房地产开发企业如何开拓新的融资渠道

山东创业房地产开发有限公司

引言

对于房地产开发企业来说，高负债已经成为行业众多企业，特别是头部企业的重要特征，如从半年报数据看，碧桂园资产负债率达到81.60%，恒大资产负债率达到85.30%，绿地资产负债率达到82.70%。在如此高的负债水平下，整体看其经营风险正逐步上升。为维持整个房地产行业健康发展，避免在应对复杂经济形势下实施阶段性货币宽松的情况下资金流入房地产行业，房地产企业融资“三道红线”应运而出。初资产负债率不得高于70%外，另两道红线分别是净负债率不得高于100%，现金短债比不得高于1倍。在此情况下，房地产企业的融资将受到较大的影响。鉴于此，我们将从房地产开发企业目标的融资渠道的基本现状出发，以问题和不足为基础，针对性地提出措施建议，以期能够促进房地产企业的融资工作。

一、房地产开发企业融资渠道现状及问题

（一）整体看，我国房地产开发企业融资渠道有多种选择

总体来看，我国房地产开发企业的融资渠道还是有很多的选择，一般来说常用的方式主要有信贷、非标、境内债券、境外债券、资产证券化等。每一种方式在融资周期、融资成本、难易程度等方面都具有一定的差异，适合于不同发展阶段、不同融资需要的房地产开发企业的针对性选择。例如对于国有和非国有等不同性质的房地产开发企业，以及不同规模的房地产开发企业，往往会选择不同的融资结构。

（二）国有与非国有房地产企业具有不同的融资渠道选择特点

国有企业以银行信贷融资为主，民营企业融资方式比较多元化。根据2018年房地产企业披露的年报数据，国有地产企业中，除规模较小、商业地产较多的企业外，整体以银行信贷融资为主。如保利地产的信贷融资占比达到71%，占据绝对的主体地位。华润置地、招商地产、华侨城等国资房地产开发企业也具有相同的特点。相反，对于民营房地产开发企业来说，其融资渠道的占比相对均衡，一般缺乏占据绝对主体地位的融资渠道，如恒大的融资结构中，信贷与非标的比重分别为35%和39%，境外债券也有17%，整体相对分散，万科、华夏幸福、世茂等均呈现出类似的特点。国有与非国有房地产开发企业具有不同的融资渠道选择的特点，这主要是与我国以银行为主体的金融市场特点相关联的。

（三）随着监管趋严，房地产开发企业的非标融资难度加大

为维持金融市场的健康稳定发展，我国陆续出台了众多关于非标融资整顿和规范的政策文件，非标融资的门槛和难度也随之提高。对于房地产开发企业来说，最直接的影响就是非标融资的渠道选择正在逐步减少，非标融资的规模正在萎缩。数据显示，2017年我国信托融资开始受到更严格的监管，此时唯有排名前50的房地产开发企业才有可能获得信托融资，至2019年，信托融资的监管进一步严格，单月融资量同比增长多为负数，且当年5月，银保监会的《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》（23号文）下发，对银行、信托、金融资产管理公司、金融租赁公司等提出了房地产融资相关要求，房地产开发企业的融资渠道进一步受到强监管，特别是对于中小型的房地产开发企业，此种政策下的融资挤出效应非常明显，给中小房地产开发企业的生存与发展带来关键影响，也侧面推动了房地产行业的整合，以及联合开发模式的应用。

二、当前形势下房地产开发企业做好融资渠道选择的对策措施建议

（一）要全面深刻的理解和贯彻“三道红线”，充分把握过渡期进行针对性的调整

从相关部门发布房地产开发企业融资“三道红线”的基本用意看，主要集中在两个方面：一是要化解当前我国房地产开发企业，特别是头部企业的大规模但高负债的经营和财务风险，进而防止由于外部环境的变化导致可能的风险爆发。二是体现出了中央对于房地产市场的持续强监管的态度，并不会如市场所期望的会由于经济下滑而重启房地产的托底作用，这种态度的彰显对于建立房地产市场长效调控机制、促进房地产行业健康稳定发展具有至关重要的作用。对于房地产开发企业来说，首先应该坚决贯彻上述政策，坚定不移的维护好我国房地产市场的健康发展；其次，房地产开发企业要基于自身的具体情况，及时制定出有针对性的应对措施，主要是两个方面：一是要针对不满足红线的部分要竭力在过渡期间抓紧调整优化，坚决贯彻政策要求；二是要在调整过程中，通过强有力的有针对性的举措来尽可能弥补可能不利影响，以及详细思考如何在此政策约束下实现融资需求的满足。最后，房地产开发企业一定要树立时间观念和开放心态，在严格遵从过度时间表的同时，要以开放的视野重新审视金融市场上可能存在的潜在融资渠道和模式，主动优化融资渠道结构，积极求变。

