房地产企业会计核算存在的问题和改善措施

孟 杰

（国网山东省电力公司青州市供电公司，山东 青州 262500）

随着经济的快速发展，房地产企业在国民经济中占据着重要地位，是国家现阶段重要的税收来源。同时，政府也在不断加强对房地产方面的关注，陆续出台了各项限制性政策，使得房地产行业面临的生存发展压力越来越大。在这种情况下，各企业纷纷通过加强对会计成本的控制来提高经济效益、提升竞争力。通过科学合理的会计成本核算能够提高房地产企业的财务管理水平、经营成效以及市场经济效益。

一、房地产企业会计核算的内容

房地产企业开发产品的会计成本核算是对开发过程中发生的各项成本费用，按照一定的分配比例在不同核算对象之间进行归集和分配，以计算出项目的总成本和各个核算对象的单位成本。企业通过制定合理的成本区间，调动企业相关人员的工作积极性，促进各部门重视成本控制，以提高企业的经济效益，促进企业的持续发展。

房地产企业开发产品的会计核算成本一般通过“开发成本”一级科目进行核算，下设二级、三级科目。开发产品计税成本支出的内容如下：一是土地征用费及拆迁补偿费，主要包括土地出让金、大市政配套费、契税、拆迁补偿支出等；二是前期工程费，主要包括项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究等费用；三是建筑安装工程费，主要包括开发项目建筑施工费和安装工程费等；四是基础设施建设费，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气等社区管网工程费和园林绿化等园林环境工程费；五是公共配套设施费，主要包括开发项目内发生的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出；六是开发间接费，主要包括管理人员相关的工资、福利费等费用，以及折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和项目营销设施建造费等。

二、房地产企业会计核算存在的问题

（一）成本费用归类不合理

房地产开发企业在日常实务操作中，存在对所有费用按直接成本和间接成本随意划分的现象。因为房地产企业一般比较重视开发项目的整体会计成本，忽视了对成本费用的分类核算。房地产企业习惯将成本核算重点放到核算工作上，往往忽视了各个分项成本，没有根据实际情况将其进行合理分类，导致成本核算结果不真实，同时容易给后期的土地增值税清算造成不便。

（二）成本核算对象不明确

房地产开发项目比较复杂，而且周期长，一个项目可能分期开发，而且每一期包含不同类别的开发产品，核算对象众多，在成本归集的过程中，容易出现成本划分不明确或者混淆的情况。

如果成本核算对象的划分过于粗放，会导致核算对象之间的成本相互混淆，无法按照核算对象进行成本核算；如果成本核算对象划分得过于精细，会导致核算对象种类较多，然后再进行成本汇总时工作量巨大。同时，如果工程预算部门或者施工部门在签订施工合同时没有与财务部进行充分沟通，对施工内容未进行明确界定，会造成核算对象划分不明确，极易给会计核算工作带来不便，使后期的土地增值税清算工作不能有效开展，影响企业利益最大化的实现。

（三）销售收入确认标准不明确

房地产项目的开发周期较长，一般都要跨年度开发，所以收入也需要跨年度进行确认。由于房地产企业在项目建设初期，在土地征用、工程施工、市政配套费等方面资金投入巨大，所以房地产销售一般采用预售、分期收款的方式。这就意味着开发产品的交付时间和收款时间不一致。（1）部分房地产企业认为开发产品验收合格并办理竣工备案手续，同时签订预售合同并开具发票，就实现了开发产品的销售风险转移，此时房地产企业就可以确认收入。房地产企业的这种收入确认标准存在一定的弊端，若开发产品没有进行验收或者验收过程中出现问题导致未及时办理竣工备案手续，就不能确认收入。（2）部分房地产企业认为，开发产品不仅要验收合格并办理竣工备案手续、签订预售合同并开具发票，还要将开发产品移交给购房者，才算实现了风险转移，才能确认收入。房地产企业的这种收入确认标准意味着一旦业主对开发产品有异议，与房地产企业未能协商一致，不配合移交，就不能确认收入。总之，不同的房地产企业对风险转移的确认标准不同，导致在实际会计核算过程中，各自的收入确认标准存在一定的差异。

（四）开发项目竣工决算不及时

重视工程决算，忽视项目竣工决算是房地产企业普遍存在的问题。工程决算一般在工程施工完成后规定的时间内完成，有明确的时间点，而项目竣工决算涉及诸多方面，例如：配套设施的施工进度、相关手续的办理进度等，容易造成项目竣工决算的拖延。项目不能及时进行竣工决算，将严重影响企业的成本、利润、企业所得税和土地增值税的计算，且涉税风险较大。

