云南租房新规：最低减按10%缴个税

赵新江

日前，国家税务总局云南省税务局发布《关于个人出租房屋个人所得税征收管理有关事项的公告》（以下简称《公告》），自2021年1月1日，个人将云南省范围内自有或租入房屋出租给承租人，并取得租金收入或其他经济利益所得，应按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税。

内容主要包括，个人出租住房，按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。个人采取一次性收取租金形式取得的出租（转租）房屋租金收入，凭合法、有效租赁合同（协议），可在对应租赁期内按月平均分摊。

《公告》详细内容

一、个人将云南省范围内自有或者租入房屋出租给承租人，并取得租金收入或者其他经济利益所得，应按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税。

二、纳税人出租（转租）房屋应当据实计算应纳税所得额，凭合法有效凭证，从其租金收入中依次扣除房屋租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由纳税人负担的实际修缮费用以及税法规定的费用扣除标准。

三、纳税人出租（转租）房屋不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，按租金收入的5%核定应纳税所得额。

四、应纳税额的计算公式如下：应纳税额=应纳税所得额×税率。

个人出租住房，减按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。

五、个人采取一次性收取租金形式取得的出租（转租）房屋租金收入，凭合法、有效租赁合同（协议），可在对应的租赁期内按月平均分摊。

六、本公告自2021年1月1日起施行。

税务部门对征收政策解读

日前，国家税务总局云南省税务局发布了《公告》的政策解读。

《公告》第一条对适用范围及对象作了明确，个人将云南省范围内自有房屋或者租入房屋出租给承租人，并取得租金收入或者其他经济利益所得的行为，属于个人所得税财产租赁所得的应税行为，纳税人出租或者转租房屋取得所得，应按规定缴纳个人所得税。

《公告》第二条对个人出租房屋个人所得税据实征收作了强调，纳税人出租（转租）房屋应当据实计算应纳税所得额，凭合法有效凭证，从其租金收入中依次扣除房屋租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由纳税人负担的实际修缮费用以及税法规定的费用扣除标准。

《公告》第三条对个人出租房屋个人所得税核定征收作了规定，纳税人出租（转租）房屋不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，按租金收入的5%核定应纳税所得额。

《公告》第四条对个人出租房屋个人所得税的计算公式及税率作了强调，计算公式为：应纳税额=应纳税所得额×税率。个人出租住房，减按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税。

《公告》第五条对个人一次性收取租金问题作了规定，个人采取一次性收取租金形式取得的出租（转租）房屋租金收入，凭合法、有效租赁合同（协议），可在对应的租赁期内按月平均分摊。

网友对此各有说辞

那么，这个规定的出台究竟是好是坏呢？我们不妨听一些网友怎么说。

A网友：这个规定肯定好啊，这是变相的“房产税”啊，可以阻止房东继续炒房的行为，因为现在很多炒房客买了大量的房子囤积，然后拿去出租赚钱。如果每个月要收更多的房东税，那么炒房客肯定不敢再继续囤房。同时，这个方法也是一个警示，毕竟房东税都出来了，空置税和房产税还会远吗？炒房客的好日子要一去不复返了。

B网友：这个税率不低啊，一旦收税不就是变相地涨房租吗？房东有了更多的借口，本来北京那边一直就是5%的税，只不过不开发票不用交，开发票要承租人自己再添5%去拿。所以说，很多人还在讨论收个税后房东是否会涨价，这还用讨论，羊毛出在羊身上，房东会白白出这笔钱吗？

此举具有非常好的导向作用

针对云南发布的租房个税新政，《理财》杂志记者采访了易居研究院智库中心研究总监严跃进，他告诉记者：“云南此次政策对于个人出租房屋的个税政策进行了规范，也是地方比较明确‘出租房屋需纳税的案例。相关税费规定值得全国其他省份借鉴。”

严跃进表示，此次政策明确，个人将云南省范围内自有或者租入房屋出租给承租人，并取得租金收入或者其他经济利益所得，应按照“财产租赁所得”缴纳个人所得税。这里其实明确了三个概念：第一，无论是房东还是二房东，都有缴纳个人所得税的义务。第二，判断是否需要纳税，关键看租金收入和其他经济利益所得。第三，纳税的原因在于出现了“财产租赁所得”的概念。对于此类纳税现象，全国各地规定有所不同，有部分城市也是有免税一说的，云南的政策略偏严，但是也体现了纳税的义务和职责。

同时，此次政策明确，纳税人出租（转租）房屋应当据实计算应纳税所得额，凭合法有效凭证，从其租金收入中依次扣除房屋租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由纳税人负担的实际修缮费用以及税法规定的费用扣除标准。通俗来理解，应纳税所得额=租金收入-相关费用。如果费用可以扣除，那么其实纳税人出租的税费压力就会减少，也会积极响应此类政策。所以后续也建议相关部门要梳理纳税流程，对于此类扣除凭证的材料汇总应该简化，真正推进纳税工作的开展。

云南此政策有何影响和意义？“应该说云南此类政策针对的是房屋出租不規范的现象，具有非常好的导向。当然，在当前租赁市场大发展的时候，要积极做好宣传工作。毕竟对于房东而言，要缴纳个税，就会抵触此类报税工作，或者说会提高租金。所以后续对于类似昆明等租赁市场比较活跃的城市，既需要做好宣传，让房东等真正理解此类政策改革的初衷，也需要加快建立租赁备案平台，让各类房源真正纳入此类平台，真正做好纳税工作和租赁市场发展工作。”严跃进告诉《理财》杂志记者。