解析房地产行业财务风险的控制思路

河南九鼎实业有限公司

引言

房地产行业中涉及众多的财务风险问题，对财务风险进行防控非常重要，否则，房地产公司将会面临破产的风险。为了保障房地产行业能够健康地发展，需要充分地对财务风险的控制思路进行分析，进而采取有效的控制策略，保障房地产行业能够良性运转。

一、房地产行业财务风险成因分析

（一）资金运转方面

房地产行业在资金运转方面的财务风险主要体现在以下几个方面：第一，筹资渠道风险。房地产行业的筹资方式主要有两种：一种是银行贷款。一旦银行无法为房地产企业提供资金，将会引起资金短缺的现象发生。另一种是自筹资金。这种资金在筹备数量上通常具有一定的上限，无法满足房地产行业对资金的大量需求。第二，具有较高的资金负债率，一旦资金筹备数量过大，将会导致企业需要偿还较高的利息，导致企业的负债压力增大。第三，受到资金利用率的影响。在房地产开发过程中，通常进行大量的资金投入，如土地购置、建筑施工等。一旦无法对投资成本进行控制，将会对资金的利用率造成影响。例如：房地产项目从资金筹备到完全销售，至少需要2～3年的时间，在这个时间段内，需要将资金进行最大化地利用，做好各个环节资金的预算，从而保障资金被有效地利用[1]。

（二）内部控制方面

房地产行业在内部控制方面的财务风险如下：一方面，内部控制制度不够完善，无法对房地产项目进行有效的管理，进而对企业的经营状况造成影响。例如：房地产在资金投入方面，需要保证项目管理与资金投入相统筹，这样可以有效地保障资金的利用率，避免资金在使用过程中造成浪费，从而降低资金的使用风险。另一方面，缺乏有效的监督，无法对房地产内部管理过程进行有效的控制，导致房地产管理过程出现漏洞。例如：为了对施工材料的成本进行有效的控制，企业内部需要做好施工材料成本的监督工作，这样既可以避免施工材料出现浪费，又能节约大量的成本，避免造价超预算的现象出现，降低房地产企业的财务风险。因此，房地产加强内部控制非常重要，尤其是在项目监督方面，只有建立了完善的监督机制，才能保障房地产行业健康发展。

二、房地产行业财务风险控制思路分析

（一）提高资金利用率

通过提高资金利用率可以有效地降低房地产行业的财务风险，保障企业投入的资金能够被合理地利用，避免造成成本的浪费。提高资金利用率的措施如下：首先，需要对资金的使用情况合理配置，合理地制定项目实施方案。例如：在项目筹备阶段，需要对项目开发各个方面的资金进行合理的配置，这样可以保障资金能够被最大化地利用。一旦出现资金不足的情况，企业需要对资金不足的原因进行调查，从而采取针对性的解决措施。其次，当资金出现短缺的问题时，可以通过短期贷款的方式来进行资金周转，但需要尽快地将贷款还清，降低负债利息，避免影响企业的长远发展。最后，需要做好资金的跟踪工作，调查资金的使用动向，保障资金被合理的使用。例如：定期跟踪资金的使用情况，可以有效地防止私自挪用公款的现象出现，避免资金短缺问题发生。

（二）提高财务风险意识

为了对财务风险进行有效的控制，房地产开发过程中需要提高财务风险意识，这样可以有效地对项目风险进行识别，从而采取针对性的防控手段。首先，需要保障财务管理系统的适应性，通过对财务数据进行分析发现财务管理过程中存在的问题，从而对财务风险进行有效的控制。其次，需要做好房地产企业的内部管理，提高财务管理人员的技能水平，对财务管理过程进行有效的审核。例如：企业可以对财务管理人员展开培训工作，提高管理人员的财务风险意识，使其能够更好地完成财务统计工作，为房地产项目的顺利实施提供重要保障。最后，需要提高管理层的决策水平，在制定决策的过程中需要财务风险因素考虑在内，并且将财务风险问题记录到预案中，这样当发生财务风险后，可以及时地采取应对措施，对财务风险进行有效控制。

