城市商业步行街改造升级分析

张美轮 （北方工业大学建筑与艺术学院，北京 100144）

0 引言

近年来，随着经济发展，我国的商业步行街也蓬勃发展。据统计，全国范围内经营面积在2万m²以上的步行街超过2100条，总经营面积超过1亿m²。但从现状来看，我国现存步行街存在文化内核缺失、功能定位混乱、业态内容同质化、建筑规划不合理等多种问题，亟需进行改造升级。

1 商业步行街的定义和范围

城市商业步行街主要以户外街区形式为载体，以步行系统为优先交通系统，一般由步行距离内的多个商业项目及沿街连续的街铺共同组成。在商业功能的基础上，商业步行街还具有城市形象展示和文化交流的重要功能。

商业步行街的分类，可分为三大类，分别为地标类、传统类和新兴类。

地标类：位于城市核心地标区域，经过交通管制或改造形成的商业步行街区。

传统类：位于城市传统商圈区域，人车不分流、但以步行交通优先的商业街区。

新兴类：位于城市更新区或新城区，按人车分流的原则全新设计的商业步行街区。

商业步行街的空间形态尺度步行化，长宽高以人体工学为依据；空间的商业性质决定了其功能的复合程度：不单是仅供通行的步行街，或单纯作为观景的步行街；依据不同特征产生多元化分类方式，商业步行街的类型也更加具体和人性化。

2 商业步行街现状

2.1 社会环境

传统步行街建筑结构老旧，调整难度大，业态单一，使得它们吸引高品质客群及年轻客群的能力有限，主要服务年龄偏大、外地游客为主的客流。

传统步行街依托位置优越的沿街商铺、便利的交通条件和舒适的步行环境在30年前成为很多中国城市重要的商业地标，在当时满足了大部分本地消费者和游客边逛边买的消费需求。

但随着消费环境的变化，新型商业综合体的出现，人们越来越习惯在盒子式购物中心里一站式解决消费需求，同时电商的兴起也将一部分的线下购物转移到了线上。相比之下，传统步行街受天气影响、缺乏公共休闲空间、客流拥挤降低消费品质等问题，都让步行街越发失去自身吸引力，经营情况也愈发惨淡。

总结来看，中国传统商业步行街都存在客流年龄结构较老、外地观光游客占比较高、客群结构单一、消费较低的问题。与消费主体年龄结构较老、消费层次较低相匹配的是，传统步行街的业态布局与当下更符合潮流的商圈在业态结构有比较明显的差异——以北京为例，王府井步行街属于典型的传统城市核心区人车分流的步行街，其在业态结构上休闲娱乐类业态占比偏低，而餐饮、零售业态则占据绝对主力；西单商圈为人车不分流、但商圈内交通以立体步行系统为主商业步行街，从业态分布上，其属于典型的购物型步行街，零售与餐饮占据商业的绝对比重，相形之下，面向主流年轻消费者的休闲娱乐业态则比例过低，难以吸引年轻消费群体前往并停留。

2.2 市场环境

2.2.1 功能定位模糊

商业步行街本应作为“城市形象展示的名片”，但目前更多的步行街在功能定位上模糊不清，业态结构普遍单一，在实际经营上缺少统一经营管理，导致商业步行街并未发挥城市形象展示的作用。

由于缺乏统一规划的历史问题，以及过分重视商业利益而缺少多元化功能组合，使越来越多的商业步行街业态单一且重复，自营小商铺众多，逐步丧失作为城市开放性展示、体验空间的功能，而沦为中低档商业集群，或旅游景区、生活区配套。

2.2.2 文化内核缺失

商业步行街的文化内核在软件和硬件条件共同体现，软件上，品牌、服务以及定位的重塑是步行街底蕴和内涵的重要体现；硬件上，建筑是最直观的文化体现。

不同城市规模、不同地理位置的商业街区发展条件、市场环境存在差异，盲目模仿其他城市的发展模式只会导致设计的错位，建筑形态千篇一律，商业内核毫无个性。历史遗产、文化底蕴和区域特色是每一条步行街独特的文化内核，应在建筑形态、商业内容上形成自身独特性，但目前大多数步行街缺乏辨识度，无法体现区域或城市的精神文化。

