鉴定式案例分析方法在民法案例中的适用

曾 丽 洪诗婷

（贵阳学院法学院，贵州 贵阳 550005）

一、鉴定式案例分析法概述

“鉴定式案例分析”来自德国，是德国法学教育中案例研习课的主流教学法。［1］该课程目的在于培养法学生书写“案例分析法律意见书”的能力，包括书写格式、结构以及思维三方面。“鉴定式案例分析”由“鉴定式”与“案例分析”两部分组成，将“鉴定式”进行二层分析。宏观上，以请求权基础理论为核心进行体系化分析法，将案例中可能出现的法律事实、法律关系逐一列出再与法律规范相比对以进行涵摄，排除不满足构成要件的选项，筛选出核心法律关系即“靶向关系”，进行最终论证。微观上，遵循由“涵摄法”演化而成的“设问，定义，涵摄，结论”四步骤，将法律规范分解为单个构成要件，逐一与案件事实相比对，在法律与事实中来回穿梭观察，最终形成一个完整的分析体系，层次分明，有理有据。［2］文章以请求权基础案例分析法，对“张某、王某房屋买卖合同纠纷案”进行分析，在回答设问的同时，对本案所涉及的法律问题进行相应分析，以期达到理论与实际结合之效果。

二、张某、王某房屋买卖合同纠纷案及设问

2010年12月张某从A公司租用某商业大楼一楼门面房一间用于经销自行车，租期至2012年底。2012年9月A公司因无法按期偿还B银行的贷款被B银行诉至法院。在法院执行中A公司与B银行达成和解，以包括系争门面房在内的属于A公司的全部房产抵偿贷款。A公司与B银行于2012年12月26日办理过户登记但未告知张某。2013年A公司与张某继续签订为期一年的租赁合同并收取租金。2014年该租赁合同到期后A公司与张某未再续签租赁合同，但A公司仍按原合同约定向张某收取租金直至2019年4月。2016年6月王某购买取得两间门面房所有权用于经营布庄，此两间门面房与张某经销自行车的门面房相邻。2018年5月B银行与王某签订买卖合同，将系争门面房卖于王某并约定系争房屋若有占有人员则由王某清理。同年11月B银行与王某办理过户登记。2019年4月8日王某以张某侵占房屋为由要求后者搬离并赔偿损失。张某此时才得知系争房屋已经两次易主，当即表示拒绝搬离。2019年4月25日张某主张行使优先购买权并要求A公司返还2012年12月26日以后收取的租金。下文以围绕张某是否可以请求王某继续履行合同这一设问，以鉴定式案例分析方法进行分析。

三、鉴定式案例分析法之应用

（一）请求权基础

《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。《民法典》第七百二十五条所规定的法律效果是一种基于租赁物的所有权发生实际变动时依附于物的租赁合同的效力确定，本案中张某为租赁物（即系争门面）的承租人。承租物在其租赁期间内已实际发生两次所有权转移，均未告知张某且张某也无从得知该转移事实。根据《民法典》第七百二十五条之“不影响租赁合同效力”，故本案中张某可有权基于该条款请求王某继续履行合同。

（二）请求权之证立

1.租赁合同成立。根据《民法典》第四百九十条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。”张某于2010年12月与当时系争门面的实际所有权人A公司签订了一份租赁合同，租期至2012年底，2013年张某与A公司签订续租合同，后2014年至2019年4月双方未继续签订书面合同，但张某仍然履行支付租金义务，A公司也仍按原合同收取租金，符合《民法典》第四百九十条第二款之情形。

2.租赁合同的性质为不定期租赁合同。根据《民法典》第七百零七条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”2014年至2019年4月张某与A公司未继续签订书面合同，根据条款应视为不定期租赁合同。因此，该租赁合同自始成立。

3.租赁合同有效。《民法典》第五百零二条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”本案中当事人间订立的合同已成立，故该租赁合同自成立时生效。因此，张某与A公司间订立的有关系争门面的租赁合同有效。

4.租赁合同的效力及于王某。根据《民法典》第七百二十五条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”2012年12月26日A公司与B银行办理了过户登记，系争门面的所有权转移至B银行，后2018年5月王某与B银行签订买卖合同，并于同年11月办理过户登记取得系争门面的所有权，据民法典第七百二十五条，该所有权之转移并不影响张某对系争门面的租赁合同效力，故所有权发生转移后，租赁合同仍然有效。另《最高人民法院公报》2020年第2期中“唐某某、庞某与合肥某房地产开发有限公司给付瑕疵责任担保纠纷案件”系该法条于《民法典》典型案例指引，案件适用要点指出“租赁期间房屋产权发生变更，除当事人有特别约定外，租金自产权发生变更之日归买受人所有。”据此推论，王某作为系争门面的最终所有权人，取得所有权时，同时也取得向承租人收取租金的权利。由此反证，案中租赁合同的出租人实质上随所有权人变动而变动，即2018年11月以后租赁合同的双方当事人实质变更为王某与张某。张某与王某间实际存在租赁关系，该租赁合同的效力及于王某。

（三）张某请求权为未消灭

1.无处分权行为不影响合同效力。根据《民法典》第五百九十七条规定：“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”2010年A公司与张某签订租赁合同时拥有系争门面的所有权，后因抵偿贷款而丧失对该门面的所有权，属于嗣后不能而非自始不能。合同效力并不受无权处分状态限制，且根据条款受让方有权解除合同，该解除行为以合同有效为前提，否则应表述为“合同无效或可撤销”而非“有权解除”。《民法典》第五百九十七条适用情形为“所有权不能转移”，但所有权意为对财产享有占有、适用、处分和收益的权利，租赁关系所产生的事实结果（即取得租金）属于收益范围。《民法典》第五百九十七条同样适用于租赁关系中。A公司对系争门面无处分权，不影响本案中该门面租赁合同的效力。

2.抵押权与租赁权不冲突。根据《民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”A公司与B银行达成和解后将包括系争门面房在内的某商业大楼中属于A公司的全部房产抵偿贷款。于2012年12月26日办理了过户登记，但双方均未告知张某。A公司是在执行过程中与B银行达成和解，协议将包括系争门面房在内的某商业大楼中属于A公司的全部房产抵偿贷款，并非在租赁关系确定前对系争门面设有抵押权。张某对系争门店之租赁权不受A公司与B银行间所设抵押权影响。本案中对系争门面所设抵押权与张某对门面之抵押权并不冲突。

3.所有权转移不影响租赁合同关系。根据《民法典》第七百三十条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。”王某为系争门面最终所有权人，由于“所有权转移不破租赁”，系争门面所附租赁关系随所有权转移至门面所有权人王某，即王某与张某间存在实际租赁关系。本案中租赁合同为不定期租赁合同，又根据《民法典》第七百三十条规定，王某有权随时解除，但应在合理期限之前通知张某。因此，王某依法行使合同解除权前，该租赁合同持续有效，租赁关系并未消灭。

（四）结论

张某有权基于《民法典》第七百二十五条请求王某继续履行合同，即履行交付系争门面给承租人张某，并在租赁期限内保持该门面符合合同约定用途，直至该租赁合同权利义务终止。