加强闲置储备土地和资产管理的研究分析

刘 惟

（秦皇岛经济技术开发区西区国土资源所，河北 秦皇岛 066004）

1 闲置储备土地和资产管理存在的问题

1.1 闲置储备土地管理存在的问题

没有较为完善的对限制储备土地管理机制；对闲置储备土地管理的效益较低；管理监督的力度不高，导致在对闲置储备土地使用率不高［1］。

1.2 储备资产管理存在的问题

国家土地资源出让的收人和储备土地资产混淆，导致用地的使用成本较高，使资产周转造成困难；储备资产的成本较难收回，造成闲置储备资产管理苦难；征用土地资源与新用土地的报批工作同步进行，使资产供需矛盾剧增，储备资产需求量较大；存在违规调用资金的状况出现，而且其中的数额相对较大，小部分储备资产管理领导者的管理规范意识不强，将土地储备资产专用到非土地资源储备的项目中；较为有限的储备资产被招商引资的项目占用，存在违规占用、圈占土地的状况出现。由于没有被批准建筑就占用土地资源，造成土地闲置资源的大量浪费；储备资产严重短缺，导致企业单位还贷资产的压力剧增。

2 加强闲置储备土地管理途径

2.1 加强政府的主导作用、多部门的联动作用

对国家闲置土地资源进行管理的时候，会涉及到多个部门，所以需要加强政府的主导作用，推动多部门联动效应。政府部门是管理闲置储备土地的责任主体，明确职责分工，完善有国家政府带头，土地、环保、建设以及规划等各个职能部门的联动工作，避免出现九龙治水的局面出现，协商解决相关单位在土地建设开发过程中面临的问题，促进倒闭机制的产生，时刻监督用地企业能够及时的开发、推进以及竣工的各项事宜，将通报制度引入其中，将各项工作的进度及时告知所属部门的政府，促使政府部门做好监督工作［2］。针对因为政策调整、处置信访事件、政府不按期交地、文物保护以及军事管制等原因造成的土地闲置状况的出现，需要相关政府部门主导从而推动闲置土地能够正常处理。

2.2 细化对闲置储备土地的分类

政府需要不断的细化对闲置储备土地的分类，可以分成：闲置、未供以及低效，充分运用上述三类的闲置土地的类型，秉承着严苛执法、主要解决实际问题、综合考虑环境历史等因素，保障闲置储备土地能够发挥最大作用、理清土地闲置的责任与原因，对不同种类的土地进行区别分类、处置。政府的问题主要包含：规划调整、房屋建筑拆迁未按期完成以及毛地出让等。因为政府原因造成的储备土地闲置就需要确定闲置的起止时间，将土地整体闲置时间减去政府造成闲置的时间之后，若是还没有符合闲置土地标准，就可以将此定为是非政府的原因导致的土地闲置状况出现。对于不同形成土地闲置的原因，政府需要采取针对的解决措施，“因地制宜”、“因企制议”，实施不同的策略［3］。

2.3 推行差别化供地策略，全程监督项目建设开发过程

需要对项目用地建设进行严苛的审核，把供地策略转向高集约用地、低污染产业、高等技术含量以及较强创新能力的产业。提升使用土地投入的强度与容积率。严格落实对土地跟踪监管工作，把闲置土地处置、监控前移，使用运用航空科技与卫星等高科技软件与技术进行排图检测，运用建立诚信档案、信息公示、以及现场核查等模式，以便于实现土地开发建设的监控，防止出现新的闲置土地。与此同时，若在监测中发现有长期蓄意围地的土地开发商，建设黑名单制度，实现全国信息共享，从而较为显著的遏制土地开发商进行蓄意围地的行为。

3 加强储备资产管理途径

1）禁止预先收用土地建设单位的款项，隔断土地资源被拉用、挤占的状况，从而保障储备资产的充足与规范性的运作［4］。2）禁止产生违反规定的临时调动土地储备资产用于非土地资源储备的支出，例如：市政工程中的工程款支付。建立完善储备资产的封闭型运行的机制，严厉杜绝出现不法抽调资金的状况。3）提升对已批下的土地项目征用的速度与出让的进度。在土地出让之后，能够立刻进行催收、解库以及清算等步骤，从而提升资产周转的速率。4）对于公益的土地建设事业进行拨款的时候，按照一定的规章进行拨款，杜绝出现拖欠资产问题出现，保障能够较快速的回笼储备资产，以及组织征地步骤提供较为有利的资产支持。5）对于目前房地产开发商出现疲软的状况，需要不断地探索出合理、科学的方案，保障能够小面积的供应。保障资产能够及时的回笼，从而有效的缓解土地建设工程与储备资产短缺的问题。6）提升监管力度，针对已经供应的土地资源的容积率以及各项用途在发生变更的时候，需要依据规定让其缴纳出让金，从而缓解储备资产缺乏的状况。7）完善土地补偿费用等相关的支出费用，禁止出现占用储备资产的情况出出现。

4 结语

在进行加强闲置储备土地和资产管理的研究研究过程中发现，政府相关部门需要意识到闲置储备土地与资产管理目前存在的问题，保障闲置储备土地和资产管理的科学与合理性，从而促使国民经济稳步增长。