三、改善房地产企业会计核算的措施

（一）加强会计成本核算中费用的分类核算工作

根据相关会计、税收法规的规定，可以在“开发成本”科目下设置二级、三级、四级科目，对费用进行合理的分类和归集。例如：开发成本--XXX项目—普通住宅/非普通住宅/商业用房—土地成本/前期工程费/建筑安装工程费/基础设施建设费/公共配套设施费/开发间接费用。

在进行成本核算阶段，建立一套详细规范的归类标准，严格按照会计制度、税收法规的相关规定，做好各类成本的分类汇总工作，将不同类型的成本费用合理归类。

对于道路、供水、供电、供气、园林绿化等不能归类到某个具体核算对象的成本费用，应按照每个核算对象的相关比例进行分摊，具体分摊比例可以按照建筑面积或者可售面积进行分摊。

（二）合理划分成本核算对象

房地产企业成本核算对象的划分需要从会计和土地增值税两个方面考虑。

房地产企业的成本核算对象依据立项内容进行划分。在立项前期，要根据房地产开发产品的性质、开发时间、完工进度、装修标准、施工单位、管理需要等情况确定立项内容。如果立项内容分别标明住宅建筑面积、商业建筑面积、地下停车场建筑面积等，应分别核算。对相同性质的开发产品，如果完工时间差异过大，应分别核算；如果完工时间基本一致，为避免重复工作，可以合并核算。开发产品的性质、完工时间的不同，决定了成本核算对象的不同。根据立项内容、综合考虑会计核算和土地增值税清算两个方面，确定具体的成本核算对象。

（三）明确收入确认标准，合理配比成本

《企业会计准则第14号—收入》第四条规定，企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。对房地产企业而言，有两种销售方式：现房销售和期房销售。

现房销售是指购房者可以即买即住，商品房销售应在履约时点确认为收入。

期房销售是指房地产企业在建的、无法即时交付的房产。房地产企业与购房者在商品房建造过程中，与购房者签订《商品房预售合同》，在竣工交付前收到商品房的全部房款，并将商品房的相应房号指定给了固定购房者，商品房具有不可替代的用途。期房的出售可以按照时段履约义务确认收入。

在收入确认的同时，要结转相应的成本。这就要求房地产企业在日常财务工作中，应根据开发产品完工进度、付款进度要求施工单位及时开具发票，对于已经完工的合同应协调各部门尽快出具决算，及时办理结算和发票催收工作，保证会计核算上的成本能够准确计量，做到收入、成本合理匹配。对于已完工、还未决算的工程可以预提成本，在每年的5月31日即企业所得税汇算清缴前与施工方协商，开具结算预估金额的90%及以上的发票。根据税法规定，可以按合同金额的10%预提成本。

（四）提高对项目竣工决算的重视，确保项目及时结算

由于影响项目竣工决算进度的原因很多，导致很多房地产企业对于项目的竣工决算没有时间限制，一拖再拖。对此，可以根据项目规模设置明确的核算周期，协调各部门按预算推进工作进度，一是确保每项施工项目完成后及时出具工程决算；二是及时跟进项目手续的办理。对部分尚未按时出具决算的工程可以暂估成本，确保项目竣工决算能如期进行，在出具决算后根据决算金额调整开发成本。

（五）加强会计人员培训，建立一支高效的财务队伍

房地产行业具有较大的行业特殊性，这就对房地产财务工作人员的专业性提出了更高的要求。近几年，政府关于房地产行业的各项税收政策不断颁布，特别是“营改增”后，相关政策和制度也发生了巨大改变，这就对财务人员提出了更高的要求。首先，财务工作人员必须具备专业上岗证书、会计电算化证书，确保职业素养能满足工作的要求；其次，企业要制定相应的培训内容，开展多种形式的学习培训，如线上学习、外出培训等，要求财务人员及时学习、深入研究相关的会计制度，及时掌握各项税收政策，合理运用优惠政策，为公司创造更多的效益。通过不断学习，提高财务人员的自身业务能力，提升工作效率，为房地产企业的会计核算工作作出应有的贡献。

四、结语

房地产是一个特殊的行业，其开发的产品具有独特的运营特点。因此，企业财务部门应当不断改进核算方法、强化核算意识、明确处理流程、规范会计处理范畴，降低房地产企业的经营风险、税务风险，提高运营发展水平，为房地产企业的长远发展保驾护航。