2.2.3 业态内容单一

从业态内容上看，目前国内商业步行街的同质化经营倾向严重，无论从业态类型，品牌种类，产品档次还是店铺美陈，都给人以千店一面的印象，缺少内容辨识度。餐饮+零售为绝对主导的畸形业态结构较为普遍，导致商业步行街逐渐缺乏吸引力，难以拉动目的性消费。转化率与提袋率偏低，进一步导致优质、潮流品牌商家放弃进驻商业步行街，从而形成不良循环——品牌逐渐劣化，主流年轻消费群体丧失，中老年游客构成商业步行街主力客群，虽其亦具有一定购买力，但消费频次不足、重游率低、复购率低等问题凸显。

2.2.4 建筑规划混乱

各地现有商业步行街多为长期商业活动中自然聚集形成，缺少初始时期的统一规划，或未能随步行街格局扩张而及时调整，因此布局较为凌乱。从交通动线上看，目前人、车、货交通动线混杂导致的交通安全问题及停车难问题较为突出，也给步行街周边区域带来一定交通压力。对于内部动线而言，则多以单一长条动线的人行流线为主，缺乏逛感。

除动线规划之外，一些步行街现代建筑和传统建筑混杂，仿古建筑不伦不类，城市立面上缺乏美感。夜间照明、灯光设计等存在欠缺，夜间消费氛围不足，未能充分发挥步行街夜间运营优势。

此外，包括公共空间尺度、建筑高度等规范，以及公共设施、停车系统等服务性设施也缺乏规范性、实用性。

3 我国商业步行街改造升级策略

3.1 定位调整

现有传统步行街几乎都是随历史原因自然形成，缺乏有针对性的主题定位规划。未来，涉及改造提升的步行街将进一步实现商业功能、社会效益、文化功能多元一体的功能，需要针对步行街主力客群及其需求、城市文化历史元素、步行街与周边区域的互动问题统一规划，形成功能更加立体、落地执行度更高的定位方案。

3.2 业态调整

3.2.1 丰富街区业态品类

目前国内品质不高的传统步行街业态基本由两大类构成：一类为餐饮街区，以低端自营类小吃为主；另一类为旅游纪念品零售。传统的业态组合难以满足当代消费者更多元的消费需求，需要在餐饮和零售的传统业态之外，引入多元业态，如休闲体验、文化体验、便利服务、文娱景观等，丰富街区业态功能，实现消费者与街区的互动，实现更多消费转化。

3.2.2 打造复合型商业街

复合型商业街是指以商业为主要职能，涵盖商业、办公、居住、旅游、展览、文娱多种产业与生活空间，在各部分间建立相互依存的能动关系，从而形成多功能、高效率、复杂而统一的整体街区。

在商业主街的外围，商业次街的附近，或者商铺的高楼层等商业客流不易到达的位置，适当融入居住、办公、旅游、文化等功能，从而产生复杂的需求，增加不同功能使用者的接触机会，从而为整个区域注入新的活力，最大限度地带动板块价值的提升。丰富步行街整体功能，实现城市名片、城市客厅的功能。

3.3 品牌调整

商业的价值与活力着重体现在品牌价值和吸引力上，传统步行街目前普遍存在品牌品质略低的问题，一是品牌受制于硬件设施老旧、街区形象品质不佳等多因素制约；二是由于缺少统一的管理运营，品牌的小业主和二房东只考虑自身利益，无法通盘考虑租金定价对品牌引入的影响，导致租金过高，难以承受。