（二）适时运用多样化融资渠道，在红线下通过渠道结构的优化达到融资需求的满足

上文已经提及，在此之前，我国房地产开发企业的融资渠道主要有5大类，且不同类型不同特点的房地产开发企业在渠道选择上具有不同的特点，但都基于自身利益做出理应选择，且特点鲜明。此次红线的发布，预计房地产开发企业的整体新增融资规模在总量上有所缩小，且在结构上也会有所变化。可以预见，在新背景下的房地产开发成本融资渠道将会呈现以下变化：一是非房主体的融资可能将会得到更大规模的应用，在此之前，非房主体融资一直受到监管歧视，主要是因为其动机主要出于规避监管。但毫无疑问，其将在未来发挥着越来越重要的作用，特别是在工改项目中能够发挥一定作用。二是对于供应链金融的应用将会得到更多的应用，无论是房地产开发企业的应收账款还是应付账款，通过供应链金融都能够在一定程度上缓解现金流压力，例如可采用“保理+抵押”的方式来进行。三是股权类融资的热度将会成为新的热点。如股加债的方式。一个典型的操作方式是，境外资金通过在境内设置子公司，该子公司作为LP参与组建私募基金，然后该私募基金与房地产开发企业共同组建拿地项目公司，项目公司的注册资本金往往在千万以内，后续项目开发建设的资金除传统的融资渠道在，股东借款也是熊猫的方式之一。在此过程中，房地产开发企业将会对私募基金的投资和借款进行担保，保底回购安排是通常的操作方式。通过此种方式，不仅可以降低缓解房地产开发企业的资金压力，同时也能够在一定程度上触碰“三道红线”的硬性要求。除此之外，优先股融资也是重要的方式之一。例如与信托的合作方式是信托发行信托计划后，作为LP与GP共同设立基金，该基金以受让股权或者增资方式进入到房地产开发企业的平台公司，然后再由平台公司全资设立项目公司。除了上述的多种具有一定的操作性的融资方式在，房地产开发企业仍可根据自身的具体情况，在合规合法的情况下进行金融创新，虽不以回避监管为主要目的，但在通过灵活运用监管规则将是房地产开发企业做好新规下的融资活动的重要基础。

（三）在当前情况下，要注重融资工作的日常执行监督和评价工作，保障合规性

近日，国家“十四五”时期规划的总体思路已经对外正式发布，在房地产方面，中央将持续坚持“房住不炒”的总基调，坚持房地产市场的有序调控，建立房地产市场健康发展的长效机制。对比，房地产开发企业应该清醒地认识到，“三道红线”大概率将会持续较长时间。因此，在房地产开发企业的后续日常融资活动中，在渠道选择上要做好执行监督和评价工作，具体来说可从以下两个方面着手：一是要做好监督工作，避免单纯为了规避监管而铤而走险，采取一些不合规且激进的融资方式和渠道，给企业自身、整合行业带来不必要的金融风险。二是要在融资渠道选择方面做好评价工作，通过周期性的渠道评价，房地产开发企业可以持续优化渠道选择，不断优化渠道结构。融资渠道选择的评价重点主要体现在渠道的可得性、融资量、融资成本、对红线的规避程度等。在评价过程中，建议要尽可能量化，避免由于过多的定性评价而出现评价偏差，以至于对房地产开发企业的后续融资渠道选择和优化造成不必要的误导。

结语

房地产开发企业的融资活动是保障其持续经营的重要基础，但是也会在经营过程中产生风险。在行业整体的融资监管不断收紧的情况下，房地产开发企业如何做好相应的融资工作，将变得尤为重要。在此过程中，融资渠道的选择和优化将是重要内容。总体来看，房地产开发企业要在合规控制下做好融资渠道的拓展工作，全面贯彻“三道红线”的相关要求，并将其作为长效机制参考，切实优化自身的融资渠道结构。