三台县，职称：讲师，学历：硕士研究生，研究方向：房地产管理.

说明：四川工业科技学院校级项目

征收房产税的困境与对策研究编号：GKY17A23