（三）拓宽筹资渠道

房地产行业具有广泛的筹资渠道，在筹资的过程中，需要对筹资渠道进行严格的控制，这样可以在很大程度上降低房地产行业的财政风险。拓宽筹资渠道的途径如下：一方面，可以向银行进行贷款，获得大量的资金用于房地产项目的开发，保障房地产项目能够顺利开启。另一方面，可以通过债券、股票等方式进行筹资。例如：某房地产开发商为了提高筹资的效率。公布了企业的部分投资策略，以此来吸引更多的投资者前来投资，取得的良好的筹资效果，获得了大量的项目启动资金，为项目的开展提供了重要的保障。不管企业选择何种筹款渠道，都需要做好自身的信用建设工作，保证企业具有良好的债务偿还能力，能够按照规定时间进行债务偿还，这样可以有效地提高房地产行业的筹资能力，使房地产项目能够顺利开展[2]。

（四）完善风险管理机制

为了保障企业能够良性发展，需要不断完善风险控制机制，提高房地产行业的财务风险控制水平。一方面，需要建立风险责任制度，当发生财务风险问题时，可以有效地对风险的责任进行追究，从而采取有效的应对手段。例如：某房地产企业为了对财务风险进行有效的控制，建立财务风险控制制度，并且规定了财务管理人员在财务管理过程中需要担负的责任，这样既可以提高财务管理的效率，保障财务管理人员能够更好地完成财务统计工作，又有利于责任的监督，当发生财政风险问题后，可以有效地对相关责任人进行责任追究，并且采取相应的处罚措施。另一方面，需要保障风险管理机制能够有效地落实，在房地产项目中能够起到应有的作用。例如：房地产企业可以成立责任追究部门，根据责任性质的不同，制定相应的处罚措施，并且严格按照责任管理机制的要求进行责任追究。

（五）做好预算管理

房地产项目在开发前，需要做好预算管理工作。一方面，有利于企业对房地产开发项目进行管理，及时发现项目实施过程中的风险问题，对风险进行有效的控制。另一方面，可以为房地产企业在资金管理方面提供重要的参考依据，对成本进行有效的控制，从而降低财务管理的风险。房地产行业在预算管理过程主要包含以下几个方面：首先，需要做好资金的预算工作，根据项目的实际需要合理地对资金进行配置，从而提高资金的利用率。其次，需要将房地产企业的所有员工纳入预算体系中，保证工作人员能够按时完成每天的工作，使其能够严格按照预算方案执行，从而有效地降低财务风险。最后，为了保证预算方案的执行效果。需要建立相应的考核机制，并且根据考核结果给予工作人员一定的奖励。

（六）完善内控机制

通过完善内控机制可以使房地产企业的内部管理过程更加的完善，能够有效地提高企业内部的执行效率，对财务风险进行有效控制。内控机制的完善过程主要包含以下两个方面：一方面，需要明确各个岗位的职责。各个部门在明确工作职责后，可以更好地投入到房地产项目中，有针对性地对项目进行管理。同时，还有利于各个部门之间的配合，提高各个部门之间的工作效率，保障房地产项目能够顺利地进行。另一方面，需要建立健全的内控管理制度，为内控管理过程提供重要的参考依据。例如：在预算管理方面，禁止随意进行内容上的更改，这样可以有效避免造价超预算的现象发生，对预算进行良好的内控管理。如果预算的修改不可避免，各个部门需要对预算修改的影响进行探讨，从而有效地降低预算修改的风险[3]。

（七）制定多元化业务战略

房地产企业采用多元化业务战略后，可以有效地降低企业在业务方面的压力，使企业更好地资产结构进行整合。多元化业务战略的具体实施过程如下：一方面，房地产企业需要根据债务风险情况选择合适的筹资途径，对债务进行合理的分配，从而保障企业对债务具有良好的偿还能力。例如：房地产企业的债务分为长期债务和短期债务，对于长期债务，通常会贯穿项目的整个执行阶段，需要将债务利率问题考虑在预算中，对债务风险进行有效的防控。对于短期债务，当当企业具有偿还能力后，需要及时还清债务，将企业的债务数量控制在最低水平。另一方面，需要明确多元化业务战略的地位，合理地控制企业的资产结构，拓宽企业的业务层面。例如：企业在实施房地产项目的同时还可以进行旅游业的投资，通过旅游业盈利的资金来偿还短期债务，从而有效地缓解房地产企业的债务压力。

结语

综上所述，为了保障房地产行业能够良好发展，需要采取有效的控制手段，将财务风险控制在可控范围内，防止房地产财务风险问题进一步扩大。一方面，需要提高财务风险意识，及时发现财务管理过程中的风险隐患，从而有效地避免财务风险。另一方面，需要做好财务风险防控，对预算、资金等进行科学的管理，从而提高房地产行业的风险防控能力。