科学管理之父泰罗认为，管理就是“确切地知道你要别人去干什么，并使他用最好的方法去干”。[4]在泰罗的眼里，管理就是指挥他人能用其最好的工作方法去工作。20世纪末，“知识管理”首次出现在学术界，不同领域的学者从不同视角给出了一些定义。英国学者Rowley认为，[5]知识管理关注的是在促进实现组织目标观念指导下，如何对组织知识资产进行挖掘与开发。知识管理的对象，既包括外显的、文档化的知识，也包括内隐的、主观化的知识。知识管理的过程包括知识的识别、共享和创造等过程。它要求创建和共享知识体系，培养和促进组织学习。

因此，解决品牌资源导入的问题，应该率先从产权、业态调整、形象升级等角度对步行街进行改造，承载各类国际品牌的首店和旗舰店进驻，实现商业步行由内核到形象的整体升级，拉动消费客流。

3.4 交通规划调整

对于商业步行街的交通问题，需要对项目所在区域的交通现状进行评估分析，根据实际情况采取多渠道多层次的交通方式加以引导和组织。

3.4.1 促进公共交通发展

对于城市中心型的商业步行街，要强调公共交通优先的原则，加大公共交通网络的密度，优化从地铁、公交站等公共交通至步行街的路径体验。大力提升交通便捷度，吸引更多消费者采用公共交通方式出行，减轻地面道路压力。

3.4.2 合理设置停车场（楼）

商业步行街的出入口及重要节点的外围应设置适当的停车场（楼），停车数量须经专业的交通测算及评估，过少无法满足使用需求，过多则对周边道路交通造成压力。

对于某些中心城区的商业步行街，节假日与工作日人流差异显著，可以采取分时段灵活管控的交通方式。例如平时允许公交车、游览专车、自行车进入，变步行街为慢行街道，减轻周边道路的交通压力，也有助于提升步行街店铺的到达率；节假日人流集中时则封闭管理，转变为纯步行街。

3.5 建筑空间调整

目前商业步行街缺少互动与体验功能的设计，需从空间装置、景观设计、建筑形态等多维度入手，强化步行街与人群的互动。以建筑手法创造宜人的交往环境，步行街的公共空间可以是交通空间，也是景观环境，但同时更应该是人休息、活动的平台。可设置共享开放的阶梯、多经营点位的休息区等，通过建筑空间构筑商业氛围。

对于历史商业街区的改造，倡导“适应性的保护并利用”，在充分尊重地域特色的基础上，用修复、更新、改造、置换等手段，对历史建筑的功能、业态进行开发与激活，形成本地顾客有文化共鸣、外地顾客有吸引力的特色商业文化。

3.6 打造绿色可持续性商业步行街

从空间环境、业态品牌组合等各个方面，践行可持续发展，引领绿色的生活方式和消费理念，引领绿色生活的新风尚。

①空间环境：在街区环境中增加绿植树木种类，起到调节小气候的作用，塑造公园化的街区景观，将自然环境与景观设计结合，起到运用自然、再现自然的作用。推广太阳能路灯的应用，充分利用可再生资源，节约能源，助力绿色商业。在改造建设阶段可通过无尘施工、减少废弃物污染等方式多方面提升商业生态化标准；预留好未来商户的排污处理系统，做好无废商业的基建工作。

②业态品牌组合：引入自然教育、绿色农业、轻食/素食餐厅、有机超市、有机护肤品等绿色健康业态，倡导绿色健康生活方式的同时增加消费者新鲜感。

4 结语

商业步行街的改造升级已经进入了有序发展的新阶段，成为城市更新、促进消费、拉动内需的重要内容。优质的商业步行街不仅是一个城市对外的城市名片，同时也是一座城市商业活力的代表之一。当前在国内，已有许多成功的商业步行街改造案例。以人为本的交通规划、景观宜人且充满互动性的公共空间、美观实用以及智能化的消费环境及诸多商业改善措施，正在使商业步行街升级为使步行者获益最大化的一流城市公共空间。未来，中国商业步行街的改造升级将呈现“以街带片，以片带区，联动产业，共同发展”的发展趋势，营造出更加特色、人性化、绿色的现代城市商业步行街空间。