世纪山谷花园项目设计咨询服务实践

文/深圳市华森建筑工程咨询有限公司 张小花

0 引言

建设项目咨询服务起源于我国推行的施工图设计文件审查制度，工作的重心侧重于“强条”的强制性审查。2017年国务院办公厅发布《关于促进建筑业持续健康发展的意见》（国办发〔2017〕19号）明确“全过程工程咨询”理念，涉及建设工程全生命周期内各阶段的管理服务。近年来，市场需求不断变化，设计咨询服务内容也在变化，增加第三方审查平台、精细化审查、结构顾问、机电顾问及其他类型的咨询服务业务。从项目全生命周期的不同阶段看，工作内容从施工图审查到项目建议书编制、可研报告编制、EPC技术要求编制、建造标准编制、企业审查要点编制、精细化审查、专项设计咨询等。尽管市场需求不断变化，咨询服务内容也在逐渐调整，但咨询服务为客户创造价值的核心始终不变。

1 工程概况

世纪山谷花园位于深圳市南山区沙河片区，即沙河街以西、沙河东路以东，项目建设用地面积42144.57m2，总建筑面积38.80万m2，项目用地被浣纱路分隔成东西2块，分别为一期和二期。一期包括住宅、商业、办公、酒店、配套公共设施、地下商业、地下停车场等；二期包括住宅、商业、公寓式办公等，其中二期有2栋248m的超高层住宅。用地西侧为沙河高尔夫球场，属于景观稀缺资源，故甲方对该项目格外重视（见图1，2）。

图1 项目鸟瞰

图2 项目沿沙河东路一侧效果

2 设计咨询服务

2.1 各设计阶段的咨询服务

方案设计阶段未与甲方确认具体的咨询方向，待设计院提供设计图后开始进行。期间参与项目例会、各种方案讨论会并发表意见，在住宅布局、套型设计、商业布局、建筑物遮阳、超高层建筑架空层绿化等方面进行专题论证，出具计算书或其他论证的咨询报告。由于缺乏针对性且属于被动式服务，服务成果有限。

初步设计阶段与甲方深入沟通，双方对咨询服务的需求逐步提升与强化，甲方期望咨询不仅立足于单纯的精细化审查服务，而应作为甲方的顾问方，站在甲方立场，从项目策划、施工、运营、维护等多维度为甲方出谋划策，立足于为项目增值。

明确甲方需求并以此为目标，咨询服务工作及时调整内容与方式，与甲方紧密互动，瞄准甲方需求痛点，重新梳理方案，开展专项咨询研究，为项目出谋划策、优化提升。此转变提高了咨询能力，也可从项目中了解甲方对于咨询服务的真正需求。

调整后的咨询服务得到甲方肯定和积极评价，对于项目中的技术问题委托咨询方进行专项研究及优化。该项目的设计咨询从单纯被动式服务，扩展到方案、初步设计及施工图优化咨询的主动服务，参与甲方的设计及运营维护管理中，体现设计咨询为甲方及项目增值的价值所在。

以客户需求为导向是设计咨询服务体现自身价值的重要理念。在甲方需求导向下，对项目设计全过程咨询服务进行尝试。在此项目中甲乙双方共同梳理13个议题，围绕议题进行深入研究，并提出咨询报告，报告提交甲方和设计方，共同研讨，汇总确定咨询意见的修改及落实方向，使每次咨询意见形成闭环，修改图在下一阶段设计图的精细化审查中检查落实。

2.2 设计咨询服务实践与探讨

从甲乙双方共同梳理的13个议题中选取部分内容，介绍该项目的咨询工作实践。

2.2.1 标准层设计

1）公共区域的优化及细化工作 水平管线布置原则、净高控制、区域内所有门窗洞口布置位置、立管及消火栓布置等。

2）户内空间 空间尺寸复核，门窗开口位置、大小及开启方式。

3）机电管线设计原则及优化 室内立管、空调、新风、排气、燃气等部位分析及优化；机电设备布置。

4）装配式建筑对标准层平面的影响分析。

5）套型平面布置优化，涉及平面家居布置及家居模块标准化等。

通过上述5个章节，对项目所有标准层进行梳理，提出优化意见150条，如核心筒尺寸的优化使得房率提高、管道井检修门的开启门轴优化、维修方便等。

2.2.2 地下室管线排布及净高分析

具体内容包括：对地下室管线布置进行梳理；在预判各功能空间的净高可否满足使用要求基础上，优化其空间效果；检查管沟、集水坑、跨越通车道的管线等对停车位的影响，改善行车条件。

2.2.3 物业管理

物业管理包括：垃圾房（位置、大小、装修垃圾）；楼层取水布置位置及数量；物业管理用房位置；安防模式、设备用房布置等。在上述4个章节共提出优化意见30条，预留垃圾收集位置并考虑如何运至垃圾转运站（见图3）；预留清洁给水点；物管、商业人员交叉；冷却塔位置设置等。

图3 垃圾收集分析

3 结语

咨询工作能否让设计单位接受是其服务难点。从咨询服务角度思考如何改善服务内容及落实咨询方案，如何将弱势的被动服务转化为主动服务，需完善工作机制并提前约定，协调各方工作，使咨询意见转化成为甲方的增值服务，以更好地落实于设计中。

咨询服务既需考虑合规性，又需兼顾甲方建造标准要求及EPC控制要求，为此，必须不断学习提升，以适应市场挑战。在为业主提供服务的同时也能提升自身服务能力，向项目全过程咨询服务迈进，向项目管理、技术咨询的深度、多维度等方向拓展。