“笔误”引起的登记错误可否依职权更正

某市不动产登记机构询问：我市有一处商业用房，在首次登记时，因录入错误将土地使用年限登记为50年，而土地出让合同则明确是40年。而后这一商业用房已经转让，在受让人的权属证书上，土地使用年限仍然按上一手登记内容记载为50年。现在受让人也因转让该房而申请转移登记，工作人员在审核时发现了这一错误，但买卖双方都不愿意更改，并坚持要求继续办理转移登记。我们认为这一错误明显是因“笔误”引起的，应先予更正，如果申请人不愿更正，拟采用依职权更正的方法来纠正。但注意到《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第81条规定：“不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当……依法予以更正;但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外”。这一登记错误是发生在首次登记，转让给受让人时属于涉及权利处分的登记，若按上述第81条但书的规定，则不能依职权更正。问：因“笔误”引起的登记错誤是否适用上述规定，可否依职权更正？

金绍达：原《物权法》和《民法典》都没有直接规定登记机构依职权更正登记。在梁慧星《中国物权法建议稿》中有“登记机关发现有明显的登记错误时也可以依职权更正”（第31条）。如果登记机构明知登记错误且有充分的依据来证明时仍不进行更正，则不符合行政行为“有错必纠”的原则。因而，《细则》第81条规定了登记机构可以依职权更正登记，只是对错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的进行了限制。这一条规定的立法本意，是在这种情况下，登记机构依职权更正可能会影响第三人的利益。一旦错误的登记影响到登记簿记载的权利人或利害关系人的利益时，登记机构限于自己的职能，较难处理因错误登记而引起的纠纷，所以作出了这一规定。

本例中的登记错误是在录入信息时产生的，应属于“笔误”范围。这一错误产生在首次登记，在为受让人办好转移登记后，应是“已经办理了涉及不动产权利处分的登记”。因此，按目前规定，不宜由登记机构直接依职权更正。

因“笔误”引起的登记错误当属极少数，无须单独进行规定。但对错误登记后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的，仅将其排除出依职权更正登记的范围，既不能避免因错误登记而引起的纷争，还可能使错误的登记继续影响他人。建议参照《房屋登记办法》75条第1款和第2款的规定，对《细则》第81条的内容作一些补充，加上“未办理更正登记前，权利人申请转移、变更登记的，登记机构应当暂缓办理”。这样既可以避免错误登记对更多的人造成影响，也符合《细则》第81条立法的本意。