2021年返乡置业如何操作

严跃进

“返乡置业”并非新话题，但2021年有很多特殊性，尤其是当前全国各地房价依然在上涨，同时疫情的影响也还是存在的。另外，如果大城市就业压力大，不排除部分人员返乡置业需求会更快释放。这些因素都使得我们需要更加谨慎全面看待返乡置业现象。相关购房者更是需要考虑诸多内容，以顺利完成置业计划。

如何识别“真促销”

提及返乡置业，就无法绕开“价格折扣”或“促销”的内容。1-2月是各个城市务工人员陆续返乡的高峰期，房企为了争抢客户资源，也会开展多种促销活动，尤其是一些库存压力大、销售压力大的城市。总结来看，此类促销活动主要包括价格折扣、赠送面积、购房契税补贴等。购房者需要对此类内容有足够的认识。

对于价格折扣来说，一般都会通过显眼的方式类似拉横幅“返乡置业促销、房源降价2000元”等来体现，而且多在火车站出口。这种宣传自然比较通俗易懂，也能够吸引购房者入市。但是也需要看到，价格折扣虽然存在，但多少也有水分，所以不能盲目相信楼盘的降价信息。第一，一般住宅项目的合理折扣为90%，而如果出现所谓7.5折等宣传，就需要小心，这多半是个噱头。第二，部分项目虽然打折了，但在实际购房合同中却还是按原金额计算。换句话说，购房成本可能是减少了，但是税费成本可能并没有减少。

而赠送面积的现象也值得关注。这两年一些返乡置业密集的区域类似地级市，实际上住房条件也在不断改善，各类“赠送面积”的宣传也在增加。对于购房者来说，如果可以免费获得一些居住面积，自然是好事，但是这两年维权现象也在增多，所以需要提个醒。一方面，很多看似是赠送的面积，其实也是有成本的，即在房价中是有所体現的。另一方面，很多购房者拿到了赠送面积，就进行改扩建，这可能会引起城市管理部门的检查，最终导致此类改扩建工作是无效的。

返乡置业中比较让购房者激动的一项内容还包括购房契税补贴。实际上2020年各地就明显强化了契税补贴的力度，在一些地级市和县城会比较多。一般来说，一套总价100万元的住房，契税金额大约为2万元，这个费用若是可以补贴，那么确实也减轻了购房者的压力。但是有一点，对此类补贴不要有太高的期望。从部分城市的反馈情况看，此类补贴资金要很久才能打到购房者的银行卡里，即至少需要房产证或不动产权利证书发放后才可以。而且如果中途退房，此类补贴也是不给发放的。购房者对此类内容应该有足够的认识。

如何防范疫情风险

2021年返乡置业，也需要注意疫情所带来的风险。这和过去年份确实是有差异的。出现了疫情的干扰，返乡置业的安排就需要更加灵活。包括看房、签约和还贷等一系列内容，都需要积极关注，只有这样，才能顺利完成置业计划。

从防疫工作的安排看，预计2021年各地返乡置业的推广活动会比较低调，即各类看房活动或促销活动不会太张扬，这个时候各地预计会建立各类互联网平台，上面会有很多楼盘信息。从这个角度看，购房者可以适当关注此类线上的楼盘促销信息，提前掌握楼盘和价格等情况，这样就不用浪费太多时间在售楼处。否则，前期功课没有做到位，后续反而会增加很多不方便，自然也会影响置业计划。

而看房和选房后，就会面临签约的问题，这个工作也是需要强调“利索”。一般来说，签约如果不及时，或者有拖沓，那么交易风险就会放大。尤其是购房领域也涉及信贷内容，2021年央行房贷集中度考核制度下，各类信贷政策确实有不确定性。所以购房者应该主动催促业务办理，防范中间环节被卡住，进而使得交易面临各类新的风险。对于各个返乡置业者来说，不光要挑好房子，更要把交易环节梳理好，顺利实现签约。

而购房后则会涉及按揭贷款和月供的问题。过去几年返乡置业是比较平稳的，购房者购房后，可能会回大城市务工，这个时候工资收入和还贷情况并不会有太大波动。但是2021年的此类购房，确实需要对还贷能力有足够的把握。比如说春节后开工时间推迟了、工资收入下降了、年终奖发放不及时了，这都有可能影响购房者的偿债能力，进而形成各类问题。所以结合疫情的特殊情况，购房者自身需要对风险有所防范，这样买了房以后，月供也会比较踏实。尤其是对于一些购房者而言，首付款可能也是向亲戚朋友借的，那么更需要对还款能力有足够的认识，否则会出现违约或月供压力过大的尴尬。

如何选择住房项目

返乡置业需求，有很多特殊性。过去几年的情况是，部分购房者有了一定积蓄，在大城市购房压力过大的情况下，会回老家购置一套住房。但其本身并不会去住，多少是带有投资倾向的。而2021年是有很多特殊性的，一些外向型产业多少受到冲击，不排除部分务工人员会出现返乡就业的情况。所以在返乡就业的大背景下，返乡置业更加需要研究，尤其是要认真选对住房项目和产品。

区位选择是第一位的。这两年很多三四线城市规划确实在改善，尤其是体现为高铁站的纷纷建成。如果高铁站距离主城区或老城区为3公里范围的，那么在高铁站周边置业，应该说是不错的选择。而超过5公里的，则需要掂量下，因为此类区域后续可能规划并不会到位。所以返乡置业的时候，多打听家乡的规划，多了解房屋周边的项目开工情况，都是很有必要的。

而学区概念或教育资源也是当前购房者最关心的内容。这两年很多三四线城市房屋价格上涨较快，多半和其占据较优的学区资源有关。不过学区房本身有很多陷阱，需要购房者自己注意。一些大房企实力总体较强，相关学区总体可以保证。而一些中小房企包括本土的小房企，其实力是一般的，很多学区的承诺并不可信。所以对于返乡置业的群体来说，购房的时候，对于学区学位等内容需要多打听。做足功课，这样房屋交付后孩子入学基本上也不会有太大的问题。

从置业的户型看，当前可能会有一些新的变化。过去很多返乡置业的交易，确实是有投资投机属性的，所以户型的关注度不高。但是如果考虑到疫情的关系，那么部分返乡置业者可能就会有定居和生活的考虑，这个时候户型就会显得重要。所以从居住的角度看，小户型反而性价比不高了，一般按现在二胎政策的大方向看，120平方米的物业还是有必要的。所以购房者应该考虑下在家乡定居的实际情况，进而选择居住性价比高的住宅项目。