探究房地产开发企业的全过程财务管理模式

宁朝辉

摘要：近年来，我国房地产业快速发展，为稳定房地产市场，国家针对房地产开发企业大力实施宏观调控，规范房地产开发企业的经济行为，确保房地产市场秩序的稳定。但房地产市场竞争越来越激烈，房地产开发企业要实现新发展，增强市场竞争力，必须对其内部进行改革，实施全过程财务管理模式，以更好的实现企业自主经营，优化财务运营管理。当下，尽管国家的宏观调控政策起到了控制房价的作用，但是也使得房地产行业的竞争加剧，因此导致部分房地产开发企业经营不善，内部财务管理混乱，因此面临着倒闭风险。在这种形势下，房地产开发企业必须优化自身财务管理水平，用科学化手段改善企业整体经营结构，更好的适应社会主义市场经济环境的发展要求。本文针对当下房地产开发企业全过程财务控制管理现状进行分析，探究其基本内涵和特点，阐述我国当下部分房地产开发企业，在实施全过程财务管理中遇到的问题，结合实际提出解决措施。对于房地产开发企业来讲，可以从研究成果中借鉴经验，不断提高自身财务管理能力。

关键词：房地产开发;企业全过程财务管理;措施分析

经济发展形势越来越复杂，特别是房地产行业的快速发展，一方面带动了房地产市场的繁荣，另一方面也引起了房地产行业经营环境的快速变化，造成了房地产市场的动荡。对此，为了稳定市场环境，国家对房地产市场重拳出击，大力进行宏观调控，强化“房子是用来住的，而不是用来炒的”。这一措施，固然快速稳定了市场环境，确保房地產市场的稳定运行，但也让房地产行业陷入了发展困境。当前，房地产开发企业需要关注外界环境，清楚自身发展情况，采取合理的策略，以顺应当下经济发展趋势。在严格服从政府监管部门相关房地产政策要求的情况下，实现自身转型和提升。这是当下房地产开发企业在新经济环境下，实现新发展，谋求新出路，必须探讨的话题之一。由于房地产开发企业自身的特殊性，其项目从立项开始，到资金筹措、预售、成本核算及利润分配等等，都是属于企业财务管理范畴，其收入支出种类繁多且涉及税种又较为复杂，因此有必要针对当下房地产行业的整体财务管理模式，进行系统性的提升，借助这种方式健全当前房地产开发企业财务管理体系。

一、房地产开发企业全过程财务管理简析

房地产开发企业全过程财务管理主要是指：在企业财务管理工作中，通过对企业的资金周转、流通、利润收入与分配等内容，进行科学合理的调控，以达到对企业生产经营进行全过程、全方位财务监管的目的。这能够使得财务控制管理保持在企业预想范围之内，能更好的避免避免市场风险，使企业远离经营不善、资金周转困难的危险局面。房地产开发企业全过程财务管理的主要特点，体现在以下方面：

（一）资金全过程流通

现在市场经济结构日益完善，房地产开发企业有必要对开发对象进行紧慎的选择，建立相对完善的整体开发流程。在整体开发过程中资金消耗十分巨大，且资金需要周期长，还要求保持资金稳定。这一要求往往使得当下房地产开发企业必须科学管理调配资金，包括资金的筹集和支出等等，以便更好的使用资金，提高资源利用率，节省成本。其次，当下，房地产开发企业所开发的建筑项目，通常规模庞大，需要投入大量的资金，这必然会使企业面临较大的财务风险，加之运营周期较长，涉及项目较多，往往会增加财务信息收集与整理的难度，因此制约了房地产开发企业的财务管理效率。所以，我国房地产开发企业在财务监督方面，存在着较大的财务风险。

（二）系统性和专项性并存

在当下，房地产项目的财务管理是房地产管理模块中最重要的子模块，往往会直接影响企业的长期规划和开发建设，并且财务管理工作还会渗入到融资投资、实地建设、建筑工程验收等多个环节，与业务流程中的各个环节也具有较高的关联性。因此，财务管理工作有着极强的系统性，必须与企业的整体日常运作相结合。这就决定了财务管理结构的复杂性和多变性，会对不同模块产生重大影响，反之亦然。此外，在进行财务成本核算时，核算对象只能是单一项目活动，这一特点决定了房地产开发企业财务成本核算建设和管理工作，具有一定的单一性和专项性特征。利用房地产开发企业全过程财务管理模式的特征，既可以对成本进行有效分摊，也可以按可售建筑面积分摊成本，还可以实施成本单方控制。

二、当下房地产开发在企业全过程财务管控中的问题分析

（一）投资融资环节

房地产开发企业的投资融资环节往往面临着融资渠道狭窄的问题，尤其是在房地产产业调控的背景下，房地产开发企业是隶属于社会政治管辖主导下的发展企业，在企业整体规划中，政府的行政制度具有较多的介入性质，会对其产生巨大的影响作用，如较为熟知的价格宏观调控政策、金融政策以及税收政策等。伴随着绿色环保发展理念的日益盛行，环境保护政策也逐渐对房地产开发中的投资环节，产生了较大的影响。因此，在投资环节中，由于房地产投资周期较长，且投资金额较大，受政府方面因素控制较为明显，一旦在投资的任意环节出现问题，很容易导致企业产生发展危机，不利于促进企业的可持续发展。从目前现在来看，房地产开发企业的融资渠道狭窄，这一问题十分常见，由于企业在进行融资时对银行的依赖较为严重，银行贷款是房地产开发企业进行项目融资的主方式。债券、股份转让等融资方式很少被房地产开发企业采用。这种单一的融资方式，使得房地产开发企业在经营中面临着较高的融资风险，对企业的长远发展十分不利。此外，资金管理不完善的问题，也使得房地产开发企业在投资和融资环节，较容易出现问题，进而影响房地产开发企业的正常运营，使其受制于企业资金不足而不能开展项目开发建设。

（二）财务管理内部的漏洞风险

在当下房地产开发企业的内部，由于企业财务内部控制制度不够完善，未形成强有力的约束机制，因此会导致财务管理出现较大的风险漏洞，提高企业财务风险发生几率，使得企业陷入发展困境。当前，企业财务管理内部控制工作中，在制定规划目标并践行方面，整个流程缺乏强有力的监督，从而使得大部分管理人员在面对财务漏洞管理风险时，无法及时做出应对，进一步扩大了风险漏洞[1]。

（三）资金回收风险

房地产开发企业在进行资金回收时，往往承担着巨大的风险，其中受到销售风险以及收款方信用的影响较大，例如一些未销售的产品以及垫付的本金。由于房地产市场环境是不断变化的，并且房地产项目开发工作所需的资金量大，项目建设周期长，若是企业的投资水平不高，就容易出现资金链断裂的问题，进而影响企业稳定发展。另外，房地产投资回报的时间长，并且投资风险高。在将资金投入到房地产开发后，需要经历多个项目开发环境，并且投资流程十分复杂，还有房地产开发周期、投资金额、资金筹备等方面存在极强的不确定性，提高了资金回收风险[2]。

三、房地产开发企业全过程财务管理的问题策略分析

（一）建立健全房地产开发企业融资管理决策制度

房地产开发企业经营时往往会伴随着投资规模巨大，项目建设周期较长的特点，这一特点使得房地产开发企业进行整体融资时会出现资金筹措困难的问题。在这种情况之下，可以通过最初的资金融资预算和融资影响风险预测来进行有效管控，同时还要对融资组合方式进行科学搭配和选择，以便更好的控制成本预算，使融资项目能够更好的进行开发。此外要加强对银行信贷借款方面的处理能力，建立健全的企业多元化融资体系，在企业的债权融资和股权融资等方面，也可以做出一定的尝试，并且制定相关规定，更好的为企业项目开发建设提供必要的制度保障和支持[3]。

（二）优化房地产开发企业的全过程财务管理模式

在践行企业全过程财务管理模式时，完整的财务资金筹划内容，需要企业完善财务管理相关体系制度，这是必要的前提保障。财务管理部门也应树立相对应的财务投资风险意识，以更好的促进财务管理方面的践行和实施。由于利润分配管理是财务管理的重要工作，企业需要秉承客观、公正、公平、理性的原则，构建利润分配管理方案，以更好地促进企业的战略发展规划，在必要的资金利用范围之内，来实现企业利润分配方式的优化和提升，促进企业财富值的进一步增长;在企业的成本控制管理方面，也应将成本控制管理作为企业财务管理工作的基本内容，更好的在企业的各个阶段都树立成本管理意识，以避免成本浪费，更好的促进企业经济效益提升，提升房地产开发企业在房地产行业中的市场竞争力[4]。

（三）建立健全的人力资源管理制度

当下房地产开发企业的全过程财务管理制度，需要相关财务人员拥有较高的综合素质及财务技能，对于房地产开发企业而言，制定并建立健全、完善的企業岗位员工绩效考核机制是十分必要的，这一机制能够维持企业发展的长期稳定，也能够在针对内部财务岗位部门的考核时，对表现优秀的员工给予一定的奖励，同时对员工提出更高层次的要求，进而保证员工不断地发展进步，从而激发企业地发展活力。企业内部财务控制管理岗位的职员，应对企业日常财务管理工作做到全面的熟悉，更好的实现自身与财务工作之间的有机结合，不断提升自身的岗位执行力，为企业健康发展，增强企业经济效益打下坚实基础。

结语

综上所述，房地产开发企业经营所面临的市场竞争环境日益激烈，其风险和挑战并存，急需大量的资金推进房地产项目经营工作，使得自身获得可持续发展的动力。在复杂的市场经济环境下，企业需要不断提高自身的全过程财务管理水平，从而实现企业的整体市场竞争力提升，以便获得更为可观的收益。全过程财务管理方式，能够使企业的融资投资及利润分配、现金流量、管理管控等方面都有极高的治理效果，能够保证企业在长期发展以及实现战略规划的过程中，获取更多的发展机会和收益。

参考文献：

[1]陈罗婧.风险导向下房地产企业财务管理体系的构建[J].财会学习，2019（7）：77-78.

[2]蔡宏.房地产企业财务管理存在的问题及对策探析[J].财富生活，2019（9X）：140-140.

[3]孙勇.房地产企业的全过程财务管理实践研究[J].经济视野，2013（24）.

[4]张树礼.探究房地产开发企业的全过程财务管理模式[J].纳税，2019（33）：